房地產企業財務狀況的影響因素
房地產企業財務狀況的影響因素【1】
摘要：作為國民經濟的支柱、國家稅收的主要來源，房地產行業發展備受關注。
本文運用主成分分析對房地產上市公司的數據進行評價，通過使用SPSS軟件計算和分析，對所選取的房地產企業進行分析并排名，得出分析判斷結論。
關鍵詞：房地產 SPSS;主成分分析
當前，我國房地產企業的財務體系相對完備，但在衡量財務狀況時仍有一些不足，如指標多、體系復雜等。
本文對21家房地產企業進行主成分分析，提取影響財務狀況的主要因素，并對其進行分析，以期更直觀的說明影響房地產企業財務狀況的因素。
一、財務指標選取和樣本來源
本文選取了房地產上市公司2011年9月30日的8個財務指標來組成本文的財務評價數據矩陣。
分別是：X1：凈資產收益率;X2：總資產報酬率;X3：總資產增長率;X4：固定資產周轉率;X5：總資產周轉率;X6：流動資產周轉率;X7：應收賬款周轉率;X8：運營資產占總資產的比重。
其中X1、X2反應的是企業的經營業績，X3反映資產的成長性，X4、X5、X6、X7反映資產的使用效率情況，X8反映資產的結構情況。
本文樣本來源21家房地產上市公司2011年9月30日的相關財務數據。(見表1)
二、影響財務狀況因素的主成分分析
(一)用SPSS進行數據分析采集
筆者通過檢查KMO及Bartlett球星檢驗值得出，應拒絕原假設，原數據的這些財務指標具有較強的相關性，其顯著性為0，表明相關矩陣不足一個單位矩陣，可以進行因素分析。
而KMO=0628也大于06，同樣說明了各指標之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對8個財務指標的分析本文確定了三個主因素，累計貢獻率為7387%，這三個主因素可較好地評價房地產上市公司的財務狀況。(見表2)
將計算得出的前三個主成分以其對應得貢獻率為權重，進行加權平均計算，得出房地產企業財務狀況的綜合評分并進行排名，其排名順序為廣宇發展、金科股份、保利地產、濱江集團、魯商置業、陽光股份、萬科A、天保基建、深物業A、中華企業、蘇寧環球、冠城大通、首開股份、信達地產、中南建設、海寧皮城、億城股份、華業地產、世聯地產、金融街、福星股份。
三、實證結果分析
本文采用統計方法對21家房地產上市公司的財務數據及其財務狀況進行了整體分析并得分評價。
通過實證分析看出，凈資產收益率、總資產報酬率、總資產增長率、固定資產周轉率和總資產周轉率能夠較全面評價房地產企業的財務狀況。
筆者建議債權人、投資者以及潛在投資者在進行是否繼續去企業注入資金或追加投資時，應考慮好企業的資產質量情況，選擇資產質量較好的企業進行投資。
運用SPSS主成分分析法評價公司不失為一種優秀的方法，使我們從整體上把握企業的財務面貌。
因為存在樣本選擇的數量和財務指標的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。
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我國房地產企業財務狀況【2】
摘 要： 財務狀況是指一定時期的企業經營活動體現在財務上的資金籌集與資金運用狀況，它是企業一定期間內經濟活動過程及其結果的綜合反映。
目前房地產已經成為國民經濟支柱產業，但是卻在市場經濟中處于日漸低迷的狀態。
對保利地產的財務狀況進行了深度剖析，通過對資產負債、現金流量以及資本結構、償債能力等財務指標對比分析，揭示了保利地產所存在的財務問題，結合國家宏觀政策的指導，提出解決問題的相應方案，確保保利地產在房地產行業中取得領先地位。
關鍵詞： 保利地產;財務狀況分析; 財務指標
財務狀況分析的目的主要在于考察和了解企業財務狀況的好壞，促進企業加強資金循環，保證經營的順利發展，通過對會計報表等資料的分析，能夠準確說明企業的業績狀況，指出存在的問題以及產生的原因。
房地產屬于資金密集型產業，其特點是投資大、風險高、周期長。
2008至2012年，中國發生了很多影響該行業的重要事件，例如“五・一二大地震”、“北京奧運會”、“金融危機”和“限購令”等，本文通過對保利地產財務報表的深度分析，揭示房地產業的潛力與危機，并探討大事件對上市公司財務狀況的相關影響。
1 我國房地產和保利企業股份有限公司概況
1.1 宏觀環境
房地產宏觀環境是指影響房地產交易行為的社會活動力量，包括政治因素，經濟因素，人口因素等。
政治因素的影響主要體現于國內的政局狀態，狀況穩定時，房地產行業就處于良性狀態，房地產價格就會上升，反之，其價格則下降。
消費，儲蓄，投資水平等經濟原因使得人們對住房，寫字樓，娛樂設施的需求增加，從而引起房地產的價格上漲。
人口對房地產行業的影響也是密不可分的。
當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲;反之對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下落。
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，都成為引起房地產價格波動的因素。
1.2 保利概況
1992年，經國務院、中央軍委批準，中國保利集團公司在保利科技有限公司的基礎上組建，1999年3月，中國保利集團公司由軍隊劃歸中央大型企業工作委員會領導管理，成為國有重要骨干企業。
2003年，由國務院國有資產監督管理委員會履行出資人職責。
2010年，中國新時代控股(集團)公司涉軍業務并入中國保利集團公司。
1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業，成立時注冊資本為1000萬元。
1997年9月，保利南方對本公司進行增資，增資后注冊資本為6000萬元。
2002年8月22日，名稱變更為“保利房地產股份有限公司”。
2006年3月，公司更名為“保利房地產(集團)股份有限公司”。
2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產企業。
自2007年1月起，公司選入“上證50”、“上證80”、“滬深300”、“中證100”和“上證治理”5個指數樣股本。
2 保利地產的財務狀況指標分析
下面通過來自于保利集團和萬科的年報中的相應數據(2008年到2011年9月的財務數據)進行分析。
2.1 保利地產資產分析
表1列出了保利地產2008年～2011年9月期間的資產狀況，全面包含了企業的各類資產。
由表1可以看到，保利企業的存貨額保持較高的增長，2008年投資收益不理想，可能是受到亞洲“金融危機”的沖擊。
2009年，公司減慢存貨擴張速度，抓住市場有利時機，實現資產規模跨越式增長，大幅提升了整體盈利水平，進一步增強了短期債償能力，并逐步取得費用預算控制的規模化效應。
2010 年末，公司總資產達1，523.28 億元，較上年末增長69.57%。
2010年末存貨與預付賬款等經營性資產占總資產的比例達到80.92%，流動資產占96.29%，無長期沉淀資產。
其他應收款大幅度增加，表明向其他企業投入的款項有所增加。
從2011年1-9月數據分析，應收賬款大幅度增長表明企業以前的流動資金逐步回籠。
2.2 保利地產負債分析
表2列出了保利地產與表1同期的企業負債狀況。
從表2中可以看到：保利企業的負債額也處于增長狀態。
預收賬款的數額每年占總資產數額的20%以上，占總負債的25%以上。
預收賬款的增長說明企業仍在擴大銷售規模。
2008年的“金融危機”，“512地震”使當年的銷售狀況受到影響，流動比率有所下降。
截止2011年9月，公司資產負債率為80.73%，較上年度末有所提高;預收賬款余額為795.06億元，占總負債的50.28%;剔除不需要實際償還的預收賬款后，公司實際負債水平相對較低。
2.3 保利地產現金流量分析
首先將同一時期保利地產經營活動現金數據制成圖1和表3。
從表3中可以看到，企業經營活動產生的現金流量凈值為負數，可以推定公司本期的經營管理出現問題，這一期間公司經營活動的現金大于支出，現金處于流入不敷出的狀態。
比較三年的銷售情況，經營現金流一直保持快速的流出狀態，原因是企業加大了各個項目的開發，銷售的資金回籠周期長，短時期將持續為負值。
其次，將同時期企業投資活動現金流也制作成圖表，如圖2和表4。
可以從上述圖表中看到：企業的現金流逐年遞增，表明企業長期通過投資來控制土地項目，每年的投資增幅都在300%以上，預計2011年末投資額會相對有所下降。
最后，將同時期企業籌資活動現金流制作成圖表，如圖3和表5所示。
從表5中可以看到保利每年都在不斷籌資之中，對銀行的借款數額和市場融資金額逐年遞增。
2.4 保利與萬科的財務指標對比分析
為了得到更好的比較分析，下面選取了“保利”和房地產龍頭老大“萬科”地產的部分財務指標進行對比分析。
(下列各數據都通過東方財富網列示的報表數據得來) 2.4.1 企業盈利能力分析
分析：由上表可知，保利和萬科每季度的總資產利潤率相差不大，2008年以后受到金融危機影響總資產凈利潤率大幅下降。
2.4.2 企業償債能力和資本結構分析
分析：和萬科相比，保利地產的速動比率不穩定，2009年達到高峰，表示流動資產的變現能力較強，流動負債的償還能力較強。
10年存貨占流動資產的比率為75.89%，略高于同行業平均水平71.14%，可見流動資產缺乏有效管理，償債能力受到不利影響。
2.4.3 資產負債率
分析：保利地產和萬科的資產負債率相對都比較大，特別是去年上半年公司的資產負債率突破了80%，但是從資產負債表指標來看，顯示保利的預收賬款和長期負債維持較高水平，所以償債能力相對來說得到了保護。
從積極的角度來說，資產負債率偏低表明公司的財務成本較低，風險較小，償債能力較強，經營較為穩健。
但從消極的角度來看，說明企業的經營過于謹慎，不能有效的利用財務杠桿帶來的作用，同時我們也可以做出這樣的猜測，企業也許在融資上遭遇困境。
2.4.4 企業營運能力分析
分析：保利地產一直努力提高存貨周轉率，而存貨周轉率提升不大的原因是因為存貨的余額持續增長，銷售情況卻達不到預期增長速度。
由于房地產行業的資金占用量大，周轉速度慢，而保利地產存貨占流動資產的比率高于同行業，勢必嚴重影響了保利企業的償債能力。
3 結束語
3.1 保利企業存在的財務問題
隨著房地產行業調控政策的持續深入，行業整頓和市場環境等外部因素的不確定性顯著提升，加劇了公司發展中面臨的困難和挑戰：一方面，短期內房地產市場在調控影響下，反復的波動將成常態，加大了公司準確把握經營節奏、實現持續快速發展的難度;另一方面，土地和資金等主要生產資料的配置受到日益頻繁的政策干預，增加了企業合理安排經營計劃、保持可持續發展的難度，通過對比保利地產和萬科地產的財務指標，我們發現保利地產的財務方面出現以下問題：
(1)從2008年開始保利地產的速動比率指標一直處于不穩定狀態，這樣不利于企業進行債務規劃，結合存貨周轉率的持續走低可以得知，該企業的償債能力會受到長遠影響，短期償債能力較弱。
(2)保利地產存貨周轉能力較差，存貨占流動資產比率高于同期行業平均水平，周轉過慢也會嚴重影響償債能力，同時說明流動資產缺乏有效管理。
(3)現金流凈額持續呈現負數，維持保利現金流入量主要為籌資的現金凈流量，而且主要是短期借款。
所以要求企業不斷地籌措資金周轉。
限購令出臺使資金回籠速度減慢，導致營運資金出現匱乏，加大了企業的財務風險。
(4)保利地產的資產負債率比率較大。
一方面控制負債所占比率，同時利用財務杠桿進行優化融資結構乃是當務之急。
(5)貨幣資金的不足很難讓企業度過財務危機，10年的貨幣資金較上一年呈下降狀態，預計11年貨幣資金應該維持相對平衡，但是依然很難滿足企業對營運資金流量的需求。
3.2 對保利財務方面提出的建議
(1)抓住房地產市場回暖時期，擴大銷售規模，加大賬款回收，預防財務風險。
(2)拓展融資渠道，有效吸引投資，從而加快發展步伐，提高資金回籠速度。
(3)充分發揮銀行信貸和房地產基金等多元融資優勢，進一步優化產品和區域結構。
(4)增加長期貸款來替代到期的短期貸款，降低還款的風險，優化負債的結構，減少短期還款的壓力，做好債務風險控制。
(5)努力降低資產負債水平，提高速動資金比率，確保公司財務安全。
(6)把握市場機遇，優化投資結構，提高資源利用效率，保障企業穩中有進。
(7)加強品牌塑造，重視社會效益。
繼續堅持以普通住宅開發為主，進一步提高中小戶型比例和產品性價比，搶占剛需市場，擴大銷售規模。
(8)積極提升物業管理整合力度，同時大力推進專業公司發展，促進房地產主業做大做強。
(9)強化內部控制，提高管理水平。
針對經營管理中的薄弱環節和主要風險，以完善內控制度為重點目標，以信息化管理為輔助手段，進一步提高精細化管理水平。
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房地產開發企業財務危機引發因素影響過程【3】
摘要：本文在分析房地產開發企業財務危機引發因素的基礎上，從資金的角度，剖析這一系列的沖擊因素對財務危機的影響過程，并得出結論認為引發因素只是誘因，最終能否發展成為財務危機要視情況而定。
關鍵詞：資金視角 房地產業 財務危機 引發因素
一、引言
盡管房地產業被普遍認為是暴利行業，但事實上，我國房地產業的發展并非一番風順。
在“2006年商業地產發展趨勢及如何促進中國商業地產健康發展的專家論壇”上，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松說：“1997年我國取消了福利分房制度，在隨后的幾年內，中國的房地產企業就如雨后春筍一般出現，由開始的一萬家、兩萬家發展到了去年的五萬家，其中一半以上的房地產公司年齡不超過五年。
”由于行業的瘋狂發展，樓市蘊含著大量的泡沫，近年來，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，自2010年以來，國家相繼出臺了“國十條”和“國五條”來試圖為“過熱”的房地產市場降溫。
在降溫的過程中，房地產企業生存環境惡化，在面對不利的環境變化時，許多房地產企業出現了財務危機。
房地產行業作為一個特殊的行業，有著其特殊的行業特點，尤其是資金對房地產開發企業的生存發展至關重要，因此對房地產開發企業財務危機的一些引發因素進行分析具有重要意義，本文對此探討，并從資金管理的視角，對這一系列的引發因素影響過程加以分析，以期能對房地產開發企業有所幫助。
二、財務危機引發因素分析
從行業特點來看，房地產開發企業具有資金密集度高、開發周期長、區域差異大、受宏觀環境影響大、產業波及面廣等特點。
房地產開發企業在運營的過程中，會遇到各種內外部不利因素的影響，如果企業不能有效的應對，就可能引發財務危機。
引發房地產開發企業財務危機的影響因素主要有：
(一)外部因素
1.金融環境。
房地產行業是一個資金高度密集型行業，房地產開發需要的資金量龐大，房地產業是“不是金融業的金融業”。
在我國現有金融環境下，房地產企業的資金來源主要是依靠銀行貸款，我國房地產行業資產負債率明顯偏高，基本都保持在70%左右，個別資金狀況不好的企業甚至達到90%以上。
每年償還銀行的本金和利息是房地產企業的一項重要的資金支出項，一旦金融環境變得不好，會嚴重影響企業的現金流，一部分資金比較緊張的房地產開發企業極易發生財務危機。
2.土地環境。
眾所周知土地是房地產開發的基礎。
自從我國實行土地使用制度改革以來，土地的價格一直在飆升。
房地產企業所繳納的土地出讓金在企業經營開發成本中占了相大比重。
近年來，這個比重已經升到30%-40%左右，因此，土地市場的各種變動，直接影響到企業開發成本的大小。
同時，國家為了防止房地產企業大量囤積土地特別規定：閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費。
由于土地的高價值，對于企業來說，土地儲存過多，一定會占用企業大量資金，影響企業資金鏈的健康，而土地儲備少了，可能會面臨喪失市場機遇，影響企業的發展的狀況，所以國家的土地政策會影響房地產企業的土地購買的計劃進而影響企業的整體經營狀況。
3.稅收政策。
房地產開發企業主要涉及營業稅、城建稅、教育費附加以及其他的一些地方性稅種。
目前稅費已經占到了房地產開發成本的10%左右，國家或地方政府調節這些稅費會使商品房的成本發生變動。
另外如果對房產征收物業稅，可能會影響對大戶型樓房的銷售。
(二)外部銷售環境
房地產企業主要受到房價的波動、限購政策和預售政策這三個外部銷售環境的影響。
像所有商品一樣，房地產的價格變化受到房地產的供求關系的影響。
由于房地產的供給嚴重依賴于土地供給，而土地有明顯的區域性和固定性，每個地區的房價差異很大，波動情況也不一致。
為防止房地產行業產生過多泡沫，抑制國內一些一二線城市的房價暴漲，國家會采取一些限購的政策進行宏觀調控，以達到供需對等的平衡點。
商品限購政策是市場經濟失靈狀態下的政府挽救之策。
比如僅2011年一年有超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，限購令的出臺會影響房地產的銷量，使房地產企業的資金回流變得困難。
預售一直都是房地產商快速回流資金的一個法寶，但是房屋預售具有較強的國家干預性。
因此有關預售的變化會對房地產商的資金回流產生明顯的影響。
我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
預售政策的收緊和嚴格化，也將影響房地產開發企業的銷售和資金回流情況。
(三)內部因素
1.投資決策。
由于前幾年房地產投資的高回報率，使得部分房地產開發企業在進行項目決策時忽視企業的高風險和行業發展的周期性，對未來困難估計不足。
在沒有細致分析項目所處的環境、房地產市場的供求狀況及消費者的購買力等前提下，就盲目進行投資，同時由于房地產項目占用資金比較多，不少房地產企業在高利潤的趨勢下，不顧企業的能力，瘋狂的進行擴張，同時開發很多項目，這個過程就會占用大量資金，企業資金鏈緊張，在遇到不利的外部環境時，應對能力變得很弱。
因此盲目的項目開發常常是引發企業財務危機的關鍵因素。
2.營運問題。
營運風險是指在企業的生產經營過程中，供、產、銷各個環節由于管理、決策上的失誤所導致企業未來收益的不確定性。
由于房地產開發過程中涉及的問題多，項目的周期長，資金需求大，因此如果對項目成本、工程成本控制不利，內部各部門無法協調溝通，無法合理安排工程進度等，都會造成成本或者費用的增加，或者造成項目不能按預期完工，最終都會降低企業盈利能力。
再者，在建造過程中如果質量控制沒有做好，項目的不合格也會給企業運營帶來不良影響。
同時企業在產品銷售政策、貨款回收、信用政策等方面管理不善，也可能會引發企業財務危機。
三、企業財務危機引發因素影響過程分析
引發企業發生財務危機的因素有很多，這些不利因素的發生會對企業產生沖擊。
本文從資金的角度，分析這些沖擊對企業的可能影響過程。
房地產行業是一個“資金為王”的行業，金融環境的不利變化會導致企業的融資變得困難或者融資的成本變大。
面對金融環境的不利變化，企業可能無法通過貸款獲得足夠的資金。
有些金融環境的變化將使企業融資付出較大成本。
總體上，金融環境的不利變化會影響企業當期的資金流入或者加大未來的資金流出。
假設企業遭受了金融環境的不利變化，企業正常的信貸受到影響，如果企業本身財務狀況比較好，經過不利變化的沖擊后，企業的資金鏈依然是寬松的，那么這項沖擊基本上對企業沒有什么大的影響，企業也不會發生財務危機。
假定企業因為金融環境的不利變化而產生了資金缺口，那么企業一般會先通過銷售存貨獲得銷售資金回流或者是變賣一些現金類的資產獲得資金補充，如果這樣就可以彌補這個資金缺口，那么企業不會產生財務危機。
如果沒能彌補資金缺口，那么企業還可以通過減少一些支出來應對。
企業的支出可以分為消耗性的資金支出和投資性的資金支出兩種，房地產開發企業以項目開發為主業，減少投資性的支出往往意味著減緩項目開發的進度，減緩項目進度也就預示著未來項目變現時間會推遲，對未來的銷售資金回流可能產生比較大的影響，導致未來資金回流不足而使企業產生資金缺口，因此一般來說當期可以減少的投資性資產支出非常有限。
而消耗性的支出是比較少的，并且可節約的金額也非常有限。
如果企業通過減少支出彌補了資金缺口，那么企業當期也不會產生財務危機。
如果減少支出也不能彌補資金缺口，那么企業還可以利用一些非信貸的借貸獲得資金，如果當期可以借到足夠的資金彌補資金缺口，那么當期是不會發生財務危機的，但是由于這部分借款預示著未來的時間里需要還本付息，如果企業因為借款使得企業項目開發順利，未來有足夠的項目回流金額應對這部分資金流出，那么企業不會發生財務危機，但如果企業未來沒有足夠的資金回流支持這部分本金與利息的支出，那么還本付息的壓力將使得未來的資金缺口變大。
如果通過非信貸的借款不能彌補資金缺口，那么企業就必須要變賣一些非流動的資產獲得資金支持了，當企業必須要依靠變賣固定的資產才能避免企業資金鏈斷裂時，就算當期企業資金鏈沒有斷裂，但因為變賣這部分資產一般會嚴重影響到企業未來的可持續發展能力，通常情況下，企業未來發生財務危機也在所難免。
土地政策和稅收政策直接影響項目投資的成本，使得投資的成本加大。
一方面，項目投資的成本加大，預示著企業未來的盈利可能會減少。
另一方面，將導致企業在開發的過程中投入更多資金。
外部銷售環境的不利變化將直接減少資金的回流。
對于房地產來說，除去外部的籌資來源，企業依賴的資金主要來源就是銷售的資金回流。
不管是房地產的價格下降還是銷售量的下降，對資金回流都會產生不利影響。
項目投資決策對企業財務的影響非常大，每一個項目的開發都預示著大量資金投入，并且由于企業的項目開發是一個長期過程，開發的項目多了，預示著企業需要一個持續的現金流出來支持項目的持續開發。
營運失誤對企業的影響比較復雜，項目管理上的失誤會導致當期資金的支出加大，或者是減緩項目進度，影響未來的資金流入。
而銷售政策等的失誤會影響企業當期的資金回流。
不利因素的直接影響結果見上表。
我們發現這些不利因素的直接沖擊主要有四方面：有些是減少企業當期的資金流入;有些是增大企業當期的資金流出;有些會減少未來的資金流入;有些會增大未來的資金流出。
總之，這些引發因素會對企業的資金鏈產生影響，使得企業的資金缺口變大。
上文中，我們具體分析了企業受金融環境不利變化影響時可能的發展變化過程，企業面對其他不利因素而產生資金缺口的反應過程和前面的分析類似，只是由于信用貸款沒有受限，企業多了一個利用信用貸款獲得資金回流的環節，如果企業當期可以通過信用貸款彌補資金缺口，那么至少當期是不會發生財務危機的，但是企業借款就有還款的壓力，對未來會產生一定的影響。
四、結論
根據以上分析可知，在不利的內外部因素作用下，最終這些因素能不能導致企業產生財務危機是不確定的。
因此，不能將這些因素歸結為導致企業財務危機的原因，而只能視作沖擊因素，這些沖擊對企業的影響如何，是否將引發財務危機還需要結合企業整體的情況，系統地進行分析。
房地產開發企業要從資金的視角對本企業的財務狀況有一個清晰的了解，分清沖擊因素和導致企業發生財務危機的真正原因，及時幫助企業發現潛在的財務風險，降低危機發生的幾率。
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