物業公司企業經營管理論文
第1篇：淺議物業管理公司全面預算管理的應用
物業公司企業經營管理的服務性質特點決定了全面預算管理方法同樣要以“細”為起點，做到細致入微，對每一崗位、部門的每一項具體業務，都建立起一套相應的成本預算方法，將財務管理的觸角延伸到公司的各個經營領域，拓展財務管理與服務職能，才能夠實現財務管理“零”死角，挖掘會計核算的潛在價值。總之，全面預算管理已經成為物業服務企業建立和完善現代企業管理體系不可或缺的重要管理模式。
一、物業公司應用全面預算管理的必要性
（一）實現集團整體預算目標的要求
只有應用全面預算管理，以計劃的形式對組織內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，有效地組織和協調企業的生產經營活動，才能夠把集團整體預算目標具體化，作為公司的奮斗目標去實現。
（二）建立現代企業制度的要求
現代企業制度的要旨是建立健全科學的.組織管理體系、領導體制和經營管理制度，全面預算管理無疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過業務、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權授權，戰略驅動的業績評價等，來實現企業的資源合理配置并真實的反映出企業的實際需要，進而對作業協同、戰略貫徹、經營現狀與價值增長等方面的最終決策提供支持。
（三）提升核心競爭力
通過全面預算管理，才能夠確保企業一系列經營活動和財務工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發揮財務管理對公司戰略推進和業務發展的決策支持與服務功能，幫助企業提升核心競爭力。
二、物業公司實施全面預算管理的應用策略
（一）全面預算管理體系的分解
物業公司整體預算目標的確定，其步驟包括：一是物業公司根據集團公司對物業公司的戰略規劃定位，編制年度經營管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；二是集團公司根據整體生產經營計劃的需要，審批并下達年度預算目標和相應經營考核指標。
物業公司各項目預算目標的確定，即橫向分解，其步驟包括：一是物業公司各項目根據公司對項目的星級定位及自身發展規劃定位，編制項目年度經營管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；二是公司根據整體生產經營計劃的需要，審批并下達各項目年度預算目標和相應經營考核指標。第三層面，物業公司各專業職能部門預算目標的確定，即縱向分解，其步驟包括：一是各專業職能部門根據公司年度質量目標制定各專業項目的年度質量目標，在各項目年度經營管理方案基礎上，結合各項目類型特點，發展階段，初步確定專業項目年度預算目標；二是公司根據整體生產經營計劃的需要，審批并下達各專業項目年度預算目標和相應經營考核指標。
（二）全面預算管理體系的建立
一家成熟運營多年的綜合型物業公司，不僅囊括不同物業類型，即使同一物業類型，亦處于不同發展階段，因此，提供的服務重點不同，針對不同的物業類型、硬件條件和經營收益情況，制定和實施不同的服務標準，相應的管理服務方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據公司組織架構設置及職能部門職責分布，建立全面預算管理體系。全面預算管理體系主要由經營收入預算，經營成本預算，目標利潤構成。
1、經營收入預算
物業公司全面預算編制起點是經營收入預算。物業公司主營業務收入由物業綜合服務費、車位費、車位服務費、經營場所租金收入及其他特約服務收入組成。其中，物業綜合服務費收入比例一般在七八成以上，是收入預算編制的關鍵控制點。
2、經營成本預算
物業公司全面預算編制重點是經營成本預算。從工作流程、節點入手，物業公司經營成本主要由八大基本投入項目構成，即人工成本（管理服務人員的工資、社保和福利費）、辦公費（通訊及交通差旅費、辦公用品及報刊費、辦公水電費、辦公及服務設備攤銷、培訓費用及其他）、公共設施設備運行維護費、秩序維護費（安防費）、保潔費、綠化費、管理費、其他成本費用等。
3、目標利潤
物業公司全面預算編制核心是目標利潤。物業管理公司主要根據項目特點制定項目運營管理辦法，采用”獨立核算、自負盈虧、確保經營目標”經營方式，建立各項目、各業務利潤指標體系，以月、季度、半年、年度為時間節點，繪制各類指標完成進度表，以項目經營管理目標責任書約定的項目經營目標最低利潤為目標利潤。
（三）全面預算管理體系的過程控制
1、建立專業精細的物業管理項目收支系統
通用財務軟件僅僅作為公司總體預算編制和控制工具，遠遠不能滿足內部深度控制和過程實時管理的需求，為此，物業公司必須引入先進的信息系統軟件，建立專業精細的物業管理項目收支系統服務，對各項目、各環節的預算執行情況進行跟蹤監控，及時發現預算執行偏差。
2、建立橫向縱向相結合的會計核算系統
在通用一級會計核算基礎上，按照物業管理公司服務專項內容確定經營收入、經營成本項目及相關代收代支項目，建立相應二級、三級科目，在縱向上與專業項目職能部門關聯控制，在橫向上設置各項目輔助核算系統，切實做到每一個管理項目真正意義上的獨立核算，建立一套與全面預算管理體系配套的科學完善的會計核算系統。
3、編制各項目經營收支報表
通用財務報表反映了物業公司當期整體經營資產狀況，但遠遠不能滿足對經營收支細項精準管理的需求，為此，物業公司必須專門編制各項目經營收支報表，作為各級各類人員參與執行全面預算管理的依據。
第2篇：盤錦市住宅小區物業管理存在的問題和解決策略探析
一、存在的問題：
從某種意義上說我市的物業管理市場尚未形成，但這并不是說沒有物業管理市場，而是這個市場是無序而不規范的，是存在很多問題的市場。造成這些問題的根源涉及到業主和物業公司。
1.業主
(1)業委會組建困難，行使權利阻力大
中國的物業管理行業普遍存在市場主體缺位的問題，在物業管理市場中只有物業管理企業，而業主的主體地位沒有得到認可，所以現今的物業管理市場發展并不完善。正因為單獨的業主不具備完全參與市場的條件，所以必須有代表業主利益的主體參與到這個市場中來，市場才算真正形成。這個主體就是由業主民主選舉產生的業委會。根據我國《物業管理條例》的規定，業委會是維護本區域產權人合法權益的組織，有權代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同并監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。盤錦市業委會的實際情況怎樣呢？據統計我市現有的一百五十多個住宅小區中目前只有八十多個小區成立了業委會，這顯然不合理。
(2)業主維權過度
問卷調查顯示，業主抱怨物業公司的同時，物業公司也一肚子委屈。很多物業公司反映，業委會存在越權履職、維權過度等問題。第一、業委會自定的規范無法有效調控。比如有的小區因為業主與物業公司在一些問題上發生矛盾，業委會沒有與物業及時溝通就鼓動業主拒交物業費，最后導致物業對業主斷水斷電，嚴重影響了正常的生活秩序。
第二、部分業主和業委會法制意識淡薄。有的業委會拿著雞毛當令箭，對物業公司采取對立態度，稍有不滿就鼓動業主解聘物業公司，導致業主與物業公司關系惡化，問題卻得不到實質解決。第三、部分業主過度維權，凡事都找物業公司，解決不了就是管理不好，動輒不交管理費，出了事故就向物業公司索賠。
2.物業管理企業
(1)從業人員良莠不齊
據筆者的了解，目前我市物業管理公司的工作人員大部分來自房地產開發企業、建筑施工企業、部隊轉業軍人或下崗工人，物業管理專業人員很少。大部分物業公司對從業人員沒有一套行之有效的考核標準和辦法，很少對員工進行專業技術培訓和職業道德教育，服務工作很難到位。甚至出現工作人員與業主對罵對打的事情。專業人才的缺乏，已嚴重制約了我市物業管理行業向高水平發展。
(2)未實現規模經營
目前我市物業公司絕大多數規模較小，很多企業僅管理著一兩個物業項目。企業無法實現規模經濟，導致經濟效益差，不能維持收支平衡或連年虧損。后勁不足已成為我市物業管理企業的發展瓶頸，這個問題得不到解決，物業管理行業難以實現可持續發展。
(3)市場化程度不高
第一、很多物業管理項目的獲取是暗箱操作，制約了公平的.市場競爭機制的建立。
第二、物業管理的價格還未實現完全的市場定價。其基本做法是政府定價或制定指導價。由于收費標準與市場脫節，直接導致企業長期低成本運營，服務質量難以有本質提高。
(4)企業經營風險問題
物業管理發展至今，己不再只是掃地、巡樓、收費那么簡單。隨著行業逐步邁向專業化、規范化，物業管理服務的深度和廣度都會發生變化。但在這種情況下人們對物業管理的定位又可能走向另一個誤區。筆者所在的盤錦市逸樹家小區，目前部分業主正以物業公司服務不到位為由拒交物業費，因攀比心理而產生的欠費業主群體不斷擴大，物業公司無奈之下只能對不繳費的業主斷電，既影響了業主的正常生活又影響了物業服務質量。現階段的物業實踐中由于人們錯誤的定位物業企業使這種情況越來越普遍，無形中為物業管理增加了風險。
二、解決的途徑：
盡管實踐中物業管理不盡如人意，但路還得走下去。要做到將物業管理糾紛減到最少應從以下幾方面著手：
1.業主
(1)盡快成立業主協會
破解業委會組建和運行難題的制度選擇就是業主協會。目前盤錦市還沒有這樣一個指導業委會組建工作，規范業委會正常運行的機構。作為社會利益表達和利益協調的機制，業主協會可以成為聯系業主、物業公司和政府的紐帶。一方面有利于抵制物業公司的強權，維護業主的合法權利，另一方面還可以積極參與建立物業公司招投標機構，加強對從業人員的管理，完善行業自律。
(2)盡快建立物業公司選聘的招投標機制
業委會以招投標形式選聘物業管理公司，是打破壟斷管理局面、培育物業管理市場競爭機制的有效途徑，這無疑是促進我市物業管理行業健康發展，管理服務水平不斷提高的重要動力。
(3)完善業主自律機制
我們一直認為相對于物業公司業主是個弱勢群體，社會輿論也一面倒向業主一方。業主合法維權無可厚非，但是實踐中經常出現業主把自己的權利定得過大，維權心態偏激。而無暇思考如何理性維權、合法維權。協調和維護業主的共同利益，需要建立業主自律機制。當前主要的業主自律機制是《業主公約》，這是業主共同的行為準則，對全體業主都具有約束力。但當個別業主為了自身利益拒不履行《業主公約》時，但誰來執行這個約束力？業主自律機制沒有執行力，是當前困擾物業企業的普遍問題。如果將業委會的工作委托給物業管理企業以外的物業管理顧問公司，由一個與業主和物業公司沒有利害關系的中間人介入也許能夠以更公正的立場解決橫亙于二者之間的矛盾。
2.物業管理企業
(1)借鑒國外物業管理經驗，實行專業化管理可以借鑒美國、新加坡等物業管理先進國家的經驗，由物業管理企業選聘專業公司，將設施維修、保安、保潔、綠化、機電、房屋維修等專項服務進行轉包，但管理責任不轉包，這既能提高專項服務的水平，同時也優化了內部資源，使物業管理公司集中精力開發其他專項服務。
(2)組建物業企業集團，實現規模經營
為了改變盤錦市物業管理企業規模小，專業人才少，經濟效益差，虧損嚴重等情況，應培育具有市場競爭力的物業企業集團，打造強勢品牌，以我市的優秀物業公司為龍頭，帶動全行業的蓬勃發展。這需要政府的政策支持。如政府可以鼓勵物業管理企業區域化經營，按照區域劃分，將一些零散不成規模的住宅，劃入相鄰的物業管理區域，這樣就使企業的規模得以擴大。對于一些無人管理的小區可以采取優惠措施鼓勵物業管理企業進入。
(3)營造人文氣氛
為了與業主和諧共處，物業管理除了做好日常服務外，更要關注業主的精神世界，如開展一些社區活動、社會公益活動等為業主營造溝通思想、交流感情的人文氛圍，這樣可以消除業主對物業公司的排斥心理，增強物業管理的凝聚力。
(4)物業管理企業前期介入
由于本市的物業管理都是在物業交付使用后才開始介入的，很多工程項目在規劃設計、施工階段往往忽視物業管理的需要，遺留問題很多。如逸樹家小區業主的儲物間在地下一層，住戶存取雜物很方便，但進出的坡度太大，自行車、摩托車、電動車進出很難，這顯然不能滿足業主的需要。物業管理早期介入工程設計、建設是解決這一狀況的有效途徑。
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