對樓宇經濟統計調查方法研究及成果應用論文
樓宇經濟是發達的商品經濟和高度城市化的產物,是城市地域結構的核心,是城市經濟實力的體現。樓宇經濟的興起,突破了中心城區土地資源匱乏的限制,拓展了城區經濟發展的空間,為經濟結構轉型升級提供了重要支撐。
1、樓宇經濟的概念。
樓宇經濟是以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體,以開發、出租樓宇引進各種企業,在樓宇內產生、發展,并集聚、衍生、擴散相關產業,帶動區域經濟發展的一種新的經濟形態。它以集約型、高密度、高效益為主要特點,并與城市功能相協調,是推進城市經濟向“空間”和“高度”發展的重要表現。
2、樓宇經濟特征。
樓宇經濟繼知識經濟、總部經濟之后受到城市政府的青睞,成為城市經濟新的增長點、城市經營的新理念、城市發展的新模式。
（1）集聚效應明顯。
樓宇經濟像一個巨大的磁場,通過樓宇的招商引資,吸引相關的要素在特定的空間集聚。一方面大批企業集中在一棟商務樓宇中從事各種經濟活動,資本、技術、信息、知識、人才等高度聚集;另一方面,眾多商務樓宇集中在一定的區域內形成功能良好、配套齊全的商圈,又能帶動周邊的餐飲、購物、商務、休閑等相關行業聚集發展。
（2）財富效應突出。
樓宇經濟以吸引各類公司入駐樓宇進行辦公、研發和商務活動獲得豐厚的利潤回報,是城市的效益高地。樓宇經濟空間的單位經濟效益遠遠高于一般的城市功能空間。樓宇經濟實現稅收高,是轉變經濟增長方式、實現城市跨越式發展的重要突破口。
（3）集約效應顯著。
樓宇經濟集約利用土地和資源,實現了城市經濟從外延式擴張向內涵式深化轉變的新型經濟形態,通過把平面土地和空間概念聯系起來,充分利用空間資源,使土地要素得以拓展,提高了土地使用率和產出率。
3、樓宇經濟統計調查重點。
當前人們對樓宇經濟的關注,主要集中在經濟規模、發展程度、經濟效益和樓宇環境四大方面,因此對樓宇經濟的統計調查,也應主要圍繞這四方面展開。其中,樓宇經濟規模主要用來反映樓宇承載能力和聚集能力;樓宇經濟發展程度主要用來反映樓宇發展潛力;樓宇經濟效益主要用來反映樓宇產出水平和能源消耗情況;樓宇環境主要用來反映樓宇經濟發展的支撐能力。
4、樓宇經濟發展評價指標體系構建。
（1）構成。
為更直觀的反映樓宇經濟規模、發展程度、經濟效益和環境,福田區根據科學性、導向性、綜合性、可比性和可操作性原則,研究創建了樓宇經濟發展評價指標體系,以綜合地評價和測定樓宇經濟發展中各系統的變動程度(當前,納入樓宇經濟統計的載體主要有寫字樓、商業樓、科研樓和城市綜合體,以下統稱商務樓)。福田區樓宇經濟發展評價指標體系由四個一級指數構成,即樓宇經濟規模指數、樓宇經濟發展指數、樓宇經濟效益指數和樓宇經濟環境指數,權重分別為25%、25%、30%和20%。
①樓宇經濟規模指數。
是反映樓宇承載能力和聚集能力的指標。其主要由億元樓棟數(指樓內企業納稅合計達到1億元及以上的樓宇,簡稱億元樓)、億元樓建筑面積、億元樓增加值和億元樓稅收四個二級指標構成,權重分別為20%,20%、30%和30%。
②樓宇經濟發展指數。
是反映樓宇發展程度和潛力的指標。其主要由億元樓增加值占轄區地區生產總值比重、億元樓稅收相當于轄區稅收比重、兩年均為億元樓樓宇增加值和兩年均為億元樓樓宇稅收四個二級指標構成,權重分別為20%、20%、30%和30%。
③樓宇經濟效益指數。
是反映樓宇產出水平和能源消耗的指標。其主要由單位占地面積增加值產出、單位占地面積稅收產出、單位增加值水耗和單位增加值電耗四個二級指標構成,權重分別為25%、25%、25%和25%。
④樓宇經濟環境指數。
是反映樓宇經濟發展的支撐能力的指標。其主要由單一業主占比、一級物業管理資質樓宇占比、樓宇空置率和樓宇綜合環境滿意程度四個二級指標構成,權重分別為20%、20%、20%和40%。
在各項指標權重的設定上,樓宇經濟指數主要采用德爾菲法,邀請有關專家學者根據各個指標的重要程度分別賦予相應的權重。在考慮各指標的權數上主要基于以下因素:第一, 各子系統對樓宇經濟發展的貢獻程度及其相關關系;第二,各子系統內因素對系統的影響程度及其相關關系;第三,結合福田區的發展戰略目標的相關性。權數的最終確定采用統計平均法,即根據專家們對各評價指標所賦予的相對重要性系數分別求其算術平均數,所得的平均數作為各指標的權重。
（2）計算方法。
以上年樓宇經濟的調查數據為基數,計算本期一級指標和樓宇經濟綜合發展指數。計算公式:一級指標=∑[(二級指標報告期值/基期值)*本項指標的權重],樓宇經濟綜合發展指數=∑(一級指標值*本類指標的權重)。
5、樓宇經濟發展評價指標統計調查方法。
通過對樓宇經濟發展評價指標體系16個二級指標梳理,需要進行統計調查的指標主要集中在四大方面,分別是稅收指標、增加值指標、樓宇基本情況相關指標以及樓宇環境滿意度指標。
（1）稅收指標。
根據基本單位名錄庫,整理出轄區商務樓宇內的企業單位名錄,并與國、地稅部門的稅收數據庫進行雙向匹配(因當前稅收征收以注冊地為準,而統計數據以生產經營地為準,為保持數據盡量統一性,匹配時以統計數據為基準的基礎上,對注冊在本轄區而生產經營不在本轄區的企業,未納入本轄區基本單位名錄庫的企業,計算單棟樓宇稅收時以稅收數據為準),最終整理出單棟樓宇納稅數據。
（2）增加值指標。
當整理出納稅超億元商務樓宇后,對納稅超億元的商務樓宇內的企業,根據其規模,對三上企業(指規模以上、限額以上、資質內)及房地產開發企業,根據統計年報庫內相關財務指標核算增加值;對三下企業發放《企業生產經營情況調查表》(該表根據收入法計算增加值的需要制定而成,主要含勞動者報酬、稅金、固定資產折舊和營業盈余等指標)核算增加值,最后將所有三上企業與三下企業增加值匯總得出單棟樓宇增加值。
（3）樓宇基本情況指標。
對納稅超億元的商務樓宇,由物業管理公司填寫《商務樓宇基本情況調查表》,主要包括業主個數、物業管理公司資質、占地面積、建筑面積、商務面積、用水量、用電量等指標。
（4）樓宇綜合環境滿意程度指標。
在一定的概率保證度下,隨機抽取一定數量的樓內從業人員,填寫《商務樓宇環境滿意度調查問卷》,對所在樓宇環境進行滿意度評價,主要包括辦公環境、治安、衛生、用餐、物業管理服務、交通便捷等問題。
6、樓宇經濟發展評價指標體系實際應用。
圍繞樓宇經濟發展評價指標體系,福田區與2012年下半年針對轄區近400棟商務樓宇,組織開展了樓宇經濟統計調查工作。經統計2011年福田區納稅超過億元的樓宇共有63棟,總占地面積59.16萬平方米,總建筑面積544.59萬平方米;共實現稅收407.36億元,相當于轄區稅收總額的62.5%;共實現增加值1140.84億元,占轄區地區生產總值的54.3%;樓宇綜合環境滿意度77.3分(80分為滿意,70分為一般)。2011年福田區樓宇經濟綜合指數為114.2(以2010年為100),綜合反映出福田區樓宇經濟發展水平和潛力有較大提升。其中,樓宇經濟規模指數達125.2,反映出擴張速度顯著;樓宇經濟發展指數為112.6,反映出發展能力強勁;樓宇經濟效益指數為114.1,高產低耗效應得到進一步體現;樓宇經濟環境指數為102.6,反映出福田樓宇綜合環境得到進一步提升。
通過樓宇經濟發展評價指標體系, 綜合、全面、直觀反映出了轄區樓宇經濟發展的各個方面,科學評價其發展現狀,為政府科學管理決策提供了重要的參考依據和數據支撐,同時,也為社會各界了解轄區樓宇建筑、辦公環境、周邊設施、入駐率、租金等情況提供了有效參考,得到各方認可。
7、樓宇經濟統計中值得關注的問題。
（1）樓宇統計力量方面。
樓宇經濟發達地區,具有樓宇多、單位高度集聚的特點,而且樓宇內單位變動頻繁,要做好樓宇經濟統計,需要一支穩定的基層統計力量作為支撐。當前,福田區主要依靠街道助理統計員,建議有條件的地區,可將街道相關力量整合,與樓宇物業管理部門加強合作,改變信息多頭采集模式,實現樓宇信息的一次性采集,或采取從樓宇物業公司購買服務的形式,建立“一樓一人”的樓宇經濟工作隊伍。
（2）樓宇信息平臺建設方面。
由于樓宇經濟涉及眾多部門,各部門的數據信息均在自己的系統內,如稅務部門的納稅系統、工商部門的登記注冊系統、統計部門的統計報表系統。各系統之間相對獨立,缺少數據對接口,給數據整合工作帶來諸多不便,浪費很多人力、物力。因此,為做好樓宇經濟統計工作,迫切需求搭建集信息查詢、統計、監管、服務為一體的“樓宇經濟信息平臺”,將經濟、社會數據與空間地理數據相結合,實現網上信息的實時采集上報和共享。
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