淺析我國房地產金融創新的有關問題論文
1998年我國市場化住房體制改革以來，房地產金融快速發展，在調節房地產市場運行、保持金融市場穩定、促進宏觀經濟發展等方面發揮了越來越重要的作用。但由于我國房地產金融具有一定的金融抑制特征，其促進房地產發展的作用并沒有完全發揮出來，房地產發展對推進房地產金融深化的要求日趨強烈，房地產金融從金融抑制向金融深化轉變已成為一種必然趨勢。但1997年亞洲金融危機，特別是2007年美國次貸危機引發國際金融危機之后，又一次將金融危機與房地產聯系在了一起。川包括崇尚金融自由化的西方國家在內的各國政府都出手干預金融市場，其中很多措施直接針對房地產金融市場，并引發了人們對金融深化理論的反思。
一、房地產金融創新的理論演進脈絡
房地產金融創新源于金融發展與深化理論。金融發展與金融深化理論的不斷演進與完善，為房地產金融發展實踐提供了理論基礎，房地產金融創新與深化也開始在一些發達國家不斷推進，對促進這些國家房地產的發展發揮了重要作用。
從國內外的研究文獻看，對金融發展理論有突出貢獻的是約翰}G.格利和愛德華·S.肖。兩位學者從20世紀50年代開始關注金融發展與經濟增長之間的關系，通過對金融中介在促進投資方面的深人研究，驗證了金融發展在促進經濟增長方面的重要作用，并進一步說明這種促進作用發揮的程度會隨著經濟發展程度的提高而相應增強。20世紀60年代，格利與肖的論著《金融理論中的貨幣》問世。他們在這本書中闡明了各種金融資產在促進經濟增長方面的重要作用，除了間接融資市場的投資主體外，其他非貨幣金融中介在投資中也扮演著重要角色，整個金融體系的合理運轉有利于將分散性儲蓄轉變為集中性投資，促進生產性投資水平的提高，進而促進經濟的增長。
20世紀80年代，阿根廷、巴西等實行金融深化政策的發展中國家爆發了比較嚴重的金融危機或債務危機。這一現象引起了一些金融深化理論倡導者的重視，針對金融深化理論在這些國家實踐過程中產生的突出問題，長期從事金融深化理論研究的麥金農和馬克威爾·弗萊等學者開始對以前的金融深化理論進行反思，并在1990年代初期提出了金融深化次序理論，對傳統的金融深化理論進行了修正與完善。 在金融深化理論的指引下，伴隨著房地產的快速發展，一些發達國家和少數發展中國家根據本國的實際情況，發展起了不同特色的房地產金融，形成了分別以美國、德國和新加坡為代表的抵押式房地產金融、互助儲蓄式房地產金融及強制性儲蓄的公積金房地產金融三種典型模式。
二、我國房地產金融創新的突出特征
我國房地產金融創新是在社會主義市場經濟不斷發展與完善的大背景下加速推進的。同國外一些國家相比，由于體制轉軌的階段性特征、資源享賦及經濟發展程度的差異，我國的房地產金融創新表現出以下一些突出特征。準確把握這些特征，是有序、合理推進房地產金融創新并有效防范金融風險的前提。
(一)房地產金融創新短期內呈現一定的波動性，但長期穩步推進的大趨勢沒有改變
隨著房地產市場化改革進程的推進，我國房地產金融呈現出快速發展的勢頭:房地產信托、房地產投資基金、住房公積金、房地產貸款證券化、房地產互助儲蓄都實現了快速發展。但由于市場開放程度的提高，國內經濟受國外宏觀經濟形勢變化的影響越來越大，加之金融制度還處于發展完善之中，還不是很成熟，房地產金融創新很容易受到國外金融動蕩因素的影響。
(二)房地產金融創新進程中出現了金融風險的苗頭
房地產金融創新能夠引人市場競爭機制，為房地產發展提供必要的金融支持。但由于市場條件與監管機制方面存在的問題，房地產金融創新過程中也容易造成房地產的過度發展問題，并產生房地產泡沫和金融風險，如果得不到充分的釋放，這種風險就會不斷積累。不斷積累的風險一旦爆發，便會迅速擴展，并通過一定的傳導機制引發整個金融體系的危機。因此，房地產金融創新過程中的金融風險及防范問題已經成為世界各國普遍關注的課題。我國房地產金融創新正處于起步階段，房地產市場整體上持續繁榮的背后所蘊藏的金融風險不可忽視。
(三)房地產金融創新深度依賴商業銀行房貸業務創新與隱性資金輸人支持，金融創新風險具有一定的集中性、隱蔽性與潛在性
我國房地產資金來源主體以商業銀行為主，房地產金融創新更多體現在銀行的信貸業務的簡單創新上，房地產金融風險主要集中在商業銀行系統內部，多元化的供給主體還沒有形成。近年來，隨著房地產金融風險防范意識的增強，國家對房貸實現了從緊的政策，房地產企業自籌資金比例有所提高，但自籌資金增量部分多數以房地產信托與房地產基金等融資方式為主。在我國資本市場不充分發展與居民投資意愿不強等多重因素影響下，房地產信托與房地產基金出資人還是以商業銀行為主體。房地產業的快速發展與房價的整體提升，催動商業銀行在房貸約束背景下通過信托和基金等渠道隱性為房地產行業提供資金支持，房地產金融創新實際仍沒有打破商業銀行主導房地產金融的局面。
三、房地產金融創新中必須關注與解決的幾個問題
我國房地產金融創新進程起步于房地產市場化改革實踐，與金融體制的改革和完善的相關性較強，同金融體制相對成熟的國家相比，表現出一些明顯的個性化特征。這就要求我們一定要準確把握這些個性化的特征，關注并解決好以下幾個問題:
(一)房地產金融創新與風險防范的并重問題
國外的房地產金融發展、深化理論及實踐表明，房地產金融創新在促進經濟增長的同時，也蘊含一定的金融風險，如果不注意金融風險的防范，當金融風險積累到一定程度，不但會影響到房地產市場的健康發展，也會危及整個金融體系的穩定性。另外，由于我國金融約束較強，金融深化與金融監管政策還處于不斷完善的過程之中，因此房地產金融創新更多地是依靠傳統商業銀行業務的創新與演化，金融創新風險過于集中的特點比較明顯。這就要求我們要有序推進房地產金融創新，并將房地產金融創新與房地產金融風險防范結合起來，實現房地產金融創新與風險防范并重。要高度重視房地產金融創新與深化可能帶來的金融風險，未雨綢繆，防范房地產金融風險給宏觀經濟帶來的負面影響。
(二)房地產金融創新的適度性問題
國內外實踐證明，房地產金融創新與金融風險的關系呈現出既支持又背離的非線性關系，有序、適度推進房地產金融創新，能夠分散局部集中的金融風險，提高金融創新主體抵御風險的能力，從而降低整個金融體系中的系統性風險;脫離實體經濟需要與超出金融市場承載能力的過度房地產金融創新，將導致過多資金向房地產市場的集聚，催生新的系統性風險。因此，房地產金融創新過程中一定要堅持適度性原則。
(三)結合國內實際科學構建房地產金融創新程度衡量指標體系問題
房地產創新程度的科學計量是有序推進房地產金融創新的前提。國外房地產金融深化多年的實踐過程建立了相關的指標體系，形成了較為成熟的金融創新程度測量方法，為我們提供了借鑒參考。但由于各國市場化水平、金融開放程度、經濟發展狀況存在較大差別，不可能有一個一勞永逸、普適性的衡量方法。
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