房地產估價問答題
問答題
（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。
請問：
1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？
2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？
3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？
（二）近期，某城市房地產市場發生較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區在建工程的'房地產抵押業務，請問：結合該市房地產狀況，采用假設開發法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？
（三）某工廠坐落于城市中心區域，有廠房數幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業用地。最新城市規劃將該地塊調整為商業用地，政府現對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。
請問：
1．評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？
2．政府收購該宗房地產后，將其變為出讓熟地還需投入哪些費用？
3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？
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