房地產可行性分析報告
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房地產可行性研究報告范文【1】
房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。
因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。
項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。
第一節 可行性研究的概念和作用
一.可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。
國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。
1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。
1983年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導 國的可行性研究工作。
房地產項目的特點和開發實踐證明，項目開發的關鍵是決策，開發商應高度重視可行性研究的工作質量，隨歐康夭?諧〉鬧鴆焦娣叮?康夭?耐蹲駛?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼叢繳伲?歡咸岣呔霾咚?劍?拍莧〉孟钅靠?⒌某曬α?
二.可行性研究的作用
(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。
開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。
(二)可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。
在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。
尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。
(三)可行性研究是項目籌措建設資金的依據。
房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。
銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。
因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。
(四)可行性研究是編制設計任務書的依據。
可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。
第二節 可行性研究的階段工作
一.可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。
(一)以投資機會研究
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。
如果機會研究認為可行的，就可以?邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?
(二)初步可行性研究
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。
(三)詳細可行性研究
詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。
這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。
未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
(四)可行性研究階段工作精度表
第三節 可行性研究的內容
一.可行性研究報告的結構
一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵劑?霾糠幀?
(一)封面:一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。
(二)摘要:它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。
也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。
(三)目錄:由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
(四)正文內容:它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容
1.項目概況
主要包括:項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明);
2.市場調查和分析
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。
3.規劃設計方案優選
在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。
包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。
4.開發進度安排
對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。
作為大型開發項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。
5.項目投資估算
對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。
房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。
估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發事實相符，提高評價的準確性。
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。
房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。
7.項目財務評價;
依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。
具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。
8.不確定性分析和風險分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。
該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。
同時根據風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。
9.可行性研究的結論
根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。
10.研究人員對項目的建議
對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。
(五)附件:它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。
一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件(如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。
專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。
(六)附圖:一份完整的可行性報告應包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括:項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。
二.可行性研究報告的項目投資預算
一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。
一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。
而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。
在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。
以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。
房地產項目的投資概算應包括以下內容:
(一)營銷開支概算
1.項目前研究及可行性研究的開支
2.項目策劃的開支
3.銷售策劃的開支
4.廣告開支
5.項目公司日常運作的開支
6.項目及企業的公關開支
(二)工程開支概算
1.用于工程勘探的開支
2.用于吹沙填土、平整土地的開支
3.用于工程設計的開支
4.用于建筑施工的開支
5.用于設施配套的開支
6.用于工程監理的開支
(三)土地征用開支概算
1.政府一次性收取的標準地價
2.用于拆遷補償或青苗補償的開支
3.影響公共設施而出現的賠償開支
(四)金融成本開支概算
1.外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出
2.貸款引起的利息支出
3.各項保險開支
4.稅收和行政性收費
5.不可預見開支
第四節 可行性研究報告的編制
一.房地產項目可行性分析常見誤區
1.誤區一:一個標準的效益分析
如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。
在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。
因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值。
可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。
2.誤區二:先入為主的可行性研究
縱觀國內多數失敗的大型地產投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。
這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津;在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。
當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。
再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調子:引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。
這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
a.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。
往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。
所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。
b.課題組人員的業務水平不過關。
有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。
這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。
c.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。
d.有的發展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。
這在意向接觸的時候是。
必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現在的發展商;有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
二.編制可行性研究報告的人員安排組合
要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結構、人員安排要全面。
第一部分，房地產開發公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據 國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段:1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項:
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項:
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項:
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預售方案。
預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項:
1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。
規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。
2、開發商應提交材料:
(1)申請書;
(2)企業營業執照;
(3)用地證明文件或者土地使用權證;
(4)建設用地規劃許可證;
(5)建設工程規劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據有關規定應當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。
所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。
房地產項目可行性研究報告【2】
第一章總論
1.1項目概況
1.1.1項目名稱:青島市***中心和綜合辦公樓建設工程
1.1.2建設單位:青島市***置業有限公司
1.1.3項目地址:燕兒島路以北，青島市***號
1.1.4項目用地面積:9844m2
1.1.5項目總建筑面積:70000m2
地上建筑面積:
地下建筑面積:55000m215000m2
1.1.6項目總投資:23000萬元
1.1.7項目建設期:18個月
1.2項目提出背景及建設必要性
1.2.1項目提出背景
青島地處山東半島東南部，位于東經119度30分~121度，北緯35度35分~37度09分。
東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。
全市總面積10654平方公里，其中市區1102平方公里。
與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國務院第一批確定的沿海開放城市與經濟中心城市。
青島既是華北南部、華東北部和西北地區進出口物資的主要集散地,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯系的紐帶。
作為山東省的重要經濟中心和對外開放的窗口，1992年省人民政府把青島確定為山東省對外開放的龍頭。
為了適應改革開放新形勢的需要，青島市作出了行政中心東移的戰略決策，以此帶動東部的開發建設，推動全市向現代化國際城的宏偉目標邁進。
東部地區已成為青島市房地產開發熱點地區之一。
青島市***號地塊位于寧夏路北側，燕兒島路以北，新建占地面積7803m2。
基地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。
為加快地塊的開發建設，武警水電部隊青島項目部
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決定在此地塊投資建設接待中心和綜合辦公樓。
項目名稱為青島市***中心和綜合辦公樓建設工程。
按照基本建設程序委托青島市民用建筑設計院有限公司編制項目可行性研究報告申請立項。
1.2.2項目建設必要性
1、實現東部開發區規劃，進一步完善新的市中心區建設。
根據市總體規劃，東部開發區將建成青島市新的行政中心。
經過幾年的開發建設，東部地區已基本形成市政基礎設施配套、城市建設頗具規模的新城區。
本項目的建設，將進一步完善東部地區的建設，實現東部開發區的總體規劃，加快完成新的市中心區建設，樹立青島新的形象，促進青島市現代化國際城市建設。
2、本項目的建設是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設的需要。
“衣食住行”對于百姓生活必不可缺，隨著我國經濟的發展，人民生活水平不斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。
2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產品體系初步形成，一批規模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設創歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。
初步統計，去年我市旅游項目建設投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。
23個大項目建設進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區;昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產業示范基地。
海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃，同時加快建筑業發展，鞏固建筑業作為國家支柱產業的地位，培育經濟新的增長點邁出了關鍵一步。
2006年我市旅游大項目總體呈現出“體量大、數量多、檔次高、項目精”的特點。
一是數量多、投資大。
2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有51個，總投資額約416億元，旅游大項目的數量和投資額為歷年之最。
二是度假區建設項目多。
金沙灘度假酒店、北京電影學院創意學院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內涵。
三是高端旅游項目多。
在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產品共11個，投資額約32億元。
四是海洋特色突出的旅游大項目多。
極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。
五是高檔次酒店項目多。
在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。
引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。
目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業的經營和管
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理。
以建設現代化國際城市為目標,以加速生產要素的流動和提升城市服務業規模與水平為突破口,堅持城市化與工業化、市場化、國際化整體推進。
進一步提高中心城區集聚輻射功能,加快新城區建設;推進五市城區向中等城市目標發展;使青島成為全國重要的具有較強輻射和帶動力的區域性經濟中心城市。
3、符合黨和國家關于國有企業改革政策，有利于盤活國有資產。
綜上所述，本項目的建設對于改善青島市旅游、商務及辦公條件，完善東部城區建設，實現城市總體規劃具有重要作用，建設確有必要。
1.3建設單位基本情況
1.3.1發起人情況
本項目由青島市***置業有限公司承擔建設。
1.3.2經營宗旨
通過項目各方真誠合作，加強企業間資金、技術的橫向聯合，發揮各自的優勢，加快地塊的建設步伐。
項目部將以高質量的建筑產品及優質的物業管理服務，為社會各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場所。
從而達到促進青島市城市建設，改善旅游環境，促進青島市現代化國際城市建設的目的。
通過認真經營，在創造可觀的社會效益的同時獲得最佳經濟效益。
1.3.3經營范圍
在青島市***號地塊建設賓館、商務、辦公樓，并進行銷售、出租房屋及物業管理。
1.3.4總投資
本項目總投資為23000萬元。
1.4可行性研究工作的結論
可行性研究結論
1、本項目建設符合城市建設規劃，有利于加快青島國際化城市建設的步伐。
2、通過市場預測分析，本項目擬建賓館、商務、辦公市場較好。
3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎設施可以滿足項目需求。
4、項目經濟效益良好，財務分析可行。
項目主要經濟指標見表1-1。
3
表1-1
序號
1
2
3項目經濟技術指標一覽表指標名稱總投資占地面積總建筑面積
其中:接待中心
網點
地下室
寫字樓單位萬元m2m2m2m2m2m2數2300098447000025000180001500012000量備注
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第二章市場分析
2.1青島房地產市場分析
2.2.1房地產發展概況
青島以其獨特的地理環境優勢和經濟發展的廣闊前景，使青島的房地產市場充滿了誘人的魅力。
近年來，青島的房地產市場以其超常的速度向前發展，成為全國房地產熱點城市之一。
一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級機關東遷的決定，原市委情況看，1984年以青島市城市建設綜合開發公司為代表的首批4家公司的成立，使青島房地產進入萌芽階段，當時房地產投資主要是以舊城改造為目標，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產投資發展較為緩慢。
1988年青島市開始實施國有土地使用權轉讓政策，房地產業逐漸活躍起來，全市房地產公司發展到20家。
1992年伴隨著全國房地產業發展，青島的房地產進入三年的高漲時期，房地產投資從92年到94年三年間，各年增長率分別為139.2%、143.2%和136%，93年達到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來增速明顯減慢，95年增長率為21.1%，96、97年則出現了負增長，分別為-19%和-6.47%，98年開始回升達到43.81億元，比97年增長了2.7%，99年增幅明顯加大，全年累計完成投資62.97億元，比98年增長43.8%。
目前青島房地產業已初具規模，成為全市國民經濟中的一個重要新興產業，98年房地產的增加值為21.07億元，占全市國內生產總值的2.37%，占第三產業增加值的6.30%。
青島市房地產業的發展過程與全國情況基本一致，在經歷了90-94年高速增長期后，95年增速明顯減緩，96、97年出現了明顯的回落，98年又開始出現一定的增長。
隨著國家一系列擴大內需拉動經濟的方針實施，一系列大力發展房地產業的政策相繼出臺，青島市房地產形勢好。
20xx上半年，我市建筑業企業深化企業改革，加強企業內部管理、加大施工資金和技術的投入，市場競爭力進一步增強，承攬建筑施工任務持續增加，建筑業企業發展勢頭良好，完成建筑業總產值167.5億元，比去年同期增長31.0%;本年新簽建筑施工合同價款146.8億元，同比增長15.1%;全市建筑業企業全員勞動生產率5.9萬元/人,增長31.1%。
一、建筑工程產值增速加快，占比提高
上半年，在市建筑企業施工任務比較充足的前提下，加快施工進度，建筑業總產值較大幅度的增長，在完成的建筑業總產值中，實現建筑工程產值149.2億元，同比增長35.5%，
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增幅比總產值高4.5個百分點，占建筑業總產值的比重高達89.1%，同比提高1.5個百分點。
其中國有及國有控股建筑企業仍然在扮演著我市建筑市場上的主要角色,前6個月，我市國有及其控股企業完成建筑工程產值64.8億元，與去年同期相比增長了20.4%，占建筑工程產值的43.4%。
二、一級以上資質企業完成產值占近六成
上半年，從全市建筑企業資質等級看，一級以上建筑施工企業完成產值高達99.1億元，同比增長52.2%,占建筑業總產值的59.1%，其中:一級企業完成81.2億元，占建筑業總產值的48.5%，特級企業完成17.9億元，占建筑業總產值的10.7%;從企業的資質等級和企業的規模來看，大型國有建筑業企業仍然是我市建筑市場上的主力軍。
上半年，完成產值超過億元的單位共31家，共完成建筑業總產值107.6億元,占全市總產值的64.2%。
三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長
上半年,我市建筑企業加大施工力度，房屋施工面積達2916萬平方米,同比增長7.3%。
國有及國有控股企業完成1000萬平方米，同比增長2.6,占全部施工面積的34.3%。
上半年，新開工面積1165萬平方米,同比增長28.2%，高于施工面積增幅20.9個百分點，占全部施工面積40.0%，同比提高6.6個百分點。
其中:國有及國有控股企業施工面積323萬平方米，同比增長60.7%,占新開工施工面積的27.7%，同比上升7.1個百分點。
新開工面積放量增長,說明我市建筑業發展勢頭良好。
四、建筑市場進一步規范,招投標率占90%以上
工程招投標是強化建筑市場競爭機制，提高建筑企業管理水平、工程質量、技術水平的一種行之有效的制度。
上半年，市建筑市場進一步規范，工程招投標率上升，在全市建筑工程中，實行招投標承包的施工面積2709萬平方米，比上年增長18.1%，招投標率為92.9%，同比提高8.5個百分點。
其中:國有及控股企業招投標承包面積999萬平方米，增長29.5%，招投標率達99.9%，同比提高20.7個百分點;一級資質以上招投標面積1676萬平方米，增長76.2%，招投標率98.8%，上升16.5百分點。
五、本年新簽合同額平穩增長
隨著市建筑施工企業市場競爭能力的提高，承攬施工任務量持續增長。
上半年，我市施工企業新簽施工工程合同價款達146.8億元，同比增長15.1%。
從企業的資質等級來看，一級企業及以上企業新簽合同價款78.6億元，占全部合同價款的53.5%，增長17.6%;二級企業36.3億元，占24.8%;三級企業31.9億元，占21.7%。
六、全員勞動生產率增幅較快
在市建筑行業繼續推行產業結構優化的同時，以總承包為龍頭，以專業承包為主體，勞務分包為依托的組織結構體系基本建立，建筑業行業內部結構得到了有效整合，與產業相關的各種技術和經濟資源得到了充分的利用，企業的技術裝備能力進一步提高，建筑隊伍的素質明顯增強。
今年上半年,全市建筑業企業全員勞動生產率5.9萬元/人,比上年同期增長31.1%，其中國有及國有控股及一級等規模大的企業都達到8.6萬元/人。
目前，全市注冊有各類房地產開發經營企業、物業管理及服務機構450家，其中約一半為外商投資企業。
房地產從業人員達15000人。
總體上看，青島房地產市場與全國房地產同步起落，整體上仍保持在一個較高發展水平。
從中房系統公布的城市房地產價格指數看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。
目前從局部區域上看，全市各區域各具特點，老市區到東部新區沿海一線，由于環境質量好、交通方便，售價遠高于其他地區，由南到北隨著環境的差異，同類房地產價格能相差4-6倍。
2006年上半年我市餐飲市場繼續走強
今年上半年，我市在擴大內需、繁榮經濟的宏觀調控政策作用下，城鄉居民收入和消費支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業經營情況看,全市共實現社會消費品零售額63.31億元，增長11.8%，拉動全社會消費品零售額增長1.6個百分點，呈現企業景氣提升、住宿餐飲市場發展加快的特點。
一、住宿、餐飲企業景氣度高
據青島市企業調查隊2006年二季度企業景氣調查結果顯示，受經濟較快增長、收入穩定增加、商務會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現活躍，企業經營狀況良好，企業家信心指數與企業景氣指數均達今年新高，分別為161.54和148.88。
其中，二季度住宿餐飲業企業景氣指數比一季度提高10.1點，企業家信心指數比一季度提高5.2點。
住宿餐飲企業景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預期市場發展看好。
二、餐飲市場消費火
上半年，全市住宿、餐飲市場在商務宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動下，市場熱點此消彼長，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態，出現了翻臺率高和營業時間延長的特點。
據統計，上半年全市住宿餐飲市場共實現社會消費品零售額63.31億元，增長11.8%;其中274家星級及限額以上住宿餐飲企業實現零售額12.39億元，增長27.6%，高于全社會零售額增幅11.4個百分點。
上半年全市星級住宿業和限額以上餐飲企業營業收入超過1千萬元的企業達41家，占全市限上住宿餐飲企業的15%;營業收入位于前3位的企業分別是:青島海天大酒店有限公司，實現營業收入1.07億元;青島肯德基有限公司，
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營業收入1.0億元，青島香格里拉大飯店有限公司，營業收入0.92億元。
三、非公有制企業實力強
從企業所有制性質看，星級住宿業及限額以上餐飲企業中，外商及港澳臺投資企業33家，營業額5.85億元，占限上住宿餐飲企業營業額的32.8%;私營企業144家，營業額6.43億元，占36.1%;國有及國有控股企業43家，營業額2.89億元，占16.2%。
目前，非公有制企業已在規模與服務水平等方面成為住宿、餐飲業市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業改變了以往的單純數量優勢，餐飲業民營經濟的主體地位已經確立。
四、市內四區市場建設發展速度快
從區域分布看，市內四區住宿、餐飲市場發展較快，上半年累計實現住宿餐飲業零售額27.42億元，市場份額43.3%;其中星級住宿及限上餐飲企業129家，占全部限上企業的47.1%，實現零售額8.08億元，市場份額達65.3%。
五、能源消耗總體低速增長
上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業能源消耗主要體現在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費量最高，居其他能源消費量之首。
從上半年能源消費情況看，電力消費量7051萬千瓦時，同比增長9.1%;水消費量258.5萬噸，增長2.1%;汽油消費量728噸，增長1.1%;柴油消費量11.1萬噸，下降5.0%;天然氣消費量328萬立方米，增長397%;煤炭消費量1.4萬噸，下降10.2%。
2.1.2房地產市場的供求分析
青島的房地產市場由于92年開始的開發規模的急劇膨脹，引起95、96年房地產業整體大滑坡，98年后形勢有所轉變。
實際銷售面積在94、95年達到100萬M2以上，96年開始回落，從銷售面積的增長幅度看，93、94兩年急劇增長，95年維持了94年的水平，96年回落已成為必然，銷售面積下降20%，僅為79.9萬M2,97年開始反彈,上升41.1%,98年由于房改實施,銷售面積猛增至178.1萬M2,增長率為58.03%，99年度房屋銷售形勢繼續好轉，全年銷售房屋236萬M2,比98年增長232.5%。
我市在今年迎來大項目建設的高峰并非偶然，這得益于旅游規劃、招商引資和項目建設等工作的突破性進展。
其中，旅游規劃編制工作進展順利，為旅游業的健康發展奠定了堅實基礎。
市級旅游規劃方面，《青島市旅游業“十一五”規劃》、《青島市海上旅游專項規劃》和《青島市度假旅游專項規劃》，已通過中外專家評審和市旅游工作領導小組審核，下一步報市政府審批。
市規劃局牽頭編制了《青島市海島保護和利用專項規劃》，已通過專家評審;《青島市游艇碼頭專項
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規劃》已經市政府正式批準實施。
區市旅游規劃方面，膠南、即墨邀請國內專家，對旅游發展戰略進行了深入研討，形成了科學的旅游發展思路。
市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業發展的意見。
市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產業發展總體規劃。
膠南、平度對旅游產業發展總體規劃進行了修編。
萊西編制完成了旅游業“十一五”規劃。
在重點旅游區和項目規劃方面，鳳凰島旅游度假區控制性規劃進行了專家研討;溫泉旅游度假區以及鰲山城市組團溫泉片區控制性規劃，大珠山風景區、小珠山風景區控制性規劃進入專家評審階段;嶗山風景名勝區總體規劃修編，已上報國家建設部，進入國務院審批程序;青島海濱風景區總體規劃已通過專家論證，上報省建設廳待批。
市南區先后完成了太平角酒吧休閑區、市南區濱海旅游帶、時尚閩江街區和中山路歐式特色街區等專項規劃，并通過了專家論證;膠南大珠山風景區、小珠山風景區、瑯琊臺風景區等控制性規劃已編制完成;四方區海云庵民俗社區改造規劃工作全面展開。
浮山灣國際郵輪母港選址論證已經市政府批準。
極地海洋世界、現代藝術中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點旅游項目的規劃方案已進行了綜合論證和審核。
旅游招商引資工作也取得明顯成效。
各區市、部門通過強化旅游招商引資工作,吸引了一批國外企業集團來我市投資開發旅游項目。
2005年，引進旅游大項目29個，投資額151億元人民幣。
天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達到10多家。
目前，香港中旅集團、瑞典危爾馬拉集團、英國CHR公司、大連海昌集團等大企業投資建設高星級酒店、大型度假休閑項目以及大型室內主題公園等項目正在洽談中。
事實上，我市旅游大項目建設在去年就顯現出過人的能量。
2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產品體系初步形成，一批規模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設創歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。
初步統計，去年我市旅游項目建設投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。
23個大項目建設進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區;昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產業示范基地。
海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。
2006年我市旅游大項目總體呈現出“體量大、數量多、檔次高、項目精”的特點。
一是數量多、投資大。
2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有51
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個，總投資額約416億元，旅游大項目的數量和投資額為歷年之最。
二是度假區建設項目多。
金沙灘度假酒店、北京電影學院創意學院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內涵。
三是高端旅游項目多。
在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產品共11個，投資額約32億元。
四是海洋特色突出的旅游大項目多。
極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。
五是高檔次酒店項目多。
在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。
引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。
目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業的經營和管理。
目前，現代藝術中心的小劇場建設已完成工程量的40%，休閑中心南區正進行地上二層施工，藝術家工作室已開始施工建設;中國海軍博物館擴建工程已完成工程招標等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的50%;石老人休閑區已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設，計劃2008年完工;北京電影學院創意學院宿舍樓已于5月封頂，計劃7月底完成教學樓主體工程建設，9月份投入使用;唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實業、英國財富集團簽署合作協議，目前正在辦理土地手續和規劃設計等，計劃下半年開工建設;奧運酒店與洲際集團簽署了管理協議;金沙灘度假酒店于今年3月開工建設，計劃年底完成主體工程。
同時，一些先行開工的項目則相繼開放。
(濱海步行道嶗山段)石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于5月份完工對游人開放;靈山灣高爾夫18洞球場于6月份試營業;溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。
另外，各區市還在洽談不少旅游項目唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過10億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協議;室內滑雪場、室內主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。
2.1.3房地產市場走勢分析從目前情況看，無論從整體經濟形勢，還是政策面都有利于房地產業的發展，具體原因如下:
1、宏觀調控政策成功地實現了經濟的“軟著陸”，為房地產市場發展提供了宏觀經濟基礎。
2、政府明確把住宅業培養成為新的經濟增長點，相應出臺了《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，改革的目標是:停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系;發展住房金融，培育和規范住房交易市場。
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我國醞釀多年的城鎮住房改革步入實施階段，為房地產的發展提供契機。
3、住宅制度改革已進入實施階段，1998年底全國城鎮范圍內停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支持個人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。
4、融資環境大大改善。
中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發展個人住房信貸的一系列相關政策，國務院頒布了《住房公積金管理條例》，這一切不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產開發商快速回籠資金提供保障，使預售率大大提高。
5、房地產已逐步納入法制化、規范化發展軌道,房地產法規體系已基本形成。
房地產業正逐步走向理性和成熟，房地產開發的全過程已步入法制化、規范化。
6、1997年上半年國家土地局發出通知停止審批新增用地，1998法》現出較大的開發力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關。
從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。
伴隨著新一輪經濟的發展，房地產發展將更加理性，會充分發揮市場機制的作用，政府的宏觀調控的力度會得到加強，房地產市場將呈現出以住宅建設為重點的平穩發展的態勢。
青島四個“大手筆”60億元項目:計劃投資額24億元的世界文化村、20億元的創意文化城、15.5億元的中加數字動漫基地、1.2億元的卡通樂園項目將赴濟南參加省文博會，并將在省文博會上進行招商融資和簽約。
如果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數字動漫基地都將于今年啟動。
由此可見青島的旅游文化產業大有可為。
2.2項目的市場前景分析
2.2.1項目的環境分析及市場定位
本項目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足1500米，周圍居民區密集，商業繁榮，為東部地區黃金地段。
本項目建設以賓館、商務、辦公樓開發為主，全部對外租售。
從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環境較好，住宅價格屬青島中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開發量較大，而且銷售情況良好。
根據項目的地理位置與銷售對象的需求結構分析，我們認為其商品房應以高檔賓館及商務用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內外長駐青
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島機構以及部分機關工作人員。
從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業主要包括個體私營企業老板、三資企業、國外及國內駐青機構工作職員、國內大型企業集團管理人員以及律師、各種注冊師等。
綜合考慮項目具有的競爭優勢如下:
1、項目位置地處東部海濱，是機關、銀行、公司、各類事務所集中區域，便于公務、商務往來，具有一定區位優勢。
2、東部新區環境較好，配套齊全，商業較為繁榮，外部環境較好。
3、設計方案新穎，規劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優質的物業服務，可以為人們提供一個良好的商務環境。
4、周圍新的現代化居住區已基本形成，人氣旺盛。
綜上所述，項目是選擇置業的理想區域。
另外，至1999年底，全市有項目的三資企業已達5279家，國外駐青機構1200家，外地駐青辦事機構已逾4000家，在市場。
2.3.2商品房價格分析
青島市由于地理環境以及城市發展先后時間、整體布局等原因房地產價格變化較大，基本呈由南到北價格明顯的下降趨勢。
南部沿海一線，東部新區及毗鄰地區、中山路商業區、臺東商業區周邊由于環境質量好、交通方便，商業氣氛濃，售價遠高于其他地區。
城陽區、李滄區價格相對較低，同類房地產價格南北最大相差4-6倍。
項目價格定位應主要根據其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務辦公樓價格在10000-15000元之間，本項目綜合考慮本項目寫字樓價格平均為12000元。
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第三章項目地址及外部配套條件
3.1項目地址
本項目建設地點位于青島市市南區中段，燕兒島路以北，浮山西麓。
本項目位于東西快速路商住、居家理想之地。
3.2地質條件
根據巖土工程勘察公司對項目所在地地質勘察報告，工程地質情況如下:
1、擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低，最大高差3.20米。
2、擬建場地區域構造背景穩定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構造帶，場區內無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質現象，持力層巖體較完整，強度較高，穩定性良好。
3、場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強風化花崗巖、中風化花崗巖、微風化花崗巖，層序清楚。
根據建筑場地類型劃分標準判定該場地土類別為Ⅰ類，場地巖土穩定性良好，可作為工程天然地基。
建議以強風化與中風化花崗巖作為地基持力層。
3.3地震裂度
根據“中國地震烈度區劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區，按六級設防。
3.4外部配套條件
本項目地處東部新區，各項基礎設施比較完善，具有良好的外部配套條件。
1、供電
項目用電主要是設備用電及生活用電，經初步估算項目總裝機容量為2000KW。
??電力由區域變電站統一供電。
市電力部門具有為本項目的供電能力。
2、給水
主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。
3、排水
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按照規定，排水實行雨污水分流制。
項目所在區域已經有完善的雨水和污水管網，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網和雨水管網，項目建成后排水可以保障。
4、通迅
青島市電信業發展迅速，網通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項目通訊工程的需求。
5、有線電視
該項目位置在青島有線電視網復蓋范圍內，可以滿足本項目需求。
6、熱源
本項目所處區域位于青島開源熱力公司供熱范圍內，開源熱力公司有能力滿足項目冬季采暖用熱需求。
7、煤氣
青島市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設煤制氣管道，可以滿足項目煤制氣需求。
8、交通運輸
項目地理位置優越，項目地址周邊道路縱橫交錯，四通八達。
距火車站、青島港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。
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第四章建設方案
4.1建設概況和背景
本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市***號***院內。
為兩棟獨立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。
其中接待中心建筑高度100米，寫字樓建筑高度60.6米，地上建筑面積約55000M2。
基地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。
4.2建筑設計
4.2.1設計原則:環經濟的原則。
4.2.2交通組織:
外環車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。
停車位結合環境設置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態型停車帶。
地下停車庫設兩層停車位，兩出入口分設于基地西側，臨近基地出入口，方便使用者使用。
4.2.3綠化景觀:
通過園林空間設計、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。
通過建筑的圍合結合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態，形成了富有動感的景觀形態。
4.2.4豎向設計:
豎向規劃充分利用項目現有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進行土方平衡，以節約工程造價，同時配合小區景觀設計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。
4.3建筑結構
根據國家現行規范設計，本項目建筑等級按工程用途、規模，建筑標準為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設計規范為甲類。
本工程結構設計按6度地震基本烈度考慮，結構形式為鋼筋混凝土結構，上部采用筒框結構，主樓與裙房之間不設沉降縫。
主樓內填充墻采用輕質墻板材料，以減輕結構自重，節省造價。
采用箱型基礎，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墻板均設置三道
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防水層。
4.4建筑設計
本方案兩座主樓東西相對，立面造型協調統一，裙房線條流暢，錯落有致，空間富有變化。
平面布置:地下兩層停車庫，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。
入口都位于基地西南測，結合周邊地勢標高，根據功能的不同分層設置。
酒店標準層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。
能滿足不同客戶的需求。
辦公樓標準層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實用，分割靈活，適合現在辦公的需求。
裙房平面外墻線條靈活，內部空間寬敞，方便實用。
立面造型:兩座主樓高低呼應，立面簡潔但又不失細部的精心設計。
延豎向追求變化，體現建筑的挺拔和加強向上的動感。
變化之中追求統一，相同元素的重復體現出建筑的韻律感。
采用新型的建筑材料，體現豐富的建筑空間。
外裝修要以青島的城市特點結合國際現代化水準考慮，與寧夏路沿街立面色彩相協調，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。
內裝修可視客戶要求進行精裝修。
4.5公用工程與設備
4.5.1供電
1、強電部分
根據國家規范及有關規定，本項目屬一類高層建筑，電力負荷按一級考慮。
在地下室設一配電間，由供電部門兩路高壓線引至，總容量2000KVA，再由此分配給各區的配電室、大廈內各房間均采用節能型燈具照明。
2、弱電部分
(1)樓中敷設有線電視線路。
(2)樓內敷設電話線路，每戶預留電話接口。
(3)安裝無線及有線網絡。
4.5.2給排水系統
1、給水
本項目用水主要是生活用水、運營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考慮。
水源取自寧夏路市政給水管網。
16
大廈采用分區供水方式。
地下一層至地上五層為低區(直供區)，由室外管網直接供水，系統為下行上給式。
地上六至29層為高區，屋頂設25m3高位水箱，采用水泵-水箱-管網聯合供水方式，系統為上行下給式。
消防用水見"消防篇"。
2、排水
項目排水采用雨污分流制。
雨水通過院內雨水管網，直接排至城市雨水管網。
項目日污水排量約150立方米。
污廢水合流排放。
4.5.3空調
項目采用集中中央空調系統與分區空調相結合方式，熱源由青島開源熱力公司供應。
由燕兒島路供熱管網進入區內換熱站。
4.5.4煤氣
煤制氣由室外的中壓煤氣管網引至區內煤氣調壓站，經調壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。
4.5.5機械通風
電梯機房、泵房、地下停車場等按規范機械送排風。
新風標準按國家規范要求設計。
第五章交通影響分析
5.1、項目周邊現狀交通狀況
擬建項目位于現武警醫院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。
根據現狀交通流量觀測，寧夏路和燕兒島路高峰時段交通量較大，其他道路交通量較小，但都在可接受的范圍內。
5.2、交通量預測
17
5.2.1背景交通量預測
背景交通量是指未來擬建項目以外的社會交通量。
背景交通量的預測采用傳統的“四階段”法進行預測。
“四階段”法從青島市未來土地利用和交通規劃方案入手，通過預測人口、崗位分布，運用交通發生模型預測交通出行需求，并建立相關模型進行交通方式劃分和交通分布預測，構筑車輛出行OD表，最后進行交通量分配。
通過預測，得到20xx年無項目時周邊路網交通量情況，如表1。
表1無項目時周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號
路段/交叉口名稱
通行能力(pcu/h)
123
寧夏路(項目門前段)寧夏路-隆德路寧夏路-燕兒島路
480052005600
高峰小時交通量(pcu/h)260033504230
0.540.640.76
二級二級三級
飽和度
服務水平
注:服務水平一級，飽和度<0.4，汽車在暢通條件下行駛，車輛間基本上不存在相互干擾;服務水平二級，飽和度0.4-0.7，部分汽車成隊行駛，但還是有部分汽車可以超車行駛;服務水平三級，飽和度0.7-1.0，多數汽車成隊行駛，且超車行駛很困難，可能會出現短暫交通阻塞;服務水平四級，道路交通需求大于通行能力，可能出現長時間交通阻塞。
5.2.2誘增交通量預測5.2.2.1交通方式預測< p="">
根據青島市城市綜合交通規劃的交通預測模型，2010年青島市內四區交通出行方式結構，如表2。
但是，由于建設項目的區位和自身特點，其本身交通出行方式結構將有所變化，主要表現在:項目性質為酒店和辦公，小汽車和出租車的出行比重將有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重將下降;項目周邊公共交通發達，分布有多條公交線路，方便居民采取公交出行，而且國家優先發展公共交通的政策必然催生青島市公共交通的快速發展，所以公交出行比重將有小幅提高。
經過分析，預測項目本身未來的交通出行方式結構，如表2。
表2
2010年青島市和項目交通出行方式結構小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行
區域
青島市內四區21.7%29.6%擬建項目
30.0%31.0%
6.5%
4.2%
3.9%1.0%
28.1%6.0%16.0%2.0%
100%100%
自行車總量
14.0%6.0%
18
5.2.2.2交通出行量預測1、交通產生/吸引率的確定
不同用地性質高峰小時的交通吸引率和產生率是不同的，通過對青島市同類型建筑物交通吸引強度的調查，并參考北京、上海等城市同類項目，并充分考慮未來機動車擁有量和利用率的增高，確定建設項目高峰小時各類性質用地產生/吸引率如下表:表3
項目不同業態高峰小時居民出行產生/吸引率
不同業態建筑性質
酒店/賓館(人/100平方米)辦公(人/100平方米)
2、交通出行量預測
擬建項目的三個設計案中，方案三的有效建設規模和停車位較大，所以報告僅分析了最不利情況下的交通影響程度。
根據項目的建設規模和交通出行率，計算高峰時段人員交通出行量，然后根據交通出行方式和單車載客率計算機動車出行量。
計算公式如下:
吸引率5.04.0
產生率3.53.3
P
A100
式中:P機動車高峰小時交通出行量，pcu/h;A業態面積，平方米;居民出行產生吸引率;不同車種的出行比例;載客率;車型折算系數。
表4建設項目2010年高峰小時人員交通出行量
性質酒店辦公合計
表5各種車型平均承載率
車種
承載率(人/車)
小客車2.5
19
業態面積(平方米)381561590054056
吸引量19086362544
產生量13355251860
合計324311614404
公交50
出租車2
其它客車3.5
表6各種車型折算系數
車種折算系數
小客車1.0
公交車4.0
其它客車1.5
出租車1.0
建設項目交通出行包含的車型主要有:小客車、公交車、出租車及其他客車。
通過以上計算，可以得到項目酒店和辦公各自的高峰小時交通量。
但是，根據同類項目的調查，酒店和辦公的高峰小時時間不同:辦公高峰小時時間與居民上下班高峰時間基本一致，即早高峰時間上午7:00-8:00，晚高峰時間17:00-18:00。
酒店早高峰時間一般為8:00-9:00、晚高峰時間為17:30-18:00。
通過綜合測算，將兩者的高峰時間和平峰時間進行錯位疊加，得到項目綜合高峰小時交通出行量為:表7方式吸引量產生量合計
項目高峰小時各種車型交通出行量(pcu/h)
小客車259190449
公共交通543993
出租車151111262
其它客車554196
合計520380900
由上表可以看出，本項目綜合高峰小時產生的機動車交通量約為900標準車/小時，將以上交通量在規劃路網上采用多車種平衡分配法進行分配，得到不同路段/交叉口的項目誘增交通量。
5.3、動態交通影響評價
根據項目需要，遵循“遠近結合、節省投資、施工簡便”的原則對項目周邊的交通設施進行優化(優化措施見后面章節)，在此基礎上計算路段和交叉口服務水平。
項目建成后周邊道路系統的交通量可分兩種情況:即項目綜合高峰流量與城市交通平峰流量的疊加、項目平峰流量與城市交通高峰流量的疊加。
通過計算，由于項目本身的出行交通量遠小于城市交通量，所以項目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時，道路交通量相對較大。
經過預測，2010年項目周邊道路/交叉口的交通量及服務水平如表9。
表9有項目時周邊道路/交叉口的飽和度序號
路段/交叉口名稱
通行能力(pcu/h)
12
寧夏路(項目門前段)寧夏路-隆德路
48005200
20
高峰小時交通量(pcu/h)35003900
飽和度服務水平
0.730.75
三級三級
3寧夏路-燕兒島路560046800.84三級
通過以上分析可以看出，項目的出入車輛都通過寧夏路，導致寧夏路交通量增長幅度最大，達到了25%;周邊兩個交叉口的交通量增幅在10%左右。
分析結果表明，路段/交叉口的飽和度大都在0.8左右，處在三級服務水平。
5.4、靜態交通影響評價
停車泊位數量的確定既要考慮它的積極方面，也要考慮它的約束方面;既要考慮自身空間條件，也要考慮對社會和周邊路網的影響，做到自身利益與社會利益的雙贏。
擬建項目的停車位配建數量通過配建指標法進行測算。
根據規劃局《規劃管理政務公開手冊》和市政府已批復的《青島市市南區東片區控制性詳細規劃》，辦公的配建標準按照1.0個/100平方米建筑面積、接待中心(中檔賓館性質)的配建標準按照0.3個/100平方米建筑面積。
由此，測算擬建項目的停車位配建數量應為175個。
項目方案配建停車位230個，高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。
5.5、交通優化措施
1、設計方案在寧夏路的進出口，可以采取右進右出的方式，最大限度減輕對寧夏路的交通影響程度;
2、根據寧夏路、隆德路、大堯三路和燕爾島路的規劃紅線寬度，在道路建設或改造時，宜將交叉口進口道拓寬一個車道，以增加交叉口的通行能力。
5.6、主要結論
1、建設項目投入使用后，對周邊道路交通設施產生了一定的交通影響。
但是，通過適當的交通優化完善并配以交通管理措施后，建設項目產生的誘增交通量對周邊交通系統的影響是可以接受的。
2、項目方案配建的停車泊位高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。
21
第六章消防
本工程為高層綜合型商住樓，工程建筑標準為一類，耐火等級為一級。
按建筑物的使用特點，存在一定的火災隱患及疏散撲救難度。
為了保障人民生命財產的安全，防止高層民用建筑因火災引起的損失與危害，工程的防火設計，按照我國現行的有關設計標準，堅持“以防為主，防消結合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術先進，經濟合理。
6.1設計依據
1、<<建筑設計防火規范>>
2、<<高層民用建筑設計防火規范>>
3、<<自動噴水系統設計規范>>
4、<<火災自動報警系統設計規范>>
6.2消防措施
6.2.1建筑防火措施
1、大廈四周按規范設計設環行消防車道，車道寬度不小于3.5米.
2、設消防控制中心。
控制中心設在一樓，出口對外。
3、在地下室設獨立消防水泵房，主樓頂層設高位水箱。
消防泵房的出口直接對外。
4、防火分區每層按規范要求劃分，每個防火分區的安全出口不應少于2個.
5、主樓設防煙樓梯和消防電梯。
電梯井井壁為耐火極限不小于1小時的非燃燒體，井壁的檢查門采用乙級防火門。
6、按規范要求設疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應設防煙、排煙設施，并設消防疏散指示標志。
7、結構和裝飾材料應盡量采用防火阻燃材料。
8、配電間采用防火墻。
9、建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。
10、地下停車場設計按<<汽車庫設計防火規范>>執行。
6.2.2電氣設備防火
1、電氣設備的安裝，線路敷設及竣工驗收須按照<<電氣裝置安全工程施工及驗收規范>>執
22
行。
2、消防用電設備采用單獨的供電線路，配電線路應采用防火保護管。
3、所有用電線路定期進行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災。
4、為防止雷擊，所有進出建筑物的金屬管道及電纜保護皮均應在入戶與防雷接地系統可靠相連，并定期檢查。
5、電氣設備和移動電氣的避雷、接地裝置，應定期進行絕緣及接地電阻測試。
6、照明和動力用電線路分開設置并安裝短路保護及過載保護裝置。
6.2.3火災報警與滅火系統
1、在每層設火災報警裝置和消防電話。
2、設置室內外消火栓，消防用水由城市給水管網直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。
3、配備常用滅火器，建筑物內按規范要求設一定數量的手提式滅火器。
6.2.4加強消防安全教育，做到人人重視消防、防患于未然。
可行性研究階段關于消防安全的原則意見供設計單位參考，設計單位完成建筑防火設計后應報消防部門審查批準，項目竣工后須通過消防部門驗收，以確保消防安全合理、可靠。
第七章環境保護與節能
23
7.1環境保護
本項目地處青島市東部新區，周圍高樓林立，政府機關、金融機構、學校、住宅密集。
屬居住、文教區。
按照我國環境保護法的規定，本項目建成使用后，污染物的排放應符合國家規定的標準。
7.1.1設計依據
1、<<污水綜合排放標準>>
2、<<大氣環境質量標準>>
3、<<城市區域環境振動標準>>
7.1.2主要污染源
根據項目使用性質，不存在有毒有害物質對環境的污染，項目起用后主要污染源為固體垃級.廢水.廢氣.噪聲。
1、固體垃級:
辦公垃級、餐廳和商場內的廢棄物及廢損物品。
2、廢水:
餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛生間廢水，均屬生活廢水。
3、廢氣:
(1)廚房內因烹飪產生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。
(2)停車場內汽車排放的尾氣。
4、噪聲:
汽車發動時的噪聲、設備間機器運轉時產生的噪聲等。
7.1.3防護措施
1、垃級處理:
按照我國現行的設計規范，設置必要的垃級收集設施，由專人負責做到日產日清。
2、廢水處理:
廢水按規范要求直接排入市政污水管網。
3、廢氣處理:
地下停車場安裝通風排氣、排煙裝置。
4、噪聲控制:
(1)設備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。
(2)產生震動的機電設備，安裝時進行設備基礎減震處理。
24
(3)所有機電設備均選用低噪音設備。
(4)通風系統，在必要的位置加裝消音器。
7.2節能
7.2.1能源消耗
本項目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。
其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。
7.2.2設計的主要原則
按照國家節能設計規范的要求，本項目設計中采用與項目規模相適應的先進、可靠的節能型設備和材料。
盡量做到合理高效。
7.2.3節能措施
1、主要用電設備選用低損耗高效節能產品。
2、室內照明采用節能燈具。
3、門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內熱量損失。
4、合理布局房間朝向，提高房間自然光照。
5、供熱管網采用高效保溫材料做保溫層。
6、水、電、煤制氣等能源使用均配置計量器具，做好計劃用能，減少浪費。
第八章管理機構與勞動定員
8.1管理機構
青島市***置業有限公司擁有法人資格，其管理機構為董事會，公司總經理負責日常經營管理工作。
董事會為公司最高權力機構，董事會設董事長1名，副董事長1名，董事若干名。
25
董事會下設經營管理機構，負責日常經營管理工作。
管理機構設總經理1名，副總經理3名。
根據本項目的生產特點，公司下設辦公室、財務部、銷售部、預算部、工程部5個部門。
各部設部門經理1名，負責本部門的日常工作，對總經理及分管副總經理負責。
公司的機構設置，最終由公司董事會研究決定。
本項目建設由工程部負責，??房地產銷售由經營部組織專門的銷售班子具體負責。
??其他部門協助處理有關各項工作。
青島市***置業有限公司機構設置及本項目的管理系統如圖7-1所示:
8.2勞動定員
根據本項目的經營規模，為保證公司的服務質量，初步確定，定員為15人。
各部門人員配備見下表:
公司職員，除了由公司聘請的管理人員外，其余人員應按照中華人民共和國和青島市關于勞動管理方面的規定及其實施辦法實行公開招聘，公司擬設立人員招聘機構具體負責評聘工作，可通過考試和考核擇優錄用、量才使用。
所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動合同并報青島市勞動局備案。
8.3經營管理
由于本項目為房地產開發項目，因此，??經營過程中應著重做好以下幾方面工作:
1、工程建設管理
工程建設是本項目的中心工作，??這方面管理工作的好壞將直接決定項目的成功與否及企業信譽和經濟效益。
??因此，從工程規劃設計到竣工全過程，必須對工程設計、建筑材料、質量和價格、施工進度和質量等嚴格把關。
??為了達到控制工程進度、質量和投資，??應實行招標施工和工程監理。
2.寫字樓租售
本項目開發的寫字樓及商務用房由青島市***置業有限公司負責銷售。
為了搞好銷售，??公司除應配備專門的銷售機構外，還應加強國內房地產業市場變化的信息搜集，??尤其是青島房地產業的市場情況，??應及時掌握產業的市場信息和動態，分析預測房地產市場走勢，以把握主動權，便于省時度勢，以合理的價格進行銷售，以免積壓資金，??利于滾動開發。
特別要著力在預售上下功夫，??以期盡早收回資金，減少公司籌集開發資金的壓力，收到好的經濟效果。
3.物業管理
26
綜合體建筑內應實行物業管理。
物業管理應根據各期竣工面積和用途制訂規劃，切實搞好。
使小區有一個安全舒適的環境，同時，公司也可獲得一定的經濟效益。
武警水電部隊青島項目部作為發起人，在房地產開發的各個環節上有著豐富的經驗，??可以勝任項目的開發建設工作。
為了進一步搞好項目的管理工作，??公司應充分借鑒其他房地產公司在房地產經營方面先進的管理經驗，對項目實行標準化和現代化管理。
制訂切實可行的各項管理規章制度，嚴格勞動管理。
??做到部門職責范圍明確，個人職權利掛鉤，獎懲兌現，??賞罰分明。
以科學的管理創一流的質量和最佳的效益。
董事會
總經理
副總經理
27
辦財預公室務算
部部
項目有關組
織協調工作
8-1項目管理機構示意圖經營部項目房地產銷售
28工程部項目開發建設圖
第九章項目進度計劃
項目建設期為17個月，計劃2007年5月動工，2008年9月完工交付使用。
表9-1
項目進度計劃表
29
第十章投資估算與資金籌措
10.1投資估算本項目建設投資23000萬元，各項投資構成如下:
一、工程及設備費用
二、其它費用
三、預備費用
合計:13070.9萬元9331.1萬元598萬元23000萬元占56.83%占40.57%%占2.60%
投資估算主要依據青島市同類項目的造價測算，工程費用按類比計算，各種收費按青島市及國家有關規定估算。
土地出讓費按委托方提供標準測算，外配套費、煤氣配套、有線電視費等含在土地出讓費內;全部資金按自有資金考慮，未考慮資金利息。
10.2資金籌措
10.2.1資金來源
根據估算本項目總投資共計23000萬元。
主要來源于以下部分:
1.注冊資本:
2、差額投資
總投資中注冊資本以外的差額資金由合作方投入。
30
第十一章項目財務評價
11.1銷售收入
本項目銷售收入包括寫字樓及商業銷售收入。
11.2銷售稅金
按稅法規定本項目應繳納營業稅、城維稅、教育費附加等，綜合稅率為5.5%。
11.3利潤測算
本項目銷售收入扣除稅金及開發成本后為銷售利潤。
11.4敏感性分析
價格波動基本不會導致項目出現虧損。
投資增加10%，項目仍能夠贏利，但也應切實作好項目管理工作，以降低成本。
10.5評價結論
本項目財務收益較好，有一定的抗風險能力，可使投資各方獲得較好的收益，因此，在經濟上是可行的。
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