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物業服務費糾紛審判實踐
物業服務費糾紛審判實踐【1】
摘 要 在多種物業服務糾紛案件審判實踐中，物業服務費糾紛所占的比例最大，數量最多，且審判難度也大，因此有必要做出相應的探討。
本文對物業服務費糾紛案件審判實踐中存在的問題進行總結和研討，并提出相應審判對策。
關鍵詞 物業服務費 業主 物業服務公司
一、物業服務費糾紛審判現狀
物業服務費糾紛系當前物業管理爭議中最常見的問題，其不僅包括合同約定的因提供物業管理而直接產生的費用，而且還包括物業服務公司所代辦的供暖費用、供熱水費用等。
物業服務收費案件在物業管理糾紛案件中所占的比例最大，該類案件訴訟標的小，法律關系相對簡單，但是具體處理時，存在以下諸多問題。
(一)業主多為案件的被告，且敗訴多，法院在某種程度上變成了物業服務公司的“追款機器”
在筆者近年來所了解的物業服務費糾紛案中，物業服務公司向業主主張物業服務費，除兩起因業主下落不明物業服務公司主動撤回起訴外，法院判決和調解的結果均是業主向物業服務公司交納物業服務費，沒有一例判決駁回物業服務公司的訴訟請求。
業主作為原告的案件中，沒有一例業主完全勝訴的案件，業主起訴物業服務公司賠償損失的案件多為敗訴，起訴物業服務公司提供物業管理服務不合格或者起訴物業服務多收費案件中均為部分勝訴。
(二)以判決為結案方式的比例高，案件調解比例低，雙方當事人矛盾較大，判決后難以執行
由于該類案件往往業主與物業服務公司矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達成調解。
同時，目前該類糾紛主要以物業服務公司作為原告起訴業主為主，由于涉訟事務往往涉及到所在物業業主的共同性問題，物管企業害怕調解退讓后導致連鎖反應，這也是造成物業管理一方難以作出讓步的重要原因。
基于上述原因，該類案件的調解工作，一方面工作量大，另一方面工作難度也大于一般案件，在法院追求審判效率的同時導致了目前案件處理的判決率較高，上訴率居高不下，調解撤訴率相對低于其他民事案件，判決生效后執行困難。
(三)糾紛具有潛在群體性因素，容易激發暴力性事件
物業服務費糾紛往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，因而規模往往很大，且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢眾，給法院施加壓力。
群體性糾紛社會影響大，當事人對恃程度深，矛盾難以協調，在審理此類糾紛時，法官需做大量的調查和調解工作，調解難度大，調解率低，很多案件要經過二審程序。
因而，如何協調程序公正和實體公正的關系，如何把握法律效果和社會效果的統一，是審理此類案件的難點。
群體性糾紛是審判工作面臨的新困難，主要表現為：一是追求公平與正義的司法價值與當地經濟建設大局之間的兩難選擇，在法律效果和社會效果的統一上，法院往往難以找到有效的平衡點;二是群體一方片面的司法公正理念與司法固有的審判規律之間的沖突難以調和，群體一方往往以是否勝訴作為司法是否公正的唯一標準，而不考慮司法運行中諸如程序欠缺、證據失效、時效超過等因素也會導致敗訴的固有的審判規律運行結果。
如有些案件群體一方因證據不足或因不符合法律規定而敗訴，或法律明確規定的某類案件不予受理等，群體一方會不分緣由，將責任歸于司法不公和司法腐朽，司法權受到嚴重的挑戰。
(四)業主在訴訟中處于弱勢，舉證能力低下
物業服務公司作為專業性的公司，在起訴之前往往有備而來，證據收集較為全面。
如果起訴的業主人數眾多，物業服務公司一般都會聘請專業律師進行訴訟。
從訴訟經驗和訴訟技巧來看，物業服務公司往往處于優勢地位。
而業主往往單打獨斗，缺乏統籌規劃，在收集證據時存在較大的難度，相關的法律知識儲備和訴訟經驗也非常匱乏，所以該類案件絕大多數以業主敗訴而告終。
在舉證方面，業主的弱勢尤為明顯。
業主拒交物業服務費的主要抗辯理由有：(1)物業管理不到位，小區臟、亂、差;(2)供暖、供熱水的溫度不夠，供應時間短;(3)小區內存在業主車輛丟失現象;(4)小區內配套設施不完備等。
庭審中，業主經常用“保安巡查不到位”、“保潔不好”、“大門不鎖”、“綠化不好”、“丟車、丟東西”等措詞，卻無法提交相應證據。
一些物業公司沒有將詳細的服務價格、服務標準向廣大業主公示，業主難以對物業管理的質量進行有效監督，一旦對簿公堂也難以證明物業服務不符合標準。
比如保安的24小時巡邏，是20分鐘巡邏一次叫到位還是2個小時巡邏一次叫到位?因為服務標準的模糊，常常導致業主在和物業公司對簿公堂時各執一辭，由于業主要承擔舉證責任，敗訴幾乎就是不可避免的。
二、物業服務費糾紛審判實踐對策研究
(一)適當提高立案門檻
在當前小區欠費較為普遍的情況下，如果允許物業服務公司將訴訟作為追索物業費的唯一手段，法院無異于變成了物業服務公司的“追款機器”，不僅將耗費大量的司法資源，而且不利于物業服務公司強化服務意識、提高服務水平。
筆者認為對追索物業費案件應適當提高立案門檻，采取一定的限制措施。
建議針對物業服務費糾紛案，嚴格執行立案前的審查制度，著重審查三個方面：一審物業企業的資質;二審有無物業服務合同;三審物業公司是否履行了催交義務，并要求其提供催收欠費的證據，否則不予立案。
這些措施旨在強化物業服務公司的責任，有利于平衡雙方不對等的地位，在案件判決后又可以發揮示范效應。
(二)合理分配舉證責任
根據《民事訴訟法》第六十四條：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”規定的“誰主張，誰舉證”的原則，不論是物業服務公司還是業主，在物業費糾紛案件中，都有責任對自己的主張提供證據。
一般來講，物業服務公司會提出物業服務合同來證明其服務范圍、收費標準等事實，據此要求業主支付物業費。
如前所述，業主在物業服務公司追索物業費的案件中，提出最多的拒絕交納物業費的理由就是，物業服務公司服務不達標或者不滿意。
而業主往往因為無法提供出物業服務公司服務不達標的有效證據，而被以“誰主張，誰舉證”的原則判決敗訴。
當業主提出物業服務公司服務不達標時，基于業主在訴訟中的弱勢地位，簡單的適用“誰主張，誰舉證”的原則，讓業主完全承擔舉證責任，只能是導致業主敗訴，導致舉證責任分配不公。
按照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第5條第2款：“對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。”的規定，對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。
據此，物業服務公司起訴業主追索物業服務費，而業主以物業服務公司未履行或未完全履行服務義務進行抗辯時，物業服務公司應當承擔其依據物業服務合同履行了服務義務的舉證責任。
筆者認為，應充分認識此類案件舉證的客觀性，運用公平原則合理分配舉證責任，綜合所有情況進行合理判斷。
物業服務是一個復雜的行為過程，不能把舉證義務完全加在任何一方身上。
原則上，業主主張物業服務公司的服務不達標，應提供必要的證據，然后舉證責任發生轉換，物業服務公司應提出證據證明其履行了自己的義務。
例如業主主張物業服務公司的衛生服務不達標，業主可提供某時段的衛生狀況的照片，然后舉證責任發生轉換，物業服務公司可提出保潔記錄等證據，證明已按合同約定或者服務慣例提供了保潔服務工作。
(三)根據案件不同情形作出判決或進行調解
1.根據物業服務公司的違約程度作出扣減物業服務費的判決。
在筆者所了解的審判實踐中，極少有案子因為物業服務公司服務項目和質量與合同約定標準差距明顯而判決扣減業主應繳納的物業費，筆者認為原因如下：(1)沒有物業服務合同或合同中服務標準不明確，法院無從判別差距是否明顯;(2)業主舉證能力較弱;(3)法官顧忌到判決扣減業主應繳納的物業費可能引發其他業主的連鎖反應。
由于物業服務具有特殊性，其服務通常情況是針對一定范圍內的多數業主，不同業主之間接受的服務質量是相同的.。
部分法官擔心判決減免物業費，其他已經全額繳納物業費的業主要求物業管理企業返還物業費，給社會制造更多的不穩定因素;如果此案之前還有同一住宅小區業主被訴，在提供證據基本相同的情況下，法官自由裁量沒有違約事實的存在，還會造成同案不同判的局面，影響法院判決的公信力。
在此種情況下，筆者認為，法院在審理物業服務費糾紛時應正確認識法律效果與社會效果的統一。
有人認為，認定物業服務公司有違約事實，判決減免訴訟費會造成大多數已經交納物業費的業主要求返還物業費，不利于社會的穩定，因此這種情況下應該犧牲少數人的利益，維護社會的和諧。
這種認識是值得商榷的，法律不能因為主張權利的人是少數就否認其權利的正當性，若長期如此，物業服務公司可能會倚仗自己的強勢地位，肆意侵害業主的合法權益;而業主必將產生抵觸情緒，其與物業服務公司之間的矛盾勢必會不斷升級，從而影響社會的和諧。
由此可見，在物業服務費糾紛中出現了法律效果與社會效果難以統一的悖論，無論法院如何判決，都會給社會造成消極影響。
在這種情況下，法院應該衡量何種決策給社會的消極影響更小，正所謂“兩害相權取其輕”。
在現階段物業服務市場機制不完善，物業服務水平普遍較低的情況下，如果法院對物業服務公司嚴格要求，敢于認定違約事實，有利于市場的規范，有利于物業服務公司服務質量的提高。
而對交納物業費的業主要求返還物業費的疑慮，可以通過物業服務公司統一減少下年度收費的方法來解決，從而把不穩定因素化解到最小。
相反，如果法院認定是否違約時對業主要求過苛，雖然維護了短期內的社會效果，但卻不利于物業服務市場的發展，業主與物業服務公司的矛盾也沒有真正解決，給社會留下了不安定的隱患。
綜上所述，法官應該正確認識法律效果與社會效果的統一，消除不應有的顧慮，在證據充分的情況下，敢于認定物業服務公司的違約事實。
如果業主提供的證據證明物業服務企業提供的物業服務質量確實存在不達標的事實，則法官可根據物業服務企業的違約程度作出扣減物業服務費的判決。
2004年北京市豐臺區嘉騰物業公司訴業主物業服務費糾紛一案即適用了這一判決方式，這是筆者在數量眾多的物業服務費糾紛案子中好不容易查到的一個扣減物業服務費的判決，可謂鳳毛麟角。
該案案情如下：2003年4月，作為被告人之一的楊麗(化名)入住西局欣園小區。
2004年7月，嘉騰物業公司受開發商委托對該小區實行管理，雙方在委托合同中規定，物業要使小區達到整體形象安全舒適，環境衛生干凈利落，花草樹本要四季常青、三季有花。
楊麗認為該物業服務公司進駐小區后，并沒有認真履行物業管理職能。
小區沒有正式的保安隊伍，發生多起入戶盜竊事件;同時，物業服務公司為了收取停車費，允許車輛停在小區消防通道和公共通道。
此外，小區還存在環境衛生狀況極差等問題。
4名業主認為物業服務公司的服務質量讓他們忍無可忍，所以拒付3年多的物業費。
他們被物業服務公司訴至法院，庭審時，4名業主向法院提供了照片和小區物業管理滿意度調查問卷，用以證明物業管理服務未達標。
豐臺法院認為，業主享受了物業服務公司提供的服務，應支付物業費，但根據業主提供的照片及物業管理滿意度調查問卷，可以認定該小區物業服務公司提供的管理服務存有一定的瑕疵，所以對物業服務公司訴求的物業費扣減30%，楊麗等人只需向物業服務公司支付70%的物業費。
有些扣減抗辯事由已得到審判實踐的支持，如因物業公司未盡安保義務，致使業主家中被盜。
如在某案例中，小區業主在家中發生竊案后，認為物管公司未妥善承擔安全防范的職責，導致竊案結果的發生。
在舉證期限內該業主提交了社區證明、事發當天公安局對現場的勘驗筆錄，證明物管公司對該小區存在缺陷的監控系統未進行維修。
這些證據法院予以認可，并扣減部分物業服務費。
當然扣減物業服務費的前提必須是物業服務合同是有約定的或法律有規定的，物業有安全保障義務，如承諾24小時監控，如果約定的安全保障義務僅是派兩個人守大門，不包括巡查，不包括24小時監控，則不能扣減。
物業服務費的扣減應和物業服務缺失的類型掛鉤。
物業管理合同是一個合同群，依據具體服務項目的不同，通常包括若干個具體服務合同，比如清運垃圾的合同、修理公共設施的合同等等。
每個具體合同的服務內容、服務標準、收費標準均不相同，因此在審理過程中，應該區分業主提出的抗辯理由是針對哪個合同，如果抗辯成立應在該合同項下對該項收費進行減免，而不能籠統地減免物業費。
如衛生不達標，則應扣減業主應支付的衛生費。
有些疑難問題在地方性立法層面上得到初步解決，如新房交了鑰匙未入住，物業服務費能否“打折”?這一問題物業與業主雙方爭議較大，《武漢市物業管理條例》第十二條對此作出如下規定：房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用，由開發建設單位承擔。
房屋交付使用后所發生的物業服務費用，由業主承擔，但房屋交付后一年內無人入住的，空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。
又如物業服務質量如何評價?《武漢市物業管理條例》在有關物業服務質量考評內容中增加一項，“業主對物業服務質量的評價是物業服務質量等級考核的重要依據”。
物業服務質量如何，業主最有發言權。
但這種判決方式還有以下難點尚需探討：(1)如何認定實際的物業服務和約定的服務標準的差距?(2)何種抗辯理由可以拒絕交納服務費?(3)如果服務存在瑕疵，拒付的金額應當和服務的瑕疵成正比，但具體比例該如何把握?如上述案子中豐臺法院如何判定對物業服務公司訴求的物業費扣減比例為30%?
2.物業服務公司不存在根本違約行為，基本履行了約定的義務，但存在瑕疵和不足，可作出不支持物業服務公司要求業主支付違約金的判決。
筆者查閱的武漢某物業管理有限公司訴業主王某物業服務費糾紛一案即采用了這種判決方式。
庭審中，王某出示了照片數張，照片內容反映以下事實：(1)小區垃圾隨意堆放，沒有及時清理;(2)小區的門面在沒有合法手續的情況下變為醫院時，原告沒有及時制止醫院安裝大型室外中央空調;(3)小區業主在小區公共部位搭建花壇，反映出物業失職的事實;(4)物業隨意設置路障，給業主出行造成了不便，擬證明原告管理不到位的事實。
物業服務公司對被告出示的證據的真實性無異議，但認為不能證明對方的待證事實，物業服務公司對被告反映的有關問題或整改過，或向有關部門反映過，物業服務公司不能代替相關部門行使執法職能。
根據雙方提交的證據和陳述，能夠確認物業服務公司基本履行了《物業管理服務協議》約定的物業服務義務，未構成根本違約，但提供的物業服務確實存在不足之處，品質有待提高，故對物業服務公司要求業主支付違約金的訴訟請求不予支持。
3.具備條件時可嘗試調解結案。
調解制度作為享譽世界的東方經驗，能夠徹底解決社會沖突和糾紛，降低訴訟成本，提高訴訟效益，有利于當事人的和睦相處，有利于維護社會穩定。
物業服務糾紛是涉群體性糾紛，一味以判決方式結案極易引起業主與物業管理企業矛盾的激化，成為構建和諧社會的不安定因素。
因此，法院應該盡量化解雙方的對立情緒，審判人員應該投入更多的精力，加大調解力度，盡可能把矛盾消除于法庭之內。
根據筆者的實案研究，具備下列條件之一時，可嘗試調解結案。
第一，業主抗辯事由簡單，其對物業服務公司的要求相對容易滿足。
如筆者查閱的武漢某物業公司訴劉某物業服務費糾紛一案，劉某提出因樓上住戶裝修導致其廁所長期滲水，樓上住戶下落不明，因此拒交服務費。
經法院調解后，物業服務公司想方設法聯系到樓上住戶，派人對漏水進行了修復。
業主感到很滿意，遂同意補交和繼續交納物業服務費。
第二，物業服務公司和業主委員會關系相對緩和的小區，可邀請業主委員會參加調解。
業主委員會聽取雙方的意見后，提出相應的解決方案。
由于業主和物業公司均對業主委員會存在一定的信任度，故而容易接受調解方案。
第三，物業服務公司愿意承擔案件受理費，放棄要求業主支付違約金的請求，從而在一定程度上減輕了業主的經濟負擔，創造了調解的前提。
(四)及時發出司法建議
法院是社會矛盾的直接見證者，其獨特的視角經常能發現一些政府職能部門難以察覺的社會矛盾。
因此，法院應該充分運用司法建議這一職能，及時將發現的問題向有關單位反映，全社會通力合作，化解矛盾。
審理物業服務費糾紛案件時，法院應當將發現的問題歸納、總結，及時從司法的角度對物業服務公司或有關部門發出司法建議。
1.對業主集中反映服務不到位的物業服務公司，可以發出司法建議，促使其提高服務質量。
2.對行業管理制度的缺陷則可向政府有關部門發出司法建議，以期制度的進一步完善。
(1)在條件成熟時，建議有關部門設立具有評估、監測功能的第三方機構。
《物業管理企業資質管理辦法》中雖然規定了物業管理企業的資質分級和年檢制度，但并未將資質等級與服務等級、收費等級掛鉤。
目前也沒有對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取進行動態評估、監測的部門，不利于物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，業主難免懷疑物業管理企業實際提供的服務是否與服務標準相符、是否與交納的物業費相適，物業管理企業的服務質量也難以得到保障。
通過第三方機構的介入，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務，可以保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，這將有利于物業管理市場的良性運作，也有利于社會和諧穩定。
(2)在條件成熟時，建議有關部門成立物業服務糾紛調解組織。
由政府撥款，聘請具有較高法律水準的專業人員擔任調解員，專門針對物業管理糾紛成立民間調解組織，不僅可以減輕司法部門的工作負擔，同時可以使糾紛的化解更為快捷、有效。
(3)在條件成熟時，建議有關部門制定內容細致的《物業服務合同示范文本》，比如詳細的服務價格、服務標準，加強對于物業服務合同規范性的引導，這樣的示范文本“應是一本書”而不只是短短幾條，只有這樣，才能明確標準避免紛爭。
(五)其他審判對策
1.現場勘察有助于把握案件事實。
到現場勘察，確認該小區的物業服務在綠化、保潔、公共設施維修等方面是否存在瑕疵，有助于法官形成內心確信。
到現場勘察，由于雙方當事人均在場，對親眼所見事實應無異議，有利于對事實的認定。
到現場勘察，也增加了當事人對法官的信任度，有利于案件的順利解決。
2.了解物業服務公司涉訴狀況以形成內心確信。
查閱該物業服務公司近年來起訴、應訴物業合同糾紛案件的數量，如果案件數量不斷增加，越來越多的業主拒交物業服務費，則說明業主不認可物業服務公司的服務質量，則可考慮扣減物業服務費。
參考文獻：
[1]裴曉蘭.業主對物業公司滿意度低.法院判物業費必須打折.京華時報.2006-8-16(10).
[2]王姍姍.淺析中國物業管理存在的法律問題及其對策.法制與社會.2008(23).
物業服務費管理存在的問題及其完善建議【2】
【摘要】 隨著經濟的快速發展，物業糾紛的數量及復雜程度也伴隨著物業服務的發展而日益增多、日益嚴重。
本文側重探討物業服務費管理存在的問題并提出相應的解決建議，以期提高物業管理服務水平，維護業主的合法權益。
【關鍵詞】 物業管理;物業服務費;解決建議
隨著經濟的快速發展，物業糾紛的數量及復雜程度也伴隨著物業服務的發展而日益增多、日益嚴重。
本文側重探討物業服務費管理存在的問題并提出相應的解決建議，以期提高物業管理服務水平，維護業主的合法權益。
一、物業服務費管理存在的問題
物業服務費管理比較混亂，收費及管理主體的設置有待完善。
由于我國《物業管理條例》中沒有對于物業服務費的收取和管理予以明確規定，盡管在各地立法中均規定物業服務費有物業公司收取并進行管理，但是在現實生活中，關于物業服務費的收取以及對于物業服務費的管理卻經常出現種種問題。
而同時業主對于物業服務費缺乏相應的監督措施，導致問題逐步惡化，成為業主和物業公司發生矛盾的主要原因之一。
有一種觀點認為大部分業主對于物業服務費都是持有抵制態度的，其實這種觀點不是十分正確的，如果服務質量好，物業服務費哪怕貴一點，業主們也不會有意見。
[1]而物業公司服務質量的好壞在很大程度上在于是否有針對物業公司服務質量的有效監管手段。
我建議可以引入網上公示制度，將物業公司的具體情況以及業主對于物業公司的投訴在網上予以公開，實行“陽光物業”。
該平臺由相關行政機關建設和維護，任何人可以查詢物業公司對于業主投訴的處理效率、處理結果以及業主的滿意度，這樣來講就可以將各個物業公司置于陽光之下，促進物業公司的優勝劣汰，切實保護業主的合法權益。
關于物業費的收取，在實際生活中經常會有部分物業公司出于種種目的，對少數業主減免或贈送物業服務費，而這種行為將會導致比較嚴重的后果。
一方面由于少收了部分物業服務費，所以容易導致物業服務質量的下降，另一方面由于只是針對少數業主實行特別優惠，容易造成對其他正常繳費業主的不公平，更為嚴重的是一旦其他業主得知內幕消息后也會要求物業公司減免物業服務費，從而導致更加嚴重的惡性循環。
綜上，對于物業服務費的收取及管理需要進一步的完善，只有物業服務費的收取及管理走上正軌，才能有效預防由于物業服務費的收取所引發的種種問題，才能在切實維護業主的合法權益。
二、物業服務費管理的完善建議
關于物業服務費的收取及管理主體的進一步完善，我認為應當充分發揮業主委員會的作用，規定業主委員會為物業服務費的收取及管理主體。
由于物業管理費本是全體業主交付的用于物業管理的資金，其所有權本應屬于全體業主。
其收取權及管理權歸由業主大會或業主代表大會選出的，由業主代表組成的，代表全體業主行使各項權益的業主委員會享有比較合理。
[2]因為業主對于業主委員會的產生以及日常的運作比較熟悉，同時業主作為房屋所有人依法享有在業主委員會中的各項權力，業主可以通過多種手段對業主委員會的工作進行監督。
同時業主委員會是由業主代表組成的，業主代表對于各位業主一方面是代表與被代表的關系，更重要的是經常往來的鄰里關系，所以業主對于業主代表的感情也一般比物業公司親近，理所當然的會比較信任業主代表的工作。
綜上物業服務費的收取如果由業主委員會進行的話會有利于業主繳納，同時也方便業主進行監督。
同時，業主委員會對于物業公司的服務有權進行監督，建立物業服務支出查詢機制，保障業主知情權。
通過該項制度，讓業主能夠隨時隨地的查詢到物業公司所支出的各項費用。
[3]業主委員會對于物業公司進行切實監督，如果物業公司的服務質量較高，符合業主的期望，那么業主委員會應當按期支付物業服務費給物業公司。
如果物業公司的服務不是很理想甚至比較差的話，業主委員會也有權暫緩支付物業服務費給物業公司。
在市場經濟的條件下，通過經濟方式調節經濟主體的行為是比較有效的，業主委員會通過物業服務費的支付調控可以切實有效的監督物業公司的服務，可以及時糾正物業公司的各種不良行為，讓物業公司重視業主的意見，重視業主委員會的監督，從實際上有力維護業主的合法權益。
需要注意的是，業主委員會對于物業服務費的收取以及支出必須制定嚴格的規章制度，建立專用的賬戶，并且應當對于物業服務費的支出進行公開，接受業主的監督，同時業主有權利要求業主委員會對于物業服務費的可疑支出進行說明。
另外，我認為可以引入專業的會計師事務所進行審計，鑒于審計的服務費用比較大的現實，可以將幾個業主委員會的審計業務打包給一家會計師事務所，從而降低審計費用。
對于由于種種原因沒有成立業主委員會的個別老舊小區以及分散小區，可以建立一個物業服務費收取及監管聯合平臺，該平臺由各個小區的業主按比例選出負責人，共同組建一個監管機構，共同委托給一個會計師事務所，從而一方面有利于物業服務費的收取和使用監管，同時有利于為今后成立正式的業主委員會打好堅實的基礎。
綜上，通過業主委員會或聯合平臺對物業服務費的收取和使用進行有效監督管理，可以切實督促物業公司重視業主對于物業公司的意見和投訴，使物業公司積極地為業主服好務，切實維護業主的合法權益。
綜上，通過分析物業服務費管理存在的問題及其發生的原因，結合實際，提出了幾點完善建議。
希望本文能夠為完善物業服務費管理制度，提高物業公司服務水平，維護業主的合法權益奉獻微薄的力量。
參考文獻：
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