淺談物業管理論文
隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題。下面小編整理相關論文，供大家參考!
淺談物業管理論文【1】
關鍵詞 ：物業;物業管理;前期介入;質量控制;接管驗收
中圖分類號：F263.33文獻標志碼：A文章編號：1000-8772(2014)19-0227-02
1.引言
隨著人們生活水平的不斷提高，業主及物業使用人對物業功能及物業服務的需求越來越高，則某社區在物業管理及物業使用方面暴露出的問題和矛盾也越來越多。
為了減少或避免在物業建成后出現諸多功能缺陷和質量問題，給日后的物業管理帶來較大的經濟成本和許多矛盾及糾紛，就需要專業的物業服務企業積極的提前介入物業建設項目中，從物業建設的規劃、設計開始，站在業主及有利于物業管理要求的角度進行主動控制和管理，
不僅能更有效的保證物業建設的質量，而且是提高物業管理水平的有效手段。
2.某社區已建物業及物業管理存在的問題
某社區是一個居住7600多戶，35000多人的大社區，則做好物管理工作是非常重要的。
承擔該社區的物業管理企業是由某集團公司的房管處改制而成，其職工觀念落后，物業管理遺留問題多，解決難度大，截止目前還采用的是傳統的物業管理模式，經營機制落后，與現代物業管理企業相比，已不適應，差距較大。
該社區現有住宅樓及公共設施，一般是建成經竣工驗收后，移交給物業管理部門向職工分配入住和負責管理，在此之前的建設各階段，物業公司從未參與。
所以，存在很多難以解決的問題。
現僅列舉幾個典型事例作以說明：①甲街坊2007年建成的5棟高層樓，電梯廳設計在整棟樓的中間，四周均為居室，形成封閉狀，無窗戶通風采光，如果停電或照明燈壞，電梯廳一片漆黑，居民上下樓進入電梯廳十分恐懼;并且需一天內24小時照明，
燈具和電能消耗量很大，維護費用高;更糟糕的是，樓內一旦發生火災，一層至頂層(26層)相當于一個高煙囪，不僅不利于有毒煙氣的排出，更有助于煙火的燃燒，對人的危害極大。
糾其原因：設計思想錯誤，雖然每層多增加一戶銷售收入的眼前利益，但給業主及后期物業管理增加巨大的維護和管理成本。
②甲街坊地下配電室，每當下雨天氣，配電室上方的頂板及配電柜底下的電纜線溝槽就大量滲漏水，造成嚴重供電安全隱患，每次需要耗用大量人工緊急排水處理。
其主要原因：是地下配電室防水隱蔽工程施工質量太差造成。
③甲街坊近年來建成7棟高層樓，8棟多層樓，若大的一個街坊，設計決策毫無瞻前性，即無自行車摩托車棚，也無地上地下汽車停車場，業主入住不久意見很大，日常住宅樓周圍停滿了各種車輛，小孩和老人一點活動空間都沒有了，全被車輛擠占，目前已達到超飽和的狀態。
隨著經濟的發展，居民購車將越來越多，則停車問題更加嚴重，致使物業管理十分困難。
④乙街坊2011年底建成四棟高層樓，竣工后向物業移交時，送來一大堆二百多把的鑰匙交給物業，物業接管后，當水電等設施出現故障進行維修時，維修人員不僅對水電管線的走向布局、電氣開關、
配電箱柜及供水閥門等所控制的路徑很難搞得清楚，而且就連那把鑰匙開那個設備間的門也是一塌糊涂，致使物業維修工作十分被動和困難。
這顯然是物業公司沒有積極主動的提前參與物業設備安裝、驗收及技術交底所致。
因篇幅有限，還有很多問題不便列舉。
通過以上幾個實際問題的分析可知，某社區之所以在物業建成業主入住后暴露出諸多質量問題和安全隱患，糾其原因，主要還是當時規劃設計失誤、建筑施工質量差、監督管理不嚴所致。
那么，如何在以后的物業建設中避免和解決這些問題呢?一個比較有效的辦法，就是要改革目前的物業管理模式，選派優秀、專業的物業管理技術人員，積極的提前介入物業建設項目，參與物業建設各階段的監督管理，是解決某社區出現以上類似問題的非常有效的手段和重要措施。
3.物業管理前期介入的概念及必要性
3.1、物業管理前期介入的概念
物業管理的前期介入，是指物業管理服務企業在接管物業之前，受房地產開發單位(或產權人)的邀請或委托，從業主使用功能的角度和物業管理的角度出發，對物業的規劃、設計、設備選用、功能布局、施工監管、驗收接管、銷售和租賃階段，
就提出建設性意見，協助物業開發單位把好規劃設計關、建設配套關、施工質量關和使用功能關，以確保項目設計和工程質量，使物業投入使用后最大限度的滿足業主與使用人的需求和有利于之后的物業管理的要求。
是一個長效服務的概念。
3.2、物業管理前期介入某社區物業建設的必要性
3.2.1.因傳統的物業管理方式滯后于物業建設，需要物業管理的提前介入。
傳統的物業管理方式，幾乎都是物業建成后交付使用時才確定(或移交給)物業管理單位，使物業管理遠遠滯后于物業建設，這容易導致物業建成后產生許多無法補救的質量問題及遺留的責任問題。
現實中，開發商或施工單位愉工減料、甩尾巴的情況時有發生，而業主還都是分散的、未來的潛在業主，對物業建設無法進行實質性監管。
為了維護業主和物業管理企業的合法權益，較好地履行建設單位與物業管理企業的責任，實現物業前期建設與后期管理的有效銜接，防范后期物業管理中可能存在的潛在風險，則有必要物業管理早期介入。
3.2.2.物業設計人員，不是專業的物業管理者，需要物業管理的前期介入，
因為物業設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，設計人員往往只從設計技術、結構安全、建造工藝等角度考慮問題。
其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理實際操作中可能出現的問題，也很少從業主長期使用的角度全面細致的考慮問題。
因此，容易造成物業建成后出現設計上的缺陷和漏洞。
所以，物業管理前期介入，憑借專業的物業管理優勢及豐富經驗，可及時發現和減少物業建設中的細節問題。
3.2.3.物業設計與物業建成的不同步，物業管理有必要前期介入。
由于設計階段與物業的建成存在較長時間間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高有可能使已設計的方案落伍。
而物業管理前期介入人員，對物業后期使用可能出現的問題有十分清楚的了解和長期積累的豐富經驗，站在物業經營者與維護者的角度，參與設計方案的討論和評審，容易發現設施、設備的配套及所用材料有不適之處，
并及時提出改進意見，防止原設計方案落后、過時，使物業的功能設計與業主不斷提高的需求相適應。
3.2.4.保障現代物業建造質量的難度與業主對物業功能及物業服務需求的不斷提高的矛盾，需要物業管理的早期介入來平衡和解決。
由于現代化的物業建筑具有設計復雜、高新技術含量高、建造難度大、周期長的特點越來越突出;另一方面，業主及物業使用人對物業功能及物業服務的需求將越來越高，這就自然形成了保障物業建造質量的難度與業主對物業功能及物業服務的需求不斷提高的矛盾。
那么，如何解決和平衡這一矛盾?如果讓專業的物業管理企業早期介入物業建設，站在業主使用和后期物業管理的角度，參與物業建設各階段的監督管理，提出建設性意見，進行主動控制。
這即體現了業主的利益，又幫助了開發商保障物業建造質量，提高了自身信譽。
是平衡和解決這一矛盾的非常好的辦法。
由前述得知，既然物業管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意義?則作以下簡要論述：
4.物業管理前期介入的作用和意義
4.1.有利于提高工程質量，降低物業管理成本。
由于多種原因，物業建成交付使用后，往往難免會出現諸多這樣那樣的質量問題，致使物業管理企業日后要耗費大量的人、財、物進行修理。
因此，物業管理的前期介入，其本質就是從有利于日后物業管理和保障物業使用功能及質量的目的出發，參與物業建設各階段的監理過程，減少或消除物業建成后出現功能缺陷及質量問題;在物業建設的各階段，嚴把質量關，是一個全面質量管理的概念。
所以，物業管理的前期介入，即保證和提高了物業工程質量，也降低物業后期管理成本。
4.2.有利于及時發現和化解物業建設中的潛在問題和各方的矛盾。
物業管理者是站在業主使用和后期物業管理的角度考慮問題，參與物業建設各階段，對于所發現的問題，及時提出改進意見。
即維護了業主的利益，也有利于開發商創建優良工程，對于開發商、業主及物業管理企業均帶來好處，是一個體現物業建設各方利益、化解各方矛盾的過程，有利于提前解決物業建設中的潛在問題，實現互惠互利，共同發展。
4.3.有利于對擬接管物業的全面了解，是做好物業管理工作的重要環節和有效手段。
通過物業管理的前期介入，使物業管理企業能夠對物業的建筑結構、管線的布置走向、設備設施選型安裝、園區綠化、消防安防、物業建設各部分所用的材料以及隱蔽工程等的實際狀況有一個全面、深入、細致地了解;對于圖紙變更情況更加熟知。
則有利于物業管理企業做到胸中有數，方便行動。
為做好后期的物業管理工作打下良好的基礎。
5.結束語
綜上所述可知，物業管理前期介入，對物業建成后出現的諸多難以解決的問題，變“事后補救”為“事前預防”顯得尤為重要。
所以，對于如前所述某社區已建成物業存在的質量、安全問題，應引起相關管理部門和責任人深刻的認識和重視。
希望在某社區以后的物業建設中，應充分認識物業管理前期介入的重要性，積極改革落后的物業管理模式，選派優秀的專業技術人員提前介入物業建設，參與各階段的監理。
將一定會避免或減少某社區如前所述類似問題的發生，為廣大業主提供功能更完善，質量更高的物業產品。
建議：在物業建設各階段，將物業管理前期介入納入相關的管理制度及工作程序之中，在規劃、設計、施工、驗收(包括重要的分部分項工程驗收、材料設備的檢驗試驗、竣工驗收交付使用)等文件中，應有物業管理前期介入人員的簽字認可。
這對于提高某社區甚至我國今后整體的物業建設質量和物業管理水平都將起到巨大的推動作用。
參考文獻：
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[2] 邵小云.《物業經理管理經驗談》.化學工業出版社.2012.9，北京.
[3] 諶漢初 初志坤.《物業管理概論》，清華大學出版社，2014.1北京.
[4] 《中國物業管理》 物業服務業的創新與轉型升級.中國物業 管理協會主辦，2013年第06期.
淺談物業管理論文【2】
關鍵詞 ：加強;物業;管理;促進;和諧;發展
中圖分類號：F279.23文獻標志碼：A文章編號：1000-8772(2014)28-0199-02
物業管理是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，是物業社會化、專業化、企業化發展的有效途徑。
廣義的物業管理泛指一切圍繞房地產發展、租賃及售租后的服務;狹義的物業管理則指樓宇的維修及相關設備的維護管護、治安保衛、清潔衛生、綠化、餐飲等。
物業管理的對象是物業，服務的對象是人。
通過專業化的物業管理，可以以更經濟的方法為房屋、居住環境、物業維修等方面提供高效、優質、經濟的服務，實現社會、經濟、環境效益的同步增長。
作為物業服務公司與其服務的業主之間本來應該是唇齒相依的關系，互利互惠，應該彈奏出和諧的樂章，然而事實上，物業公司抱怨物業費難收，業主難“伺候”，業主更是怨聲載道，抱怨收費高、收費亂。
出現的不協調的現象和因素呈現多發態勢，嚴重地阻礙了社會的和諧發展。
一、物業管理現狀
(一)居民小區與物業服務公司不相匹配，管理“缺失”。
我市(縣級市)從2003年開始成立物業服務公司，2004年成立物業管理辦公室。
目前，我市城區共有213個居民小區，其中有物業服務企業的小區46個，沒有物業管理的小區167個，這些基本上都是過去開發建設的老舊小區。
全市有資質的物業服務公司15家，從業人員400多人，服務區域總建筑面積330多萬平方米。
(二)小區基礎建設參差不齊，物業管理難以規范。
老舊住宅小區基礎條件十分落后。
由于開發商隨意變更小區建設規劃，致使小區缺少物業用房，沒有綠地、自行車棚、汽車停車位，更談不上花壇、水池等美化設施。
由于小區配套嚴重缺項，車輛亂停亂放現象嚴重，導致無法清掃，造成小區臟亂差的局面。
(三)前期物業管理不到位。
《遼寧省物業管理條例》第十九條規定：在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂書面前期物業服務合同，并在30日內報物業所在地的縣房地產行政主管部門備案。
然而建設單位即使聘用物業公司并與其簽訂前期物業合同，也只是形式，簽訂的合同極不規范。
《遼寧省物業管理條例》第二十二條規定：建設單位應當按照國家有關規定組織對物業進行竣工驗收。
建設行政主管部門及其他有關行政管理部門應當對工程質量及配套設施的完備情況進行監督。
物業服務企業承接物業時，建設單位應當依法向物業服務企業移交物業管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。
物業服務企業發現資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，應當向物業所在地縣房地產行政主管部門或者其他有關行政主管部門報告，并書面告知建設單位。
建設單位接到書面報告后，應當立即進行整改;不能立即整改的，應當制定整改方案。
而我市多數開發建設單位都沒按《規定》去做，或敷衍了事。
此外，住宅建設項目竣工時，在經單項驗收(如水、電、質監、消防等)后就交付使用，唯獨沒有物業行政管理部門參加驗收，這便給開發建設單位在小區物業用房、綠化、自行車(摩托車)車棚等基礎設施建設方面造成了可乘之機，
導致后期物業無法正常管理，致使業主怨聲載道，把矛盾推向了物業公司，影響了物業費的收取，降低了物業服務質量，結果造成惡性循環。
(四)業主委員會自主能力差，維權意識淡薄。
按照規定，同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會，召開首次業主大會會議時，應制定業主大會議事規則和管理規約，并選舉產生業主委員會。
而很多業主大會的召開及業主委員會的選舉形式都不夠民主，不夠規范。
很多物業小區在居民入住率較低的情況下召開業主大會，而業主大會又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務員、企業老板或社會公眾人物為業主委員會成員，靠名人效應辦事，偏離了法制軌道。
業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法維護業主合法權益，執行業主大會決定的物業管理事項。
“代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”是業主委員會應當履行的職責之一，然而有的業主委員會成員缺乏必備的物業知識和法律常識，造成草率簽訂物業服務合同，無法代表廣大業主的意愿和利益，在履行合同中產生諸多糾紛。
有的業主委員會監管無力，管理無序。
有的業主素質十分低下，不按規定交或拒繳物業費，并在小區內亂倒垃圾臟水。
(五)物業服務企業制度不健全，人員素質低下，缺乏競爭意識。
按照規定，從事物業管理的人員應當按照《物業管理師資格考試實施辦法》《全國物業管理從業人員崗位證書管理辦法》等國家有關規定，取得職業資格證書。
目前我市有資質的物業服務企業15家，而絕大多數都是從開發建設企業派生出來的產物，這樣的企業只對自己的開發項目實施物業服務收費，對其他項目則不參與。
在400余人的從業人員中有300人左右是下崗失業人員，普遍存在年齡結構老、文化層次低、技術水平差的特點。
加之部分物業管理企業忽視自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，擺不正服務與被服務的關系。
(六)專項維修資金不能得到及時使用。
據了解，目前，我市沒有物業管理的167個小區住宅基本都已到維修期，而《朝陽市住宅共用部位共同設施設備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規定：維修基金的使用，由物業管理企業提出使用計劃，經業主委員會審定后，市房產部門按計劃撥付，
物業管理企業負責實施并報送竣工決算”。
由于維修資金政策不透明，再加上沒有物業管理，少數居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢維修，致使大部分住宅的基礎、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設備設施年久老化，無人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。
同時，絕大多數業主購房時已按標準向開發商足額繳納了專項維修基金，但部分開發商將專項維修資金據為己有，造成維修基金嚴重流失。
(七)部門之間聯動協作不暢。
負責屬地管理的相關街道辦事處和社區，沒有把物業管理工作提升到應有的高度，使得屬地管理與行業管理脫節，街道、社區、派出所很難在物業管理中發揮應有的作用;土地、規劃、工商、城管、環保、供電、供氣、供水等部門之間難以形成齊抓共管的合力，
使得物業管理過程中出現的難點問題甚至無人解決，無法解決。
二、加強小區物業管理，促進社會和諧的具體措施
(一)實行物業管理工作考核制度。
將物業管理工作列為各街道辦事處的重點工作之一，納入市委市政府目標管理崗位責任制考核內容。
同時，相關部門也要明確責任，明確分工。
要大力推進“網絡化管理”，每名社區干部包一定戶數責任區，每天都到社區走一走，到樓道內看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時了解社情民意，化解矛盾糾紛。
(二)不斷提升物業管理水平。
加大物業服務行業的培訓力度，規范物業服務行為。
要徹底扭轉物業公司收錢后，就成了“大爺”的觀念，使其認清自己的“管家”身份。
同時，政府及有關部門要制定相關的制度辦法，推行對物業服務企業實行履約保證金制度，避免物業公司中途“撂挑子”或“棄管”。
(三)實行項目資金制度和住宅開發環境配套驗收制度。
按照《朝陽市房地產開發項目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門收取項目資本金，并專戶保管，已督促開發建設單位按規定設計要求履行職責，把物業建設達標作為退款的前置條件，以此約束其完善物業設施設備。
按照《朝陽市房地產開發建設項目環境配套驗收管理辦法》規定，城建行政主管部門應把物業用房、物業基礎設施設備、綠化等作為驗收的重點，物業管理部門直接參與建設項目審批、圖表的匯審及項目竣工驗收。
要進一步加大工作力度，對繼續從事房地產開發建設并陳欠專項維修資金的建設單位，在辦理《建筑工程規劃許可證》前，必須補交陳欠款額，否則，不予辦理相關手續，不予批準開工建設。
對已不從事房地產開發項目且陳欠專項維修資金的建設單位，切實加大追繳力度，并由所在區域的業主或業主委員會向人民法院起訴，依法強制收繳。
(四)加快老舊小區改造步伐。
要加大老舊小區的維修改造力度，提高修繕標準，完善配套設施，嚴格接管驗收，為老舊小區物業管理創造良好的基礎條件。
同時，要改革創新物業管理途徑辦法，在部分無人管的住宅小區推行在街道辦事處指導下，以社區服務中心為管理主體的新的小區管理模式，或鼓勵小區業主“自治管理”。
(五)從物業服務企業本身來講，除了為業主提供合同約定、可量化的服務之外，在其服務范圍和服務水準上還要達到相當的廣度和深度，才能稱其為優秀的物業管理企業。
一是要加強居住環境的改善，物業管理要大力建設環保社區、綠色社區。
一方面應包括建立污水處理系統、垃圾分類管理等節能環保措施、對舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應實施立體綠化，因地制宜實施“見縫插綠”，想方設法為業主提供舒適的休閑娛樂場所。
其次要注重精神文明建設。
物業管理企業應多開展一些能夠增進鄰里感情的活動，強化團結意識，重建人們之間的相互信任和接納的意識。
第三，物業管理企業始終把服務放在第一位，真正做到想業主之所想，急業主之所急。
總之，提高物業管理水平，是構建和諧社會的重要基礎。
另外，社會各界及相關部門如能各司其職，齊抓共管，那么創造和諧社會將是順理成章的事情。
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