2015年房地產估價師《理論與方法》模擬題及答案

　　1、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為(　　)元/平方米

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析:逐年上漲額的平均數

　　d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，

　　1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率(　　)

　　A.等于報酬率

　　B.大于報酬率

　　C.小于報酬率

　　D.無法知道

　　答案：A

　　解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　3、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、與報酬率性質不同的名詞有(　　)

　　A.利息率

　　B.折現率

　　C.內部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。

　　5、基本完好房的成新率為(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標準是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。

　　6、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、價格

　　B、常數

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　7、在市場法中，土地使用權年限調整屬于(　　)調整。

　　A、權益狀況

　　B、區位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用(　　)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　10、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　11、鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是(　　)

　　A.2%

　　B.3%

　　C.4%

　　D.0

　　答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關規定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。

　　12、收益法適用的條件是房地產的(　　)

　　A.收益能夠量化

　　B.風險能夠量化

　　C.收益或風險其一可以量化

　　D.收益和風險均能量化

　　答案：D

　　解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。

　　13、投資利潤率的計算公式是(　　)

　　A.開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用)

　　B.開發利潤/(土地取得成本+開發成本)

　　C.開發利潤/(土地取得成本+開發成本+投資費用)

　　D.開發利潤/開發完成后的房地產價值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。

　　14、在新開發區內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價格是(　　)

　　A.2500萬元

　　B.3500萬元

　　C.3600萬元

　　D.3000萬元

　　答案：C

　　15、受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是(　　)

　　A.30年

　　B.20年

　　C.10年

　　D.40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產用房的耐用年限均是20年。

　　16.合法原則要求房地產估價應以(　　)為前提進行。

　　A.最高最佳使用原則

　　B.公平原則

　　C.估價對象的合法權益

　　D.替代原則

　　答案：C

　　17.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定(　　)。

　　A.最佳用途和最佳規模

　　B.最佳約度

　　C.最佳規模和最佳約度

　　D.最佳用途

　　答案：C

　　18.(　　)是評估房地產價格的時間界限，例如，政府有關房地產的法律、法規、政策、標準、稅收等的發布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格，因此，在估價時是采用發布、變更、實施日期之前的還是之后的，就應根據它不確定。

　　A，估價時點

　　B.估價目的

　　C.估價區位

　　D.估價權益

　　19.某宗房地產,建筑層數5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米,則其土地單價為(　　)元/平方米.

　　A.500

　　B.200

　　C.250

　　D.100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米.

　　20.某宗房地產的總價值為100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元,若投火災保險,則其投保價值應為(　　)萬元.

　　A.100

　　B.70

　　C.60

　　D.40

　　答案：B

　　解析：100-30=70萬元

　　21.對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

　　B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間

　　C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

　　D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

　　答案： B

　　22、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40 萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為(　　)萬元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　答案 D

　　23、某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為(　　)萬元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　答案 D

　　24、某房地產開發商開發一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發成本和管理費用為1200元/㎡，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的 5.5%，開發期為 1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　答案：B

　　25、某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是(　　)元/㎡

　　A.310.61　　B.321.60　　C.477.87　　D.494.77

　　答案：C

　　26 、某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為 90%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為(　　)萬元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　答案：D

　　27 、在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是(　　)。

　　A.取得待開發房地產的時間

　　B.開發期間的某個時間

　　C.開發完成后的時間

　　D.開發完成之后的某個時間

　　答案：B

　　28、現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元 /㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為(　　)元/㎡。

　　A.486.52　　B.521.74　　C.559.50　　D.1398.76

　　答案：B

　　29、直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產的歷史價格資料

　　B.房地產的未來價格資料

　　C.房地產的現實價格資料

　　D.估價師選取的現時和未來的價格資料

　　答案：A

　　30、某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為(　　)元/㎡。

　　A.7974.00　B.8023.00　C.8056.25　D.8078.00

　　答案：C

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