萬科財務分析報告

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2018萬科財務分析報告

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2018萬科財務分析報告

　　1 萬科基本業務活動描述

　　1. 1 萬科簡介萬科企業股份有限公司( 股票代碼: 000002)，簡稱萬科，成立于 1984 年 5 月，是中國目前最大的房地產開發企業。

　　總部設在深圳，已在全國 20 多個城市設立分公司。

　　公司以中國大陸市場為目標、以房地產為核心業務，涉及進出口貿易及零售投資、工業制造、娛樂及廣告等業務。

　　投資重點主要集中在上海、北京、深圳等中國區域經濟中心。

　　主要產品是商品住宅。

　　目前萬科總股本為 1, 099, 521. 02 萬股，其中萬科最大股東華潤股份有限公司持股161, 909. 48 萬股，持股比例為 14. 73%。

　　1. 2 萬科在行業內所處水平萬科在領導人王石的帶領下，以房地產為核心，不斷發展壯大， 20XX 年品牌價值已經達到 635. 65 億元，在房地產行業排名第一位，在中國 500 強企業中排第 19 名。

　　20XX 年的主營業務收入為 507 億元，在行業內是第一位。

　　1. 3 萬科發展狀況萬科主營業務為房地產開發及物業管理、零售、進出口業務、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。

　　王石借鑒索尼的客戶服務理念，在全國首創“物業管理” 概念，并形成一套物業管理體系，公司物業服務通過全國首批 ISO9002 質量體系認證。

　　萬科 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。

　　公司于 1988 年介入房地產領域， 1992 年正式確定大眾住宅開發為核心業務，截止 2003 年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州 15 個城市進行住宅開發， 2004 年萬科又先后進入東莞、無錫、昆山、惠州四個城市，目前萬科業務已經擴展到 19 個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣區域為中心的三大區域城市群帶發展以及其它區域中心城市的發展策略。

　　憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公司樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩定增長的回報。

　　2 萬科財務效率分析

2. 1 償債能力 2. 1. 1 流動比率流動比率可以反映短期內流動資產償還流動負債的能力。

　　流動比率=流動資產/流動負債。

　　總體而言，流動比率過高反映企業的資金未得到充分利用，過低則反映企業的償債安全性差。

　　一般而言，行業合理的最低流動比率是 2。

　　萬科會計年度流動比率 20XX 1. 91 20XX 1. 59 萬科 20XX 年流動比率降低了 0. 32(1. 91-1. 59)，即每為 1 元流動負債提供的流動資產保障減少了 0. 32 元。

　　原因在于 20XX 年流動資產變動金額大于流動負債變動金額，其中存貨積累過多，占用流動資產金額比較大。

　　另外還有信號， 20XX 年萬科的預收款項為74405197318. 78 元，而 20XX 年萬科的預收款項為 31734801163. 76 元， 20XX 年預收款項增長了一倍多。

　　通常供應商提前付款給萬科，主要原因是貨源緊張，而萬科的存貨比較多，所以萬科可能本著某些營銷策略。

　　橫向比較，萬科的競爭對手保利 20XX 年流動比率為 2. 13，保利的流動比率較萬科合理。

　　通常流動資產中變現能力最差的是存貨，萬科的存貨占流動資產比率為 64. 88%，保利的存貨占流動資產比率為 74%，說明萬科的存貨管理業績比保利公司好。

　　2. 1. 2 速動比率分析流動利率發現，構成流動資產的某些流動性有很大差別。

　　貨幣資金，交易性金融資產和各種應收，預付款項等可以在較短內變現，稱之為速動資產。

　　另外的流動資產，包括存貨，其他流動資產等，稱為非速動資產。

　　萬科企業以房地產為核心，存貨的變現速度要比應收款項慢得多。

　　20XX 年萬科速動比率為 0. 56, 20XX 年萬科速動比率為 0. 59。

　　萬科公司的速動比率比上年降低了 0. 03，說明每一元流動負債提供的速動資產保障減少了 0. 03 元。

　　影響速動比率可信性的重要因素是應收賬款的變現能力，萬科賬面上的應收賬款不一定都能變成現金。

　　政府政策的變化，可能使得報表上的應收賬款不能反映平均水平，通常萬科內部人員一般對此情況可能估計。

　　萬科賬面上速動資產中通常貨幣資金占比重較大。

　　橫向比較: 選擇保利比較，保利 20XX 年速動比率為 0. 53。

　　說明保利的速動資產保障性差一點。

　　2. 1. 3 現金比率現金資產與其他資產相比較，現金資產本身就是可以直接償債的資產，而非速動資產需要等待不確定的時間，才能轉換為償債的現金。

　　萬科 20XX 年現金比率是 0. 29。

　　萬科 20XX 年現金比率是 0. 34。

　　萬科公司的現金比率比上年減少了 0. 05，說明萬科為每一元流動負債提供的現金保障減少了 0. 05 元。

　　一般來說現金比率不宜過高，因為過高體現了萬科的的流動負債利用程度不夠，流動資產的獲利能力低。

　　萬科的現金資產 20XX 年金額為 378 億， 20XX 年為 230 億，說明銀行利率對貨幣資金有了較大影響，萬科更愿意投放更多的錢到銀行。

　　橫向比較: 保利 20XX 年的現金比率是 0. 28。

　　現金資產保障性較萬科略低。

　　保利的貨幣資金規模與萬科有一定的差距。

　　2. 1. 4 資產負債率資產負債率反映總資產中有多大比例是通過負債取得的，它可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。

　　資產負債率又被稱為財務杠桿系數。

　　萬科公司 20XX 年資產負債率是 75%。

　　萬科公司 20XX 年資產負債率是 67%。

　　萬科公司在 20XX 年的償債能力保障性比 20XX 年低。

　　這個和國家銀行政策密切相關，投在銀行的資金多，存貨相應增加。

　　萬科的資產負債率越低，舉債越容易。

　　如果資產負債率搞到一定程度，沒有人愿意提供貸款了。

　　在經營狀況好的時候萬科的財務杠桿會起到正面積極的作用; 在經營惡化的時候財務杠桿會起到負面的作用，債權人的利益得不到保障，導致企業財務狀況惡化。

　　2. 1. 5 產權比率產權比率是資產負債率另外的表現形式。

　　萬科公司 20XX 年產權比率為 2. 38，表明 1元股東權益借入 2. 38 元。

　　權益乘數是 3. 95，表明 1 元股東權益擁有 3. 95 元的資產。

　　2. 1. 6 利息保障倍數萬科 20XX 年的利息保障倍數=(8839610505. 04+3101142073. 98+504227742. 57 ) /504227742. 57=24. 68。

　　萬科 20XX 年的利息保障倍數=(573680423. 04+2187420269. 4+6430007538. 69)/573680423. 04=16. 02 萬科的利息保障倍數 20XX 比 20XX 年高，表示利息支付越有保障。

　　萬科的長期債務需要每年付息。

　　利息保障倍數表明 1 元債務利息有多少倍的息稅前收益作為保障。

　　同時舉債也比較容易。

　　如果利息支付都卻反保障，那么歸還本金就更加困難了。

　　2. 1. 7 現金流量利息保障倍數萬科 20XX 年現金流量利息保障倍數=2237255451. 45/504227742. 57=4. 44 萬科 20XX 年現金流量利息保障倍數=9, 253, 351, 319. 55/573680423. 04=16. 13 萬科的現金流量利息保障倍數下降許多。

　　同時比收益基礎的利息保障倍數更可靠，因為實際用以支付利息的是現金，而不是收益。

　　2. 2 運營能力 2. 2. 1 應收賬款周轉率萬科 20XX 年應收賬款周轉次數是 50713851442. 63/1594024561. 07=31. 81 萬科 20XX 年應收賬款周轉天數是 365/31. 81=11. 14 天萬科 20XX 年應收賬款周轉次數是 48881013143. 49/713191906. 14=68. 54 萬科 20XX 年應收狀況周轉天數是 365/68. 54=5. 33 天萬科 20XX 年應收賬款周轉天數控制的很好，周轉天數控制在 30 天內，應收賬款的收現期比較短，比 20XX 年慢了不少天。

　　對于萬科公司，應收賬款容易收季節性，偶然性和人為因素影響。

　　特別萬科是以房地產為核心，它的應收賬款是由賒銷引起的，萬科的賒銷額并非全部銷售收入。

　　當應收賬款預計部分收不回來，那么萬科應當注意應收賬款的減值問題。

　　提取的減值準備越多，應收賬款周轉天數越多，這樣的情況下并不是好的經營業績，反而說明應收賬款管理欠佳。

　　萬科在權衡收現的時間應還注意信用政策，并非周轉天數越少越好。

　　適當的放寬信用政策，萬科不僅能夠及時收回應收賬款，而且更好對應收賬款業績管理。

　　如果沒有節制的放寬信用政策，很可能導致現金收不回來。

　　2. 2. 2 存貨周轉率存貨周轉率是銷售收入與存貨的比重。

　　萬科 20XX 年存貨周轉次數是 50713851442. 63/133333458045. 93=0. 38 萬科 20XX 年存貨周轉天數是 365/0. 38=959. 63 萬科 20XX 年存貨周轉次數是 48881013143. 49/90085294305. 52=0. 54 萬科 20XX 年存貨周轉天數是 365/0. 54=672. 68 萬科在 20XX 年的存貨周轉天數非常高，比 20XX 年高了 286. 96 天，主要原因在于，萬科在 20XX 年存貨金額極其巨大。

　　目前看來萬科的存貨過多。

　　存貨周轉天數不是越低越好。

　　存貨過多會浪費資金，存貨過少不能滿足流轉需要。

　　所以對于萬科來所，需要在當前找到一個最佳的存貨水平，存貨不是越少越好。

　　萬科很可能是銷售不暢，導致存貨過多，為了贏得優秀的存貨管理業績，萬科應發現自身內部問題，尋找突破口。

　　橫向比較: 保利在 20XX 年的存貨周轉天數是 1294. 09 天，其他房地產企業也是如此，個人認為: 在房地產行業要想降低存貨周轉天數是一件很難的事情。

　　雖然難，但我們亦要往這個方向走。

　　國家一直關注人民的衣食住行問題，對房地產格外關注，發布不少政策，控制房價走勢。

　　萬科要降低存貨周轉天數除了適當開發地產以外，還采取應變措施。

　　2. 2. 3 流動資產周轉率流動資產周轉率是銷售收入與流動資產的比值。

　　萬科 20XX 年流動資產周轉次數=50713851442. 63/205520732201. 32=0. 25 萬科 20XX 年流動資產周轉天數=365/0. 25=1479. 18 萬科 20XX 年流動資產周轉次數=48881013143. 49/130323279449. 37=0. 38 萬科 20XX 年流動資產周轉天數=365/0. 38=974. 13 萬科流動資產中存貨占絕大部分，前面已經有分析，因此存貨的周轉狀況對流動資產周轉具有決定性影響。

　　2. 2. 4 非流動資產周轉率非流動資產周轉率是銷售收入與非流動資產的比值。

　　萬科 20XX 年非流動資產周轉次數=50713851442. 63/10116819540. 51=5. 01 萬科 20XX 年非流動資產周轉天數=365/5. 01=72. 81 萬科 20XX 年非流動資產周轉次數=48881013143. 49/7285275380. 02=6. 71 萬科 20XX 年非流動資產周轉天數=365/6. 71=54. 40 萬科的非流動資產周轉率一定程度反映非流動資產的管理效率。

　　萬科對房地產投資管理和項目管理是否合理。

　　2. 2. 5 總資產周轉率總資產周轉次數表示總資產在一年中周轉的次數。

　　萬科 20XX 年總資產周轉次數=50713851442. 63/215637551741. 83=0. 24 萬科 20XX 年總資產周轉天數=365/0. 24=1552 萬科 20XX 年總資產周轉次數=48881013143. 49/137608554829. 39=0. 36 萬科 20XX 年總資產周轉天數=365/0. 36=1027. 54 萬科 20XX 年總資產周轉天數降低了不少，表明萬科的總資產使用效率降低，盈利性變差。

　　2. 3 獲利能力 2. 3. 1 主營業務利潤率萬科 20XX 年主營業務利潤率=11894885308. 23/50713851442. 63=0. 23 萬科 20XX 年主營業務利潤率=8685082798/48881013143. 49=0. 18 萬科在 20XX 年的盈利能力提高了，反映了萬科經營管理的水平提高。

　　萬科的主營業務利潤率體現了萬科最基本的獲利指標。

　　主營業務營業率越高，表明萬科的獲利能力越強。

　　同時萬科的商品住宅營銷策略成功，主營業務市場潛力大。

　　2. 3. 2 凈資產收益率萬科 20XX 年凈資產收益率=50713851442. 63/54586199642. 41=0. 16 萬科 20XX 年凈資產收益率=48881013143. 49/45408512454. 07=0. 14 萬科公司對股東投入資本的利用效率在 20XX 年增強。

　　2. 3. 3 主營業務毛利率萬科 20XX 年主營業務毛利率=(50713851442. 63-30073495231. 18)/50713851442. 63=0. 41 萬科 20XX 年主營業務毛利率=(48881013143. 49-34514717705) / 48881013143. 49=0. 29 萬科 20XX 年的毛利率為 41%，在行業里是非常可觀。

　　從側面反映了房地產行業是一個暴利行業。

　　萬科的毛利率之所以這么高，個人認為兩個原因: 商品住宅的價格居高不下，而萬科推行高價策略; 萬科的市場占有率優勢。

　　2. 3. 4 成本費用利潤率萬科 20XX 年成本費用利潤率=11894885308. 23/(30073495231. 18+2079092848. 94+1846369257. 59+504227742. 57) =0. 34 萬科 20XX 年成本費用利潤率=8685082798/(34514717705+1513716869. 35+1441986772. 29+573680423. 04) =0. 23 成本費用利潤率表明每投入 1 元的成本費用得到的利潤空間。

　　2. 4 成長能力 2. 4. 1 主營業務收入增長率萬科 20XX 年主營業務收入增長率為 4%， 20XX 年主營業務收入增長率為 19%，說明萬科的主營業務收入增長率腳步放慢了。

　　2. 4. 2 凈利潤增長率萬科 20XX 年凈利潤增長率為 37%， 20XX 年的凈利潤增長率為 32%。

　　萬科的主營業務收入增長率，凈利潤增長率表明萬科在 20XX 年在擴張，市場競爭力加強，它目前的成長能力強。

　　房地產行業的發展是與國家政策，經濟環境密切相關的。

　　萬科不僅要縱向比較，而且要橫向比較。

　　這樣才能對整個房地產企業的財務走勢了解清楚。

　　萬科一直都是中國房地產的佼佼者。

　　國內面臨的競爭對手也是非常多。

　　我認為萬科需要在以下三個方面做出改進: 面對瞬息萬變的市場，能夠做出適合營銷策略。

　　前面分析數據已經得出，庫存占用流動資金過多，導致流動資金沒有得到充分利用。

　　剩余的商品住宅的銷售還需依賴國家政策的扶持。

　　另外萬科的應收賬款應采用適當的信用政策，保障資金能夠有效迅速回籠。

　　除了迎合應收賬款周轉天數，還應當與信用政策匹配，兩者相得益彰。

　　加強融資渠道管理。

　　房地產開發需要龐大的資金，萬科的債權人希望自己投入的錢能夠收回來，并且能夠得到回報。

　　可采用多種方式融資，規避風險。

　　信息透明化。

　　我這里說的透明化，是指對外公開的信息公平，公正，給消費者明明白白的信息。

　　商品住宅的的布置，價格都可以做到透明化。

　　做到透明化，我們的信心能夠直接傳遞到消費者，對萬科的營銷是有益的。

　　3 萬科財務報表分析

3. 1 資產負債表瀏覽資產負債表，對資產，負債與權益之間增減有了一個初步的認識。

　　總資產反映了一個企業的經營規模，它的變化很大程度上與負債，權益變動有密切的關系。

　　3. 1. 1 資產角度分析從資產的角度看，對資產變化影響最大的是流動資產的增加，其主要原因是存貨大量增加。

　　存貨過多占用大量資金，還增加了費用。

　　萬科在 2011 年對存貨須提出存貨管理方案。

　　流動資產的流動性強，資金回籠時間短。

　　20XX 年流動資產增加了 75197452751. 95 元，增加了 58%。

　　萬科的應收賬款目前來說占用資產比重較小，但是 20XX 年與 20XX 年比較增加了124%，萬科此時應考慮壞賬風險，適當調整信用政策。

　　另外非流動資產流動性低，資金回籠時間長，通常在一年以上。

　　對非流動資產增加變化影響最大的是長期股權投資的增加。

　　總體來說，資產的各部分呈現不同程度的增長，表明萬科資產的成長性好。

　　3. 1. 2 負債角度分析萬科 20XX 年流動負債增加了 90%，原因在于萬科的預收賬款，其他應付款出現大幅度上升。

　　交易是有風險的，往往面對信用不佳的客戶或者新客戶，萬科采用先款后貨的方式交易。

　　進一步說明萬科的客戶圈在擴大。

　　3. 1. 3 權益角度分析萬科 20XX 年所有者權益是 54586199642. 41 元， 20XX 年所有者權益是 45408512454. 07元，增加了 20%。

　　萬科的資產成長情況好，負債也在大幅度上升，但負債上升比例小于資產的成長空間，總體來說萬科的資產負債結構比較穩定。

　　3. 1. 4 利潤表凈利潤是萬科最終的財務成果，是可供萬科利潤分配的財務成果。

　　萬科 20XX 年實現凈利潤 8839610505. 04 元，比上年增加了 2409602966. 35 元，也就是增加了 37%，同時說明萬科是一個值得投資的公司。

　　凈利潤的增加主要是因為萬科的利潤總額的提升。

　　萬科 20XX 實現利潤總額 11940752579. 02 元，比上年增加了 3323324770. 93 元。

　　歸結原因是營業利潤的增加，營業外收入，營業務支出變化幅度很小。

　　可見萬科的主營業務對萬科的凈利潤的貢獻是非常可觀的。

　　萬科的主營業務收入 20XX 年 50713851442. 63 元，比上年增加了1832838299. 14，元，營業利潤的上升主要原因是營業成本的降低，這對企業是個利好的信息。

　　萬科 20XX 年的營業成本是 30073495231. 18 元，比上年減少了 4441222473. 82 元。

　　成本是擠出來的，萬科的經營管理政策起到了至關重要的效果。

　　另外萬科的投資收益以及對聯營公司的投資收益出現不小的下滑，是降低萬科營業利潤的主要原因。

　　3. 2 現金流量表 3. 2. 1 現金流入結構分析萬科 20XX 年現金總流入金額為 122845575914. 09 元，其中經營活動產生現金流入91095741650. 12 元，投資活動產生現金流入 2700722277. 87 元，籌資活動產生現金流入29049111986. 1 元。

　　其中經營活動產生現金流入為 74%，由此可見現金總流入主要是經營活動制造的。

　　而經營活動產生現金流入的項目中，銷售商品、提供勞務收到的現金占有 97%。

　　投資活動中，收到其他與投資活動有關的現金占有 75%。

　　籌資活動中，取得借款收到的現金占有 93%。

　　3. 2. 2 現金流出結構分析萬科 20XX 年現金總流出金額為 109775450010. 29 元，其中經營活動產生現金流出占81%，投資活動產生現金流出占 4%，籌資活動產生現金流出占 15%。

　　經營活動產生現金流出占現金總流出比重很大。

　　在經營活動中，購買商品、接受勞務支付的現金占 75%. 在投資活動中，投資支付的現金占 45%，取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額占 28%，支付其他與投資活動有關的現金占 22%。

　　在籌資活動中，償還債務支付的現金占 75%。

　　萬科在 20XX 年投資活動盈利能力不容樂觀，投資活動產生現金凈流量是-2191659310. 46 元，此應是企業應該考慮改善的方向。

　　保持擴張的趨勢，但也維持一個穩定的現金流。

　　4 投資建議

20XX 年萬科股票每股收益為 0. 66 元，而在 20XX 年萬科股票每股收益為 0. 48。