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物業管理主體關系
下面小編為大家準備了關于物業管理主體關系的論文哦，希望可以幫助物業專業的同學!
摘要:業主與業主委員會的關系其實是以委托授權為基礎的被代理人與代理人的關系。業主委員會基于業主授權所為的行為視為業主所為，由業主承擔法律責任。業主與物業公司間的關系是一種特殊的委托關系，二者由這一特殊的委托關系相聯系，共同構成了物業管理法律關系中最重要的兩個主體。
關鍵詞:物業管理 業主委員會 物業公司 關系
隨著房地產市場的發展，物業管理在我國得到了迅猛發展，但同時也暴露出許多問題。2003年9月1日起施行的《物業管理條例》澄清和解決了一些問題，但有的基本性問題即便在2007年10月1日《物權法》實施以來仍然存在。正是由于這些基礎性問題遲遲不能解決，因此，盡管《物權法》第84條、85條和第87條就物業管理進行了專條規定，且《物業管理條例》已根據《物權法》進行了相應修訂，但物業管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對物權法規范下物業管理主體及其關系做一剖析，對于我國目前的物業管理乃至整個房地產市場的發展均具有重要意義。
一、物業管理涉及的相關主體
物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理關系是一種典型的民事法律關系，這可以從修改后的《物業管理條例》將物業管理企業更名為物業服務企業中體現出來。從最微觀的層面看，物業管理關系僅僅是業主與物業公司之間的關系。然而，業主數量眾多以及建筑物區分所有權的存在，客觀上決定了業主只能通過業主大會、業主委員會表達自己的意愿，故而又產生了業主與業主委員會、業主委員會與物業公司之間的關系。另外，房地產開發企業在物業管理中發揮著重要作用，同時，房地產行政主管部門、居民委員會在物業管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業管理活動，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛公司等也與業主發生著或近或遠的關系。然而，除業主、業主大會、業主委員會和物業公司外，其他單位均不是物業管理所直接涉及的主體。
綜上，厘清物業管理主體關系，實質上是要厘清業主、業主大會、業主委員會、物業公司這四者之間的關系，其中又以業主與業主委員會、業主委員會與物業公司間的關系在整個物業管理中最為重大。
二、業主與業主委員會
業主即建筑物區分所有權人，是物業管理中最重要的主體。接受物業管理服務的是業主，交付物業管理費用的是業主。然而，由于建筑物區分所有權與一般意義上的所有權不同，既包含了對專有部分完整的所有權，又包含了對共有部分的共有權以及由此派生的社員權即對物業的共有部位、共用設施設備和相關場地的知情權和監督權，對物業的共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用的監督權。因此，眾多業主區分所有權相互搏弈的結果必然是業主大會以及業主委員會的產生。
業主大會是一個物業管理區域內全體業主組成的機構。根據《物業管理條例》的規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政部門的指導下成立物業大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。可見，我國現行物業管理制度下的業主大會是同一個物業管理區域的最高權力機關。然而，一個物業管理區域內的業主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業主大會決定并由其從事對外的各種活動顯然不具有可行性，因此業主委員會也就應運而生。
業主委員會是指由業主大會選舉產生，作為業主大會的執行機構，代表業主實行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責。業主委員會作為全體業主的代表，其法律地位至關重要，因為只有明確業主委員會的法律地位，在對內關系上才能確定業主委員會與業主、業主大會的關系，才能擺正業主委員會在執行公共物業管理事務時的位置，以至當業主委員會或其成員由于過錯或不作為給廣大業主造成損害時才能確定應承擔的責任類型。然而，如此重大的問題，《物業管理條例》并未對其加以明確。就實務中大量存在的業主與物業公司、業主與業主委員會的糾紛，學界的主張也各不相同。有的主張應賦予業主委員會以物業管理合同主體的資格，有的主張取消業主委員會，改由業主大會內設的管理處或事務處行使目前由業主委員會履行的職責，有的則主張業主委員會盡管不具有實體法上的主體資格，但應作為“其他組織”享有訴訟主體資格。
要正確認識業主委員會的法律地位，就必須從物業管理實務出發，看業主委員會在現實生活中是如何運作，現行法律法規對業主委員會的活動又是如何規定的。《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員的權利并享有被選舉權。業主大會選舉產生業主委員會，并負責選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。由于業主委員會是從業主中選舉產生的一個機構，它代表全體業主同物業公司進行一系列的活動。因此，凡不具有業主資格和身份的人，都不能成為業主委員會的委員。從目前來看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業的“委員”，一般說來，業主委員會委員的工作是無償的，并沒有相應的報酬。同時，業主委員會的活動費用從業主交納的物業管理費中提取并由物業公司單列開支，其辦公用房也為全體業主共有，其掌握的公共設施專用基金(由房地產開發商繳納)和物業維修基金(由業主繳納)等也屬于全體業主所有。業主委員會只有在取得業主大會授權后才能代表全體業主的利益從事物業管理范圍內的活動，而業主大會授權的基礎又來源于業主對物業的所有權。業主委員會所從事的活動包括代表業主與業主大會選聘的物業公司簽訂物業管理合同，了解和反映業主的意見和建議，監督和協助物業公司履行物業管理合同等。業主委員會的上述行為，其收益并不屬于業主委員會，而是屬于全體業主，當然責任也歸于全體業主。
由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業主委員會具有自己單獨的名稱，但是其完全不具有獨立性，它只是全體業主的授權代理人而非獨立的法律主體。從訴訟的角度看，將業主委員會理解為業主的訴訟代表人似乎更為恰當。業主委員會作為訴訟代表人有先天的優勢：首先，業主通過參與業主大會來選舉的業主委員會成員的訴訟權利是有限的，必須經得全體業主的授權。其次，一般說來，管理規約可以明確約定業主委員會在一定范圍內行使某一方面的物業管理訴訟或仲裁活動，那么只要業主委員會的活動未超越該范圍，均可以不再重復授權，保證了訴訟或仲裁活動的效率。
綜上，業主與業主委員會的關系其實是以委托授權為基礎的被代理人與代理人的關系。業主委員會基于業主授權所為的行為視為業主所為，由業主承擔法律責任。當然，當業主委員會超越授權故意或過失給業主造成損害時，業主委員會應就此承擔責任。
三、業主與物業公司
如前文所述，物業管理關系最終體現為業主與物業公司之間的關系，二者以物業管理合同為紐帶。對于物業管理合同歸類于哪種民事合同，目前學術界還存在著不同的觀點。第一種觀點認為，物業管理合同是一種新型的合同類型，表現在合同一方的物業公司屬于新興的第三產業，而合同另一方的業主又是通過業主委員會這個特殊的代表機關來從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規定的任何一種合同類型。第二種觀點認為，物業管理合同應歸屬于承攬合同，它是物業公司按照業主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀點認為，物業管理合同是一種委托合同，委托人是業主，受托人是物業公司，物業公司基于委托合同即其受業主之托處理相應的事務就是物業管理。就這三種觀點而言，第一種顯然并不可取，點出物業管理合同是一種非典型合同，并無益于點明業主與物業公司間的關系。第二和第三種觀點說出了物業管理合同的一些特點，但似乎都不能涵蓋物業管理合同的所有特性。而要真正把握物業管理合同的類型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據該特征與《合同法》規定的有名合同進行一一比對，才能得出最終的結論。
所謂物業管理合同，其實是業主委員會代表全體業主與業主大會選聘的物業公司簽訂的，有關物業管理和提供勞務事項的協議。在物業管理合同中，業主大會選聘的某物業公司是基于對該公司的資信、管理能力、服務質量的信任，并且只有物業管理區域內全體業主所持投票權的2/3以上通過才能最終選定。因此，物業管理合同是一種典型的信賴合同。其次，物業管理合同是一種提供服務的合同。物業公司要為業主提供物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理以及維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，所有這些，均體現為物業公司為業主提供的服務。最后，物業管理合同是有償、雙務合同。物業管理是物業公司在收取物業管理費的前提下向全體業主提供的一系列服務，且合同雙方均負有一定的義務。根據以上對物業管理合同的分析，不難發現物業管理合同應該不是承攬合同，因為承攬合同的承攬人在依照合同完成特定工作后還須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著意外毀損滅失的風險，而物業管理合同全然不具有這樣的性質。
我國《合同法》規定的提供服務的合同包括了運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同、居間合同等合同類型。兩相比對，物業管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務的合同。當然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無償合同，而物業管理合同一定是有償合同。此外，對于物業管理合同來說，無論什么時候物業公司與第三人從事行為的后果均由物業公司承擔，對于業主并不直接發生效力。
所以，業主與物業公司間的關系是一種特殊的委托關系，二者由這一特殊的委托關系相聯系，共同構成了物業管理法律關系中最重要的兩個主體。
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