酒店的資產評估報告
酒店是一種商業性物業。長期以來,有關商業性物業估價的實踐和研究主要集中在零售業房地產、工業廠房和商用辦公樓等領域,有關酒店估價方法的研究并不多見。那關于酒店的資產評估報告是怎么樣的呢?
×××酒店連鎖：
根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，按照國際公認的資產評估方法，為實施商標價值評估之目的，對“××”商標進行了評估工作。
本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對整體資產價值在20xx年05月10日所表現的市場價值作出了公允反映。
目前我們的資產評估工作業已結束，現謹將資產評估結果報告如下： 根據對×××的發展現狀以及年營業額，使用年限等因素的考慮，使用收益法進行評估，最終得出×××酒店連鎖的企業價值結果為146.533億元。
本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的以及報送有關主管機關審查而作。
評估報告使用權歸委托方所有，未經委托方同意，不得向他人提供或公開。
除依據法律需公開的情形外，報告的全部或部分內容不得發表于任何公開的媒體上。
重要提示:
以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告全文。
本摘要與資產評估報告書正文具有同等法律效力。
評估機構及法人代表：XXX
評估師：XXX 20xx年05月10日
×××酒店連鎖資產評估報告書
受×××酒店連鎖有限公司的委托，對其所擁有的“×××”注冊商標進行了評估，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，本公司的評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地核實、市場調查與詢證，對委估資產在20xx月30日所表現的市場價值作出了公允反映。
現將資產評估情況及評估結果報告如下： 一、委托方與資產持有方簡介 (一)委托方 名稱：×××酒店連鎖
公司地址：XX市XX區XX路421號 法定代表人：XX 企業類型：連鎖酒店 公司簡介：
×××酒店連鎖創立于20xx 20xx0月在美國納斯達克上市，作為中國酒店業海外上市第一股，×××始終以顧客滿意為基礎，以成為“大眾住宿業的卓越領導者”為愿景，向全世界展示著中華民族賓至如歸的“家”文化服務理念和民族品牌形象。
作為中國經濟型酒店行業的領袖品牌，×××現已覆蓋全國90多座主要城市、擁有連鎖酒店400多家，形成了遙遙領先業內的最大的連鎖酒店網絡體系。
憑借標準化、干凈、溫馨、舒適、貼心的酒店住宿產品，×××為海內外八方來客提供安心、便捷的旅行住宿服務，傳遞著“適度生活，自然自在”的簡約生活理念。
成立至今，×××更以敏銳的市場洞察力、完善的人力資源體系、有力的管理執行力和強大的資金優勢迅速建立起了品牌、系統、技術、客源等多個核心競爭力。
作為行業標桿企業，×××正用實際行動帶動著中國經濟型酒店市場走向成熟和完善。
二、評估目的
本次評估是根據評估機構與委托方簽訂的資產評估業務委托約定書，對委估的×××酒店商標進行評估，確定其在評估基準日所表現的市場價值，為公司的商標轉讓提供依據。
三、評估對象和范圍
評估對象主要是×××酒店商標價值，評估范圍主要是考慮×××在過去幾年的發展的年營業收入，營運成本等因素，評估其所創造的價值，為其股權轉讓提供依據。
四、評估基準日
本次資產評估的基準日期為20xx年01月30日。
這一基準日的確定是為了在評估參數選取中與企業和行業有關經濟指標相銜接，便于測算。
評估基準日的確定對評估結果的影響符合常規情況，無特別影響因素。
本次評估的取價標準為評估基準日有效的價格標準。
五、評估原則
(一)遵循獨立性原則。
作為獨立的社會公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;
(二)遵循客觀性原則。
評估人員從實際出發，通過現場核實，在掌握翔實可靠資料的基礎上，以客觀公正的態度，運用科學的方法，使得評估結果具備充分的事
實依據;
(三)遵循科學性原則。
(四)遵循產權利益主體變動原則。
即以委評資產的產權利益主體變動為假設前提，確定其在評估基準日20xx年01月30日的現行公允價值;
(五)遵循資產持續經營的原則。
根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、環境等情況繼續使用，確定相應的評估方法、參數和依據;
(六)遵循替代性原則。
評估作價時，如果同一資產或同種資產在評估基準日可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種，則選用以較低的價格為基準。
六、評估依據
在本次資產評估工作中,評估人員遵循的具體行為依據、法規依據、產權依據、取價依據和參考資料有： (一)法規依據
1、《國有資產評估管理辦法》(國務院1991年第91號令); 2、《國有資產評估管理辦法施行細則》(國資辦發[1992]第36號); 3、《資產評估操作規范意見》(試行)(中國資產評估協會 [1996]03號); 4、《資產評估報告內容與格式的暫行規定》(財政部[1999]91號); 5、《國務院辦公廳轉發財政部關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》(國務院[2001]102號); 6、《中華人民共和國公司法》; (二)行為依據
資產評估業務約定書。
(三)評估工作重大合同協議、產權證明文件
×××酒店連鎖公司章程 委托方提供的其他資料 (四)評估取價標準依據
1.經審計后企業20xx年會計報表和財務數據; 2.企業20xxx數據和指標; 3.證券市場公布的相關數據和參數; 4.其他相關資料。
七、評估方法
根據委托方本次評估目的、范圍以及委托評估價值的現狀，我們采取收益法進行評估。
具體評估該企業資產的步驟如下：
(1)根據近幾年數據對公司未來的收益進行預測; (2)折現率的分析及計算;
(3)按求得的折現率進行折現,確定×××的現金流評估現值。
無限年期收益法計算公式
RiAPin 1rr1ri1n
式中：：被評估資產的評估值;
P：未來第i年資產的預期收益; i：年序號
r：折現率; n：預期收益年限; A：年金 成立條件：純收益在n年(含第n年)以前有變化，純收益在n年(不含第n年)以后保持不變，收益年期無限;r大于零。
(4)根據企業價值評估公式評估其凈資產價值。
八、評估過程 (一)收益分析
中國經濟型酒店最早始于1996年，當時上海錦江集團下屬的錦江之星作為我國第一個經濟型酒店品牌問世。
自那以后，隨著我國經濟持續、快速的增長、對外開放程度的不斷提高以及國內外旅游業的蓬勃發展，經濟型酒店的服務為大多數人帶來了便利，這就為經濟型酒店的發展帶來了良好的契機，×××也因此迅速成長起來。
但是近兩年來，經濟型酒店的過快擴張，利潤的增長不足以彌補其物業等各方面費用的提高及競爭的加劇帶來的成本上升，酒店的盈利空間在慢慢地被擠壓。
綜上所述，根據目前的行業狀況，行業的需求仍然處于一個增長的時期，但是由于經濟型酒店的擴張過于快速，酒店的盈利空間會因為競爭有所下降。
表1 ×××近四年財務數據
同時分析國內現有的經濟型酒店，×××的各項競爭力在這個行業是處于一個較為優勢的地位，考慮到整個行業的發展狀況，根據×××近四年的財務數據，我們考慮在永續收益假設前提下，從評估基準日后第5年保持第四年的利潤不
變。
以下對×××未來現金的預測
表2
上述收入成本變動運用的比例是根據以往數據按其綜合變動的平均比例為預測期固定的變動比例或是按其與收入之間的比例進行的估值。
根據上述數據及公式，假設以后年度資本性支出均為基準日數額，即457.13百萬元：
公司現金流=息稅前利潤X(1-稅率)+折舊費用+攤銷費用及其他不需付現成本-資本性支出-營運資本變動
得出公司現金流量表如下
(二)折現率計算
折現率是以資金的百分數計算的資金每年的盈利能力，也只一年后到期的資金折算為現值時所損失的數值。
1、股本資本成本=無風險報酬率+(社會平均收益率-無風險報酬率)x行業
風險系數+企業特有風險報酬率
根據20xx年的國庫債利率大概為3.02%，則無風險報酬率為4%。
市場預期收益率取值5.3%。
行業風險系數：結合行業特點，從證券交易市場交易數據可取1.77。
企業特有的風險報酬率：
在本次評估中從以下幾個方面考慮企業未來的經營中存在的不確定性或劣勢來確定企業特有風險收益率：
(1)由于競爭的加劇，行業擴張加快，經濟型酒店逐漸成為供給遠遠大于需求的行業，如果公司部采取其他措施積極應對，企業的利潤上升空間有限;
(2)×××今年來由于加盟店規模增加，在管理等方面加大了難度，提供的服務質量也難以得到保障，給消費者帶來一定的損失;
(3)×××雖然連鎖的規模與大多數競爭對手相比處于優勢地位，但是除了在實行低價的策略之外，沒有其他突出的特點與競爭對手區別，即其核心競爭力仍較低。
基于以上原因，企業特定風險收益率取3%。
則Kr=3.02%+(5.3%-3.02%)x1.77+3%=10.06%。
2、債權資本成本
根據企業基準日負息債務具體情況(每筆借款利率)計算出稅前債務成本為4.76%
Kd=稅前債務成本x(1-稅率) =4.76%x(1-33%)=3.18%
以漢庭連鎖酒店為比較對象，根據基準日企業資產負債表， 可知凈資產價值(目前總資產-負債)，得E=380.58 百萬元
基準日經確定的付息債務D=164.7百萬元
則折現率r=10.06%X(380.58/(380.58+164.7))+3.18%(164.7/(380.58+164.7))=7.98%
(三)現金流現值計算
根據現金流的計算公式可得
Pt1nRtAt(1r)r(1r)t
153.97461.67663.571040.121119.15 1.07981.079821.079831.079841.079840.0798
14818.68(百萬元)
九、評估結論
企業凈資產價值=公司現金流現值-基準日付息債務價值
=14653.3(百萬)
十、特別事項說明
1、本項目評估是在獨立、客觀和公正的原則下進行的，評估機構和評估人員與委估資產相關各方沒有任何特殊利害關系。
2、對×××四年的收入及成本等預測是根據市場的行業發展水平以及×××酒店現在的發展狀況等情況綜合考慮之后，做出的個人主觀預測。
3、由于企業的經營性資產價值及非經營性資產價值區分不是很明確，因此本次評估未考慮此因素。
4、本報告中，我們對委托方和資產占有方提供的有關評估對象法律權屬的資料和資料來源進行了必要的查驗，但對評估對象的法律權屬不發表意見，也不作確認和保證。
本報告所依據的權屬資料之真實性、準確性和完整性由委托方和資產占有方負責。
4、上述評估結論系根據上述原則、依據、前提、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據、前提存在的條件下成立;評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
十一、評估基準日期后重大事項
從評估基準日起一年內的有效期內，若資產數量發生較大變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。
若資產價格標準發生變化，并對資產評估結果發生明顯影響時，應及時聘請評估機構重新確定評估價。
十二、評估報告法律效力
(一)本評估報告的結論是以在產權明確的情況下，以持續經營為前提條件。
(二)本報告書評估結論有效期限自評估基準日20xx年01月30日至2016年1月30日。
當評估目的在評估基準日后的一年內實現時，以評估結果作為有關經濟行為的作價依據(還需結合評估基準日后的重大事項)。
超過一年，需重新進行評估。
(三)本評估報告經評估機構及注冊評估師簽字蓋章后，具有法律效力。
(四)本報告書的評估結論僅供委托方為本次評估目的使用，報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人公開。
十三、評估報告提出日期
本估報告提出評日期為20xx年05月10日。
中南大XX資產評估有限公司
評估人員：XXX
復核人員：XXX
二0XX年五月十日
擴展：如何做酒店資產評估【2】
一、傳統的酒店價值評估方法
在一般情況下,傳統的酒店價值評估方法主要是以下兩種：
(一)重置成本法
重置成本法假設購買者愿意支付不多于建造具有同等設施水平酒店成本的價格,既不考
慮市場愿意支付的價格,也不考慮酒店未來產生凈收入的價值。
估價時,首先按當前價格估計
酒店建造成本,然后根據酒店使用年限減去折舊金額,所得余額就是酒店價值。
重置成本法在估價時考慮特定市場存在的進入障礙,如政府對特定區域酒店建設實行嚴
格限制,或擬建酒店無法獲得合適土地等,因此,在對擬發展項目進行可行性評估時,這種方法非常有效。
新開業的酒店由于缺少經營歷史數據,無法應用其他估價方法,這種方法可能是
最合適的估價方法。
與其他商業性物業不同,酒店折舊由三個部分組成：
一是酒店的物理折舊——財產的物理磨損。
二是酒店的功能過時——與新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店內部布置、風格和設計上缺乏吸引力而導致的價值損失。
三是酒店的外觀過時——外部原因導致的價值損失。
也就是說,酒店折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過時和外觀過時。
由于酒店特別容易發生功能過時和外觀過時,而這些因素往往難以衡量和調整。
因此,在對開業時間較長的酒店進行估價時,需要進行高度主觀的和非連續折舊估計,從而使估價結果的可靠性和有效性大打折扣。
這種方法的另一個主要缺陷是,不能反映基于未來收入流的投資理念。
(二)交易金額比較法
交易金額比較法假設酒店購買方只愿意支付不多于近期同類酒店交易金額的價格。
這種方法只關心市場上最近交易的同類酒店的成交價格,而不考慮酒店的重置成本和未來產生凈收入的價值。
估價結果是對當前市場狀況的真實反映,容易為交易雙方所接受。
為了在實踐中有效地使用這種方法,估價機構需要獲得及時的、可證實的和可比較的交易數據。
對于像零售業房地產這樣的物業來說,估價機構獲得足夠的交易數據相對容易。
與這些
市場不同,酒店估價在數據收集上存在以下困難:首先,酒店市場上的買主、賣主以及交易數量不多,可作為估價基準的交易更少。
其次,大量酒店交易合同不公開,估價機構難以獲得足夠的可靠交易信息。
再者,不同酒店的規模、質量、市場定位和設施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。
最后,不同時期的酒店交易數據不能直接應用,需要對作為基準的酒店交易價格進行跨時期調整。
一般來說,基準酒店交易金額只有在經過大規模調整后,才能用于比較。
但是,交易雙方往往對調整幅度存在不同意見,需要進行大量的協商才能達成一致。
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