有關房地產稅務籌劃論文范文
有效的稅務籌劃,能最大程度地降低房地產企業涉稅風險,增加經濟效益,實現價值最大化。稅務籌劃涉及到房地產企業經營、投資、理財、決策等活動的各個方面。
房地產稅務籌劃論文
房地產稅務籌劃論文范文一：淺論房產稅稅收籌劃
[摘要]稅收籌劃不是偷稅漏稅,而是在合理合法的前提下,減輕企業稅收負擔,實現企業稅后利潤最大化。
本文結合房產稅的特點,從房產稅的征稅范圍、計稅依據、計征方式、稅收優惠等方面對房產稅的稅收籌劃進行探討。
[關鍵詞]房產稅 自用房產 出租房產 稅收籌劃
一、前言
稅收籌劃就是在現行稅制條件下,通過合理利用各種對自己有利的稅收政策和合理安排稅務行為,以獲得最大的稅后利益的一種經濟行為。
房產稅是以城鎮中的房產為課稅對象,按房產原值減除一定比例或租金向房產所有人或經營者征收的一種財產稅。
雖然從規模上看,房產稅始終是一個小稅,但是隨著房地產市場的發展,國家對房產稅的征管和稽查力度的加大,房產稅已成為企業稅收的一項重要支出。
因此,如何通過科學的稅收籌劃降低企業的稅負顯得尤為重要。
本文根據房產稅的有關規定,結合筆者的實際工作經驗,擬從房產稅的征稅范圍、計稅依據、計征方式、稅收優惠等方面對房產稅的稅收籌劃進行探討,以盡可能減少企業稅收負擔,實現企業效益最大化。
二、房產稅的特點
我國現行的房產稅設立于1986年,是從原房地產稅中分離出來的。
1986年9月15日,國務院發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》,從當年10月1日開始施行。
之后,各省、自治區、直轄市人民政府根據暫行條例,制定了施行細則。
隨著外向經濟的迅速發展,從2009年1月1 日起,房產稅統一了內外稅制的區別,取消了外資企業和外籍人員一直沿用的《城市房地產暫行條例》,將外資企業和外籍人員也納入到房產稅的納稅人之中。
房產稅的主要特點:
1.房產稅屬于財產稅中的個別財產稅,其征稅對象是房屋。
2.房產稅的征稅范圍限于城鎮的經營性房屋。
對建在城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房屋征稅,對建在農村的房屋不管是否用于經營,都不征稅。
3.房產稅根據房屋的經營使用方式規定不同的征稅方法。
對于自用的房產,按房產的計稅余值,稅率1.2%,對于出租的房產,按租金收入征稅,稅率12%。
房產稅的這些特點,為房產稅提供了一定的納稅籌劃空間。
三、房產稅稅收籌劃的要點
(一)從征稅范圍進行籌劃
按照稅法規定,房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。
這意味著,在這范圍之外的房產不用征收房產稅。
因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進行納稅籌劃。
如對于一些農副產品企業,生產經營往往需要一定數量的倉儲庫,如將這些倉儲庫落戶在縣城內,無論是否使用,每年都需按規定計算繳納一大筆房產稅和土地使用稅,而將倉儲庫建在城郊附近的農村,雖地處偏僻,但交通便利,對公司的經營影響不大,這樣每年就可節省這筆費用。
(二)從計稅依據進行籌劃
房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入,因此根據房產的用途可以分別進行籌劃。
1.自用房產的稅收籌劃
自用房產的房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。
因此稅收籌劃的空間在于明確房產的概念、范圍,合理減少房產原值。
(1)合理劃分房產原值
稅法規定,“房產”是以房屋形態表現的財產。
房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅,但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。
這就要求我們在會計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分,單獨列示,分別核算。
(2)正確核算地價
稅法規定,房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算,而《企業會計準則第6號——無形資產》規定,企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。
自行開發建造廠房等建筑物,相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。
外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配;難以合理分配的,應當全部作為固定資產。
也就是說對自建、外購房屋業務,均要求將土地使用權作為無形資產單獨核算,“固定資產”科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。
因此,企業在外購土地及建筑物支付的價款時,一定要根據“配比”的原則,合理分配建筑物與地價款,分別進行帳戶處理。
(3)及時做好財產的清理登記工作
企業在生產經營過程中,難免會出現財產損毀、報廢和超期使用等情況的發生。
作為固定資產的房產,它的掛賬原值是計算房產稅的基礎數據,它的清理能直接影響房產稅的應稅所得額。
因此,企業一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備運行情況,做好財產清理登記工作,并及時向稅務機關報批財產損失,以減輕稅負。
(4)轉變房產及附屬設施的修理方式
稅法規定,對于修理支出達到取得固定資產時計稅基礎50%以上,或修理后固定資產的使用年限延長2年以上的,應增加固定資產的計稅基礎。
因此,我們在房產修理時,將房產的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出,使每次修理費低于限額,這樣每次修理費可以直接從損益中扣除,不須增加房產的計稅基礎,從而相應減少房產稅稅負。
2.出租房產的稅收籌劃
按照稅法規定,房產出租的,以房產租金收入計算繳納。
因此,對出租房屋稅收籌劃的關鍵在于如何正確核算租金收入。
(1)合理分解房租收入
目前企業出租時不僅只是房屋設施自身,還有房屋內部或外部的一些附屬設施及配套服務費,比如機器設備、辦公用具、附屬用品。
稅法對這些設施并不征收房產稅。
而我們在簽訂房屋出租協議時,往往將房產和這些設施放在一起計算租金,這樣就無形增加了企業的稅負。
因此我們在簽訂房屋租賃合同時,應合理、有效分割租賃收入,將附屬設施及配套服務費單獨計算使用費收入,以減輕房產稅的稅負。
(2)通過關聯企業轉租
不少企業與其子公司等關聯企業辦公地點在一起,如果企業所屬地段較偏僻,可以考慮將閑置的房產出租給關聯企業,再由關聯企業向外出租。
由于關聯企業不是產權所有人,只是房產轉租人,根據稅法規定,轉租不需繳納房產稅。
這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉租,可以減少企業的整體稅負。
(三)從計征方式進行籌劃
房產稅的計稅方式有從價計征和從租計征,從價計征是按房產計稅價值計征,稅率為1.2%,從租計征是按房產的租金收入計征,稅率為12%。
隨著經濟的發展,房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年度修建的,則其帳面原值很低,這就造成了兩種計征方法下稅負不一致的情況,“出租”房屋要比“自用”房屋稅負重。
因此,要轉變租賃方式,變從租計征為從價計征。
(1)將出租變為投資
企業將房屋對外出租,按規定要按租金收入繳納房產稅,如將房屋對外投資入股,參與被投資方的利潤分配,共同承擔風險,投資方就不用按12%的高稅率繳納房產稅,而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納,相比之下,這樣計算的房產稅要少得多。
(2)將出租變為倉儲管理
出租合同出租房屋屬于從租計征的房產范圍,但如果是倉儲合同則屬于從價計征的房產范圍。
雖然,租賃與倉儲是兩個不同的概念,租賃只需提供空房就行了,不對存放的商品負責;而倉儲不僅需要添置設備設施,配備相關的人員,還要對存放的商品負責,從而增加人員的工資和經費開支,但這些開支還是遠遠低于節稅數額,扣除這些開支后,企業還是有可觀的收益的。
(3)將出租變為承包
根據稅法規定,如果承包者或承租者未領取任何類型的營業執照,則企業向其提供各種資產收取的各種名義的價款,均屬于企業內部分配行為,不屬于租賃行為。
因此,如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證,將房屋承租人聘為經營者,將房屋出租行為變為自辦工廠或商場再承包出去,收取承包收入,那么原有的房產就可以按從價計征,這樣就可以避免較高的房產稅。
(四)從優惠政策進行籌劃
房產稅作為地方稅種,稅法規定了許多政策性減免優惠。
如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋,經有關部門鑒定,在停止使用后,可免征;企業大修理停用在半年以上的房產,在房屋大修期間免征房產稅;納稅人納稅有困難的,可定期向有關稅務機關申請減征或免征應征稅額等等。
作為企業,應充分掌握、利用這些優惠政策,及時向稅務機關提出書面減免稅申請,并提供有關的證明,爭取最大限度地獲得稅收優惠,減少房產稅的支出。
四、房產稅稅收籌劃中應注意的問題
稅務籌劃可以給企業帶來節稅利益,但同時也存在著相應的風險。
房產稅的稅務籌劃風險主要是:政策、經濟環境變化風險、稅務行政執法力度導致的風險、財務管理和會計核算風險等等。
因此,企業要注意以下問題:
1.稅收籌劃應以合理合法為前提
稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,因此在進行房產稅稅收籌劃時應堅持依法原則,密切關注房產稅等相關稅收法律政策變動,在不違背國家的各項法律、法規的前提下,結合企業自身的實際情況,綜合衡量稅務籌劃方案,才能達到預期的效果和目標。
2.稅收籌劃必須遵循成本一效益原則
稅收籌劃是企業財務管理的重要組成部分,它涉及籌資、投資、生產經營等過程。
它應該服從財務管理的目標,即利潤(稅后利潤)最大化。
因此在籌劃稅收方案時,不能過分地強調稅收成本的降低,而忽略了因該方案的實施會帶來其他費用的增加或收益的減少,使納稅人的絕對收益減少。
3.稅收籌劃應重視會計與稅收差異
雖然會計制度與稅法同屬規范經濟行為的專業領域,但二者分別遵循不同的規則,規范不同的對象,且存在諸多的差異。
特別是房產稅屬地方稅,稅收政策具有一定的彈性空間,稅務機關在稅收執法上擁有較大的自由裁量權。
因此,在進行稅收籌劃時,一方面規范會計核算基礎工作,提高會計核算質量,按時申報納稅。
另一方面要加強與稅務機關的聯系和溝通,爭取在稅法的理解上與稅務機關取得一致,特別在某些模糊和新生事物上的稅收處理能得到稅務部門的認可。
綜上所說,房產稅的稅收籌劃是一項較為復雜的工作,我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活的加以運用,同時結合企業實際情況,綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負效應,進行整體籌劃,尋求最佳方案,以達到企業整體效益最大化。
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房地產稅務籌劃論文范文二：房地產企業進行稅收籌劃的思路淺析
摘 要：房地產企業涉稅違法的代價不斷加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。
本文就房地產企業如何做稅收籌劃提供一些思路。
關鍵詞：房地產企業;稅收籌劃;思路
近年來，房地產企業偷漏稅情況嚴重。
以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，被查出有問題的企業725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66%;檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發的罰金總額也已經突破千萬，達到1817萬元。
稅務機關已將房地產行業納稅情況確定為監管重點，并且正積極探索建立房地產行業納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產開發企業與應納稅額有關數據的采集、監控和分析能力,同時在行政程序上規范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。
此外，稅務機關還將加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度。
可以明顯預見，房地產企業涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。
本文就房地產企業如何對其經營活動進行稅收籌劃提供一些思路。
(一)從節稅空間大的稅種和納稅人構成入手
房地產企業在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。
從理論上來講，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產企業而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重;二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構成切入。
我國大量稅收共同的特點是以企業的某種類別身份為基礎。
因此房地產企業進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現節稅目的。
例如，《增值稅暫行條例》第五條規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。
依據混合銷售按照“經營主業”劃分只征一種稅的原則，企業有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業和產品特點的納稅方式。
設有一房地產開發企業兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。
若不對這些費用分別核算，根據《增值稅暫行條例》的規定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業稅收負擔。
企業可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
(二)尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發現并引入變量的過程。
所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。
影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據和稅率，計稅依據越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。
雖然這兩個因素在不同稅種中的內容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現減輕納稅成本的目的，房地產企業應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。
這些條款包括三類：
差異性條款。
例如房地產業涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業務收入相對于房地產銷售收入，涉及的稅負主要是營業稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。
由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業務進行核算，分解房地產價格，這樣還可能有效降低房地產的增值率。
選擇性條款。
稅制設計和稅收政策中規定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。
例如根據《房產稅暫行條例》第3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。
房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。
企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。
優惠性條款。
我國土地增值稅法規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行稅收籌劃。
根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規定的通知》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營企業中時，暫免征土地增值稅。
對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。
(三)遵循成本收益原則
房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。
因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。
從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。
紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。
該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100;如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。
這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。
稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
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