談市場導向下房地產項目成本管理經濟論文
自2010年國家對房地產行業實施了新一輪調控開始,房地產市場出現房價下跌,成交量萎縮等現象,企業也隨之陷入資金壓力大的困境,為此房地產企業必須全面分析、掌握社會市場的動態發展,及時進行相應的戰略調整,以提高自身的應變和競爭能力。實施和加強項目成本控制是房地產企業提高生存能力的關鍵措施之一。
1.房地產項目成本管理
房地產項目開發成本也就是直接成本,它包括土地費用、建筑安裝工程費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發期間稅費、其他費用以及不可預見費用等[1]。其他費用主要是指管理費用、財務費用及銷售費用三項。項目成本管理是指根據企業的總體目標和項目的具體要求,在項目實施過程中,對項目成本進行有效組織、控制、分析和考核等管理活動,以達到強化運營管理,完善成本管理制度,提高成本核算水平[2]。
2.房地產項目成本管理方法
2.1以開發業務流程為導向的項目成本管理方法
以開發業務流程為主導的房地產項目成本管理首先通過招拍掛等途徑拿到項目開發所需的土地;其次進行市場調研、項目定位、規劃設計等的基礎上編制成本計劃工作;然后是在估算造價成本,管理費用、銷售費用、財務費用等三大費用及其它花費的基礎上編制項目成本預算;最后再分解成本指標至各業務部門進行控制考核。這種成本管理方法的主要落腳點是建安工程費用的控制,關鍵點是設計階段的造價控制(見圖1)。
以開發業務流程為主導的房地產成本管理方法存在以下幾方面缺點:1)土地成本難以納入成本管理,在實際操作中土地成本多被忽略出成本管理;2)售價與市場脫節,由于這種方法首先確定的是成本因素,因而在確定項目銷售價格時往往參考成本因素的多,參考市場因素少,比較容易形成售價與市場脫節的尷尬現象,最終使整個項目利潤難以保證。
2.2 以市場為導向的項目成本管理方法
以市場為導向的項目成本管理方法,就是指房地產開發公司先根據市場需求定位擬開發的產品,確定產品銷售價格,再分解成具體的土地、造價及其它費用成本計劃,在開發過程中以此為參考,形成成本預算,通過貫徹執行,達到項目成本管理目標的經營活動(見圖2)。
以市場為導向的房地產項目成本管理方法具有以下幾個優點:①將項目成本中占較大比重的土地成本納入整個成本管理之中,力求成本管理沒漏洞;②以市場為導向,尤其是以市場可接受的售價為導向,確定產品定位,市場對成本管理的指導作用更積極;③反推倒算更容易讓全員形成成本管理控制的理念。
3.以市場為導向的項目成本管理方法的實施
3.1市場導向下項目成本管理應遵循的原則
全過程全員控制原則、動態控制原則、目標控制原則、制度和組織保障原則是成本管理過程中經常遵循的原則,除此之外還有2個原則比較重要:
3.1.1成本和品質兼顧的原則
過渡的提高項目品質會造成不必要的投入。所以在項目定位時不能過渡突出品質,忽視市場現狀。設計階段,要秉承項目是產品,不是藝術品的理念,做到品質適度和可實施性。同時避免過渡節儉而影響品質,從而影響銷售,加大維護成本,甚至返工,實際增加了成本。
3.1.2工期安排兼顧成本的原則
成本和工期是相互制約和影響的關系,工期越短,單位時間內的投入越大,成本必然加大;工期越長,人力成本、財務費用、管理費用都會增加,也導致項目成本增加。因此項目實施過程中要安排合理的工期。
3.2市場導向下項目成本管理的做法
3.2.1 項目定位階段
本階段解決的主要問題是產品定位和價格定位,企業應以市場為導向,確定擬開發的項目定位,并通過預測產品市場價格,測算顧客愿意接受的價格,再根據項目開發面積確定目標銷售收入。目標利潤的確定可采以下方法:用先進企業或企業歷史最高水平的銷售利潤率乘以預測的銷售收入;用先進的資產利潤率乘以預計的資產平均占用額;用先進的成本利潤率乘以預計的成本總額[3]。
3.2.2計劃成本分解階段
該階段是以售價為基礎,分解目標利潤、稅費、三項費用(管理、銷售、財務)、報建報批相關費用,反推出土地成本、建安費用等成本,并編制成項目成本計劃。
3.2.3土地獲取
依據項目定位和計劃土地成本,尋找兩者結合的最佳平衡點。土地的價格在開發成本中所占的比重較大,因此土地價格和獲取方式對項目達到成本管理目標至關重要。
3.2.4施工圖設計和會審
設計階段的造價控制是建安成本控制的關鍵,所以在這一階段要對建筑設計方案、結構形式、地基處理、戶型結構進行反復論證會審,以求獲得最佳方案,將工程造價控制在項目的成本計劃目標之內。
3.2.5 編制項目成本預算
在正式施工圖出來之后,就可以編制項目的成本預算,可以較詳細的列出項目建設施工階段、銷售階段所發生的所有成本。項目成本預算相對項目成本計劃操作性、指導性更強,也以此制定項目成本管理的考核措施。
3.2.6項目建設階段
項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。通過招投標盡量降低工程造價、縮短工期,保證工程質量。簽訂規范、細致、嚴密的合同文本是房地產開發項目成本管理中建設施工階段的一個重點。
3.2.7 其次還有前期準備環節的其它費用、管理費用、銷售費用和財務費用的控制。
4.結語
總之,房地產項目中的成本控制是整個管理的核心任務,通過成本控制手段的加強,能夠減少甚至杜絕房地產企業中的資金浪費現象,對促進社會與經濟資源的節約意義重大。以市場為導向的房地產項目成本管理方法是一種管理上的創新,以期房地產企業進一步適應調控的經濟環境,增強市場生存能力。
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