解決物業管理收費難的初探

時間：2025-08-19 21:34:44 物業管理畢業論文

解決物業管理收費難的初探

　　摘要：在社會主義市場經濟下，房屋管理正發生著深刻的改革。物業管理正逐步取代傳統、單一的公有住宅的管理模式。對于這一新事物，一方面，多數房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計劃經濟中轉變過來;另一方面，房地產開發商在項目運作上和物業管理公司在實施物業管理過程中，存在諸多問題和不規范的行為，因而產生一系列利益沖突，出現問題。在這之中，物業管理收費難可以認為是一個非常重要的問題。

　　關鍵詞：物業管理收費

　　一、物業管理收費難的原因

　　通過近年來的實踐，筆者認為物業管理收費難的問題是多重矛盾交錯、積累的結果，解決這一問題非一朝一夕，尤其是在現階段，由于法規不健全、配套不完善，解決這一問題更是一個艱巨的任務。物業管理收費難的原因可從以下幾方面透視。

　　(一)宣傳不適度，人們對“物業管理”產生了各種偏頗的認識

　　在計劃經濟體制下，我國住房采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔。

　　居民習慣的是“只享受、不(少)付費”。根本不認識和理解物業管理的概念。我國實行社會主義市場經濟后，人們不僅獲取住房的方式發生了變化，而且物業管理也隨之出現。因此，就產生了如何認識和實踐物業管理。根據市場經濟的要求，人們在得到住房、成為業主后，要與物業管理公司簽訂《物業管理公約》，依照“誰消費、誰付費”的原則，明確各種交納的費用。業主對于支付了大筆房款后，仍要按期交納管理費，難免不產生思想抵觸。盡管政府根據物業管理要求相繼出臺一系列收費法規，但是，物業管理在計劃經濟下無人認知。經濟過渡后的初期，建立在物業管理概念基礎上的這些法規怎能一下深入人心，讓廣大業主充分認可。近來，媒體加大了宣傳力度，但是，在國內，物業管理存在的類型多、收費標準多等現象，例如住宅物就劃分成經濟適用住房、普通居住小區和高檔公寓等多種類型;收費標準制定有政府定價、政府指導價和市場調節價。這些概念，物業管理專業人士在理解和使用上都難免出現差錯。媒體報道盡管是加大了力度，但是宣傳的準確度難于把握。這些在客觀上造成管理費用征收困難。

　　(二)物業管理費用透明度差

　　企業是以獲取利潤為目的的組織。物業管理公司是服務性的企業，物業管理肯定要獲取利潤。這利潤來源于物業管理費收取。如果科學地測算物業管理費，使之透明地運作。那么，物業管理費將不難收取。但是，事實并非如此。物業管理公司不愿將物業管理費的運作完全透明。原因是：一方面，根據經濟學的一般觀點，物業管理費應是生產成本加上合理的利潤率。問題出在生產成本的確定。我們知道，生產成本受企業自身條件和生產產品數量規模的影響。

　　具體反映在物業企業：1、物業公司實力。例如，如果某物業管理公司有多個物業項目，它將某固定資產設備用在多個項目，但是，每個項目都分別一樣地提取折舊，這樣，生產成本必定會加大。2、物業公司經營的物業項目規模。物業的規模有大小。在符合規模的項目中，物業公司不按照規模效益計算物業費。采取不規模經濟的方法加大生產成本。另一方面，有些物業公司存在“多收費少服務，甚至收費不服務”等不道德職業行為。這些都影響和阻礙著物業管理費透明性運作。這與業主(消費者)明明白白地消費要求，大相徑庭，物業管理費怎好收取? 　　(三)開發商難兌現的高承諾

　　人們生活水平的提高，對物業管理檔次的要求在不斷提高。為了迎合消費者、保證樓宇的銷售，開發商往往采取夸大宣傳，對物業管理做出不切實際的承諾。待業主進駐后，發現實際狀況與之差距甚遠。于是，業主就以物業管理公司為對象拒絕交納物業管理費，以此作為挽回損失的手段。

　　(三)建筑工程遺留問題多，物業管理不能服務到位

　　建筑工程問題多，已成為社會高度關注的焦點。有些建筑工程問題，直接造成物業管理先天不足、物業服務不能到位。例如，保安監控系統因工程質量不能投入使用，嚴重影響了物業公司對小區社會治安管理。開發項目分期開業，造成邊入住、邊施工，導致對居住小區不能實施封閉式管理、前期規劃的綠地不能達標，停車場不能正常使用等。居民由此產生的各種意見，都有可能造成物理管理費收取困難。

　　(四)國家法規不健全、不完善，不能充分適應物業管理的發展

　　在《北京市普通住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(京價<房>字〔1997〕第196號)中，將普通住宅劃分為甲、乙、一般住宅三個檔次。這個劃分標準只考慮到物業管理的傳統做法，以及依據1992年市政府有關部門頒布的“七五——八五期間住宅設計標準”而制定的。現在，一方面市政府有關部門出臺了“八五期間住宅設計標準”;另一方面，目前部分商品房設計標準已經超過了新標準，如果物業管理收費仍按原辦法執行，長此下去，必然會造成產權人和物業管理企業之間的收費糾紛。

　　(五)物業公司過多地承擔社會公用部門責任，造成收取費用風險加大

　　目前，社會公用部門繼續沿用在計劃經濟下的收費管理模式。供暖、供水、供電、供氣以及有線電視等費用，本應由社會公用部門向業主直接收取，但是他們憑借市場的優勢地位，責令由物業管理公司來承擔，使物業公司充當成“第一繳款人”的角色，使物業公司經營風險過大。在這種形勢下，業主對上述的某項服務不滿意，就斷然采取不交費。由此也造成物業公司收費困難。

　　經濟改革的不斷深入，失業及職業的不穩定性增加，業主道德風險問題越發突出，也為物業管理公司收費帶來困難。

　　二、從案例談避免物業管理收費難的基本設想

　　為了方便，我們對所談項目隱去名稱。以××項目稱謂。該項目建筑面積45000平方米，是屬集會所、公寓、寫字樓于一體的高檔外銷綜合物業。現大廈處于施工收尾階段，物業公司正著手制訂物業管理方案。為減少物業管理公司與業主之間的糾紛，避免物業管理收費難的問題出現，筆者提出如下設想：

　　(一)物業管理公司應作好的早期介入工作

　　物業管理的早期介入，越來越被各方人士廣泛重視。早期介入既是為日后作好物業管理打下基礎，又可以協助開發商把握好工程質量。物業公司早期介入的工作重點是制訂《工程服務計劃》。其包括：

　　1、對建安工程、附屬工程和室外工程進行補充設計漏項、完善使用功能;

　　2、優化系統設計、完善設計細節;

　　3、對綠化設計和變更設計進行審核補充設計;

　　4、參與房屋建筑設備和電氣設備的選型;

　　5、對土建結構、隱蔽工程、裝飾裝修、設備安裝和系統調試進行工程監理。

　　根據《工程服務計劃》進行有效地組織和實施，可以減少工程規劃設計和施工遺留的問題，彌補建管脫節造成的對物業管理的先天不足，最大限度地避免業主入住后因施工質量及配套設施不完善而造成的不滿和由此產生的糾紛，從而為物業管理費的收取打下良好基礎。

　　(二)努力履行開發商物業服務的承諾

　　項目的開發商，在樓書和廣告宣傳中，已明確承諾了“五星級”酒店式服務標準。同時，出資組建了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，這就需要物業管理公司必須在管理和服務向國際標準看齊，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準。同時，也為物業管理費的收取營造良好氛圍。

　　(三)彌補《大廈使用、管理、維修公約》中的缺陷和失誤

　　眾所周知，《房屋使用、管理、維修公約》是一種維護開發企業、產權人和物業管理企業的合法權益的約束性文件。由于項目的開發商在制訂公約時因急于辦理預售許可證，忽略了《公約》中在此方面應包括的實質性內容。另外，隨著政府主管部門有關物業管理的新政策法規不斷出臺，原公約有些內容已不再適用。因此，十分必要做出修改和補充;對大廈共用部位、共用設施及配套設施要作較為詳盡的描述，明確其包含內容，便于進行經營及管理;需進一步充實業主的權利和義務的內容，在有關法律法規規定的范圍內使其更加全面，加強可遵守性、可操作性;對管理公司職責的內容規定需具體化、細致化;進一步明確寫字樓物業管理費的構成;根據市房地局(1997)第485號文件，應相應修改產權人大會及業主管委會的組成、職責等內容;根據市房地局、市財政局1999年10月發出的“關于歸集共用部位、共用設施設備維修基金的通知”的精神，原公約中需增加有關共用部位、共用設施設備維修基金的交納時間、地點、標準、程序以及用途的相關規定。

　　物業管理公司按照公約規定承擔向業主及使用人收取供暖、供水、供電以及有線電視等費用責任，實際上是承擔了公用事業的責任，也就承擔了風險。為規避風險，必須要妥善處理此類責任不清的問題。結合本項目有三項選擇：

　　1、徹底改變計量辦法，實行“卡式”一步到位的收取方式;

　　2、進行管理硬件升級，將自動抄表系統上網，實行“網上”一步到位的收取方式;

　　3、制訂約束性條款，實施有效控制。

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