談物業管理中的房屋滲漏維修關鍵技術論文
摘要：伴隨著物質生活水平越來越高，人們對于各方面的要求變得愈加的嚴格，因此，住宅業主對物業管理服務的要求越來越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會在很大程度上對業主的生活帶去一定的麻煩，還會給業主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會使業主對物業管理企業的滿意度下降，更會對物業的主要結構和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業管理的日常維護，分析房屋滲漏維修施工各個階段的要點。
關鍵詞：物業管理；房屋滲漏維修；施工技術
1導致房屋滲漏的原因分析
1.1基礎建設不合格。在施工之前，房屋的保溫層經常有一部分的干濕部。當線圈材料附在墻壁時，熱瀝青會迅速蒸發，并蒸發屋頂水基中的水分。隨著建筑環境溫度的升高，水分會蒸發到空氣中，從而導致了線圈鼓起，甚至出現腐爛。如果在房屋建設的過程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發的速度，會使得這類問題免于發生。水分的蒸發影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運動，不利于膜的形成，這將會影響到涂層之間的結合力，導致房屋滲漏的問題出現。
1.2屋面結構和接縫問題。線圈位置的不恰當，兩線圈的寬度不夠，會使得一些房屋滲漏問題出現。按規定，長圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會疏忽一些碎片(或嚴重污染)的層。
1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準。屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準，使防水層表面經常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導致了涂層與砂漿之間的粘結力減少。
2物業管理的日常維護是房屋滲漏的關鍵
對于沒有質量保證的房屋，工程維修人員應根據房屋的維修規則定期檢查房屋外墻防水，定期與業主溝通，及時了解房屋滲漏的基本情況，制定相應的維修方案，并根據具體情況進行維修和保養。
2.1防水層失效。當屋面防水層失效后（且滲漏部位面積小），應該使用玻璃纖維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、SBS改性瀝青作覆蓋層，兩側粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡稱碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現場成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時間較長，不適合長時間儲存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護和可靠，并且可以降低維護成本。
2.2部分漏雨。屋面防水層沒有出現故障，只有部分產生漏雨情況，主要是施工過程遺留的問題，如滾筒的常見防水層、開裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區進行切割。可以填補特殊防水材料外觀貼片的裂縫，漏雨的地方恢復加工方法需要精心維護，否則將影響維修效果。
2.3大滲漏面積的房屋。對于大面積滲漏的房屋，應進行大面積的維護。首先，要除去防水層，如果防水層已經嚴重失效，會造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時應該使保溫層完全干燥，直到沒有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發，不僅影響隔熱效果，而且防水層會有膨脹和破裂情況發生。最后，必須使基層清潔。
3房屋滲漏維修施工各個階段的要點分析
3.1基層處理。民用住宅項目大多在年初開工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不適合雨、雪或霧期進行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應超過8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質量會直接影響到施工質量。施工的要點是要求在基面上有足夠的強度和剛度，這樣房屋不會發生明顯的變形。當屋面防水時，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅實、干凈。施工中的含水量應控制在8%左右。砂漿的強度必須有足夠的強度，其值在5MPa以上。在槽和壁的交點距離，半徑約為15毫米，形成圓弧。或制成約100毫米長的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。
3.2細節處理是關鍵。根據各房屋滲漏部位的統計，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環節。若處理不當，會造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設計要求上加入粘合帶和添加線圈層外，還應注意用密封劑對輥端進行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當，碾壓材料固定密封；滾動材料應該在80毫米區域的無組織排水屋檐進行填充，并且密封。對于屋面管伸長接頭處的滲漏，施工時將管子周圍的找平層做成錐形臺，在填平層內填滿溝槽填充防水膏，防水層的環箍應與接縫緊密箍在一起。對于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應小于5%，其周圍直徑為500毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。
3.3鋪設防水卷材的方法應科學。防水卷材的鋪裝方向應根據屋面的坡度來確定。當坡度小于一定數值時，應與壟平行鋪設，從檐口到兩個卷材的長邊，邊緣應遵循流動方向，短邊應導引風向，坡度大于15%，軋制材料應垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動材料必須越過脊。
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