2024年房地產估價師《理論與方法》真題及答案
無論在學習或是工作中，只要有考核要求，就會有試題，借助試題可以更好地檢查參考者的學習能力和其它能力。那么一般好的試題都具備什么特點呢？以下是小編為大家整理的2024年房地產估價師《理論與方法》真題及答案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
一、單項選擇題(共40題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)
1、在房地產價格中，市場價格是( )。
A.穩定均衡價格
B.不穩定均衡價格
C.長期均衡價格
D.短期均衡價格
【正確答案】：D
【答案解析】：市場價格是短期均衡價格。參見教材P95。
【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】
2、市場法的理論依據是房地產價格形成的( )。
A.預期原理
B.市場有效原理
C.替代原理
D.生產費用價值論
【正確答案】：C
【答案解析】：市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。參見教材P173。
【該題針對“市場法概述”知識點進行考核】
3、某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會( )。
A.上升
B.下降
C.不變
D.無法確定
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P191。
正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費
【該題針對“交易情況修正”知識點進行考核】
4、房地產權利的種類中，屬于債權的是( )。
A.地役權
B.土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
【正確答案】：D
【答案解析】：租賃權屬于債權。參見教材P52。
【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】
5、為評估某房地產2011年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.8
【正確答案】：C
【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P194。
【該題針對“市場狀況調整”知識點進行考核】
6、評估市場價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的( )。
A.社會一般報酬率
B.最低期望收益率
C.特定投資者所要求的最低期望收益率
D.特定投資者所要求的最低報酬率
【正確答案】：A
【答案解析】：評估市場價值時所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率。參見教材P98。
【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】
7、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100㎡，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為( )元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.29
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P184～185。一年后支付的款項要折現到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。
首期支付30%，那么首期支付的價款就是30×30%=9萬，余下30×(1-30%)=21萬在年末支付，房地產實際價格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元
建筑面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。
【該題針對“建立比較基準”知識點進行考核】
8、在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的( )進行移動平均。
A.市場行情
B.周期長度
C.實際時間
D.變動程度
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的周期長度進行移動平均。參見教材P352。
【該題針對“移動平均法”知識點進行考核】
9、某地區商品住宅價格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為( ) 元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
【正確答案】：C
【答案解析】：預測2003年的價格為：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)參見教材P351。
【該題針對“平均發展速度法”知識點進行考核】
10、某建筑物建成于1993年10月1日，在該建筑物建成5年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，土地使用權出讓合同未約定不可續期。建筑物的經濟壽命為60年，有效經過年數為10年，如果要求取建筑物在2008年10月的現值，則建筑物的剩余經濟壽命應為( )年。
A.40
B.45
C.50
D.60
【正確答案】：C
【答案解析】：在估價時點建筑物的剩余經濟壽命為60-10=50(年)。參見教材P310～311。
【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】
16、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時，應采用( )的估計值。
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。參見教材P170。
【該題針對“謹慎原則”知識點進行考核】
17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于( ) 元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
【正確答案】：C
【答案解析】：預測2008年的價格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。參見教材P350。
【該題針對“平均發展速度法”知識點進行考核】
18、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為( )萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。參見教材P190。
【該題針對“交易情況修正”知識點進行考核】
19、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
【正確答案】：B
【答案解析】：土地取得費用為開發期之初計息，即2年，土地開發費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見教材P280～281。
【該題針對“房地產價格構成”知識點進行考核】
20、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產的供給價格
B.房地產的需求價格
C.房地產的市場價格
D.房地產的均衡價格
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產的均衡價格是房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P90。
【該題針對“房地產供求與價格”知識點進行考核】
21、王某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現值
租金凈收益現值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574、損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。
【該題針對“對房地產估價的各種需要”知識點進行考核】
22、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.流動性差和價值最大
C.獨一無二和價值量大
D.不可移動和用途多樣
【正確答案】：C
【答案解析】：估價的基本條件。參見教材P11。
【該題針對“對房地產估價的基本認識”知識點進行考核】
23、在估價報告中應包含一份由( )的估價師簽名、蓋章的聲明。
A.本估價機構所有
B.所有參加該估價項目
C.對該估價項目負第一責任
D.本估價機構法定代表人
【正確答案】：B
【答案解析】：所有參加估價項目的注冊房地產估價師都應在該聲明上簽字。參見教材P412。
【該題針對“撰寫估價報告”知識點進行考核】
24、在保險事故發生后，房地產保險需要評估( )，以為確定賠償金額提供參考依據。
A.市場價格
B.保險價值
C.商品價值
D.所遭受的財產損失
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P18。在保險事故發生后，房地產保險需要評估所遭受的財產損失，以為確定賠償金額提供參考依據。
【該題針對“對房地產估價的各種需要”知識點進行考核】
25、長期趨勢法適用的對象是( )。
A.價格有明顯季節波動的房地產
B.價格無明顯季節波動的房地產
C.價格無明顯變動的房地產
D.價格有明顯變動的房地產
【正確答案】：B
【答案解析】：長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節波動的房地產。參見教材P345～346。
【該題針對“長期趨勢法概述”知識點進行考核】
26、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。
【該題針對“報酬資本化法的公式”知識點進行考核】
27、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為( )。
A.土地取得成本+開發成本
B.土地取得成本+開發成本+管理費用
C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用
D.開發完成后的房地產價值
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P282～283。通常房地產開發投資利潤率的計算基數為土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用。
【該題針對“房地產價格構成”知識點進行考核】
28、在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時的匯率。
A.成交日期
B.估價時點
C.估價作業日期
D.估價委托日
【正確答案】：A
【答案解析】：在統一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見教材P184。
【該題針對“建立比較基準”知識點進行考核】
29、下面( )不是由外部經濟的原因而引起房地產價格上升。
A.裝飾裝修改造
B.修建廣場、公園、公共綠地
C.調整城市發展方向
D.改變城市格局
【正確答案】：A
【答案解析】：外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等。參見教材P66。
【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】
30、防范估價風險的最后一道防線是( )。
A.撰寫估價報告
B.內部審核估價報告
C.出具估價報告
D.估價資料歸檔
【正確答案】：B
【答案解析】：對估價報告進行審核，類似于對生產出的產品在出廠之前進行質量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。參見教材P415。
【該題針對“審核估價報告”知識點進行考核】
31、某寫字樓持有5年后出售，持有期內年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為( )萬元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【正確答案】：A
【答案解析】：折現率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.4【該題針對“報酬率的求取”知識點進行考核】
32、估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄( )。
A.應作為估價資料歸檔
B.不用作為估價資料歸檔
C.由估價機構決定是否歸檔
D.依委托人的意見決定是否歸檔
【正確答案】：A
【答案解析】：歸檔的估價資料應全面、完整，一般包括：①估價報告;②估價委托書;③估價委托合同;④估價項目來源和接洽情況記錄;⑤實地查勘記錄;⑥估價報告內部審核記錄;⑦估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄;⑧估價報告交接單;⑨估價機構和估價師認為有必要保存的其他資料。參見教材P417。
【該題針對“估價資料歸檔”知識點進行考核】
33、下列不屬于房地產價格與一般物品價格相同之處的是( )。
A.都是價格用貨幣來表示
B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質論價
D.都受區位因素的影響
【正確答案】：D
【答案解析】：共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價：優質高價，劣質低價。參見教材P83。
【該題針對“房地產價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
34、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是( )。
A.上漲
B.下跌
C.保持相對穩定
D.先漲后跌
【正確答案】：A
【答案解析】：隨著家庭人口規模小型化，家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲趨勢。
參見教材P135。
【該題針對“人口因素”知識點進行考核】
35、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度等于或者超過( )層的為高層。
A.7
B.8
C.9
D.10
【正確答案】：D
【答案解析】：10層以上(含10層)為高層住宅。參見教材P75。
【該題針對“房地產狀況描述”知識點進行考核】
36、成新折扣法習慣于根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 ( )。
A.成新率
B.年折舊率
C.殘值率
D.回收率
【正確答案】：A
【答案解析】：成新折扣法習慣于根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率。參見教材P301。
【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】
37、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路18元，燃氣18元，供水16元，排水18元，熱力12元，供電23元，通信10元，場地平整13元，則該地區五通一平的正常費用是( )元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P68。五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場地平整13=【該題針對“房地產的種類”知識點進行考核】
38、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。
A.用益物權
B.擔保物權
C.抵押權
D.租賃權
【正確答案】：A
【答案解析】：用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。參見教材P52。
【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】
39、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價委托合同之日
D.估價人員與委托人商定的某日
【正確答案】：A
【答案解析】：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結果是否合理。參見教材P162。
【該題針對“估價時點原則”知識點進行考核】
二、 多項選擇題
1、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是( )。
A.相鄰房地產合并交易
B.交易雙方成交前進行了超長時間的協議磋商
C.交易雙方存在利害關系
D.交易稅費非正常負擔
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。參見教材P187。
2、選取可比實例時，應符合的要求包括( )等。
A.可比實例與估價對象所處的地區必須相同
B.可比實例的交易類型與估價目的吻合
C.可比實例的規模與估價對象的規模相當
D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格
E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同
【答案解析】選取的可比實例應滿足下列要求：①與估價對象的區位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權利性質相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規模相當。⑥與估價對象的建筑結構相同。參見教材P181～182。
3、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于( )。
A.房地產具有開發或再開發潛力
B.將預期原理作為理論依據
C.正確判斷了房地產的最佳開發方式
D.正確量化了已經獲得的收益和風險
E.正確預測了未來開發完成后的房地產價值
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠程度，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)，②是否根據當地房地產市場行情或售求狀況，正確地預測了未來開發完成后的房地產價值。參見教材P322。
4、下列不存在替代關系的有( )。
A.普通住宅與娛樂房地產之間
B.經濟適用房與普通商品住宅之間
C.經濟適用房與高檔別墅之間
D.普通住宅與商業用房之間
E.賓館與寫字樓之間
【正確答案】：ACD
【答案解析】：某種房地產的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。參見教材P86。
5、在房地產交易中往往需要繳納一些稅費。根據稅法及中央和地方政府的有關規定，應由買賣雙方共同繳納或者各負擔一部分的稅費包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續費
D.土地使用權出讓金
E.契稅
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，如印花稅、交易手續費。參見教材P187。
6、下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，正確的是( )。
A.原始價值高于或等于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹慎價值低于市場價值
D.快速變現價值低于市場價值
E.評估價值等于理論價值
【正確答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數包括( )。
A.土地取得成本
B.開發成本
C.管理費用
D.銷售費用
E.投資利息
【正確答案】：AB
【答案解析】：直接成本利潤率的計算基數=土地取得成本+開發成本。參見教材P282。
8、下列關于房地產估價本質的說法，正確的有( )。
A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格
B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價
C.房地產估價是為委托人提供價格保證
D.房地產估價是會有誤差，但誤差應在合理范圍內
E.房地產估價既是一門科學也是一門藝術
【正確答案】：ADE
【答案解析】：參見教材P5-10。房地產估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤;房地產估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。
9、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有( )。
A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估
B.評估市場價值所采用的折現率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般報酬率
C.評估投資價值所采用的折現率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率
D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益
E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的
【正確答案】：AB
【答案解析】：C應該是最低報酬率;D應該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P97。
10、下列是收益性房地產的有( )。
A.農地
B.寫字樓
C.寫字樓
D.倉庫
E.未開發的土地
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：收益性房地產如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房、倉庫、農地等。參見教材P72。
11、基準地價修正法是一種( )，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數的科學性。
A.直接估價方法
B.間接估價方法
C.精確的估價方法
D.經驗性的估價方法
【正確答案】：ABD
【答案解析】：制作臨街深度價格修正率表的要領是：①設定標準臨街深度;②將標準臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價格遞減率;④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。
12、房地產價格構成中的開發成本包括( )。
A.取得土地使用權時的出讓金或轉讓金
B.基礎設施建設費
C.公共配套設施建設費
D.勘察設計和前期工程費
E.管理費
【正確答案】：BCD
【答案解析】：“取得土地使用權時的出讓金或轉讓金”屬于土地取得成本，而“管理費”是房地產價格構成的一項。參見教材P277～278。
13、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括( )。
A.在運用市場法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘
B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價
C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低
D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊
E.在運用假設開發法時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正
【正確答案】：ACD
【答案解析】：B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;E不應低估后續開發的必要支出及應得利潤。參見教材P170。
14、搜集交易實例時應搜集交易實例的( )。
A.成交價格
B.議價時間
C.成交日期
D.付款方式
E.交易雙方
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易實例時應盡量搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。參見教材P177。
15、市場法適用的對象有( )。
A.標準廠房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產開發用地
E.紀念館
【正確答案】：ACD
【答案解析】：市場法適用的估價對象是數量較多、經常發生交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產開發用地。參見教材P174。
16、現狀為在建工程的房地產，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是( )。
A.估價時點為現在，估價對象為現時狀況
B.估價時點為現在，估價對象為未來狀況
C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況
D.估價時點為未來，估價對象為現時狀況
E.估價時點為現在，估價對象為歷史狀況
【正確答案】：ABC
17、土地實物因素包括( )。
A.面積
B.形狀
C.地形
D.土壤
E.位置
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：土地實物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢;地基(工程地質);土壤;土地開發程度。參見教材P122～124。
18、估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用在于( )。
A.體現估價師的專業勝任能力
B.反映估價師的職業道德
C.保護估價師和估價機構
D.保護估價報告使用人
E.規避估價風險
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P33。合理且有依據地說明估價假設反映了估價師的能力和職業道德，但是其最終作用在于風險防范與控制。
19、某工業用地的土地面積為10000m2，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規劃調整所需的補地價為( )萬元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
【正確答案】：ACD
【答案解析】：明確基準地價的內涵和表達方式。其中，明確基準地價的內涵是要確定基準地價對應的下列條件：①估價時點;②土地用途;③土地使用權性質;④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開發程度。參見教材P382～383。
20、在建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，房地產的價值包含( )。
A.以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產價值
B.以土地使用權年限為收益期限計算的房地產價值
C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計算的房地產價值
D.以建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值
E.建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價時點的價值
【正確答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束。在這種情況下，房地產的價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值，加上建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價時點的價值。參見教材P236。
三、判斷題
1、高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分分攤的土地面積;③各部分分攤的地價額。參見教材P387。
2、資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報酬率的區別所在。參見教材P255。
3、為便于投資利息的測算，銷售費用應當區分為銷售之前發生的費用與銷售同時發生的費用。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：為便于投資利息的測算，銷售費用應當區分為銷售之前發生的費用與銷售同時發生的費用。參見教材P278。
4、根據市場調查，獲知某類房地產2003～2007年的價格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運用平均增減量法預測，該類房地產2008年的價格高于4800元/m2。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，預測該地區商品住宅2008年的價格為：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。參見教材P348。
5、明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：明確估價目的有助于明確估價時點、估價對象和價值類型。參見教材P398。
6、估價報告使用期限也是估價的責任期。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責任期限。參見教材P414。
7、房地產的共有權在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產享有權利，承擔義務。
【正確答案】：Y
【答案解析】：按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權。參見教材P50。
8、對可及性相當的土地設定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價格，此標準價格稱為路線價。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調整來求取街道兩側的土地價值的方法。參見教材P368。
9、在實際估價中，估價程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現反復。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：在實際估價中上述估價程序中的各個工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時甚至需要一定的反復，但不得隨意簡化和省略。參見教材P393。
10、在市場比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場狀況調整的具體方法，可采用價格指數或價格變動率，也可采用時間序列分析。參見教材P192。
11、供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。參見教材P126。
12、現需評估某期貨房地產的價值，在此估價中，估價對象狀況為未來某時點的狀態，則房地產市場情況應為未來某時點的狀態。 ( )
【正確答案】：N
13、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產的合理經營期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。參見教材P224～225。
14、運用市場法求取房地產的價格時，選取的可比實例的規模一般應在估價對象規模的0.5～2范圍內。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5倍～2倍范圍內。參見教材P180～181。
15、一般的建筑物適用于重建價格，有歷史美學價值的建筑物適用于重置價格。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。參見教材P289
16、有條件選用市場法進行估價的，應當以市場法為主要的估價方法。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：有條件選用市場法估價的，應以市場法為主要的估價方法。參見教材P405。
17、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P247。
18、任何一個估價項目都有估價目的。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價目的是基礎，決定估價的其它方面。參見教材P29。
19、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：設一層的房地產價值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價值為4.1043x，參見教材P389。
20、當選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結果賦予較大的權重;反之，賦予較小的權重。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：當選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結果賦予較大的權重;反之，賦予較小的權重。參見教材P410。
四、簡答題：
1、簡述房地產估價的基本原則。
答案：
房地產估價的基本原則主要包括以下幾點：
合法原則：估價對象的合法使用或合法處分是估價的前提。在估價中，應依據估價對象的合法使用、合法處分或合法利用來評估其價值。
最高最佳利用原則：在合法前提下，估價對象應以最高最佳利用方式進行估價。這要求估價人員充分考慮估價對象的用途、規模、檔次、設計、結構、裝修、設備、環境、位置等因素，分析其最佳利用方式，并據此評估其價值。
替代原則：在同一市場上，相同或相似使用價值的房地產之間具有相互替代性。估價時，應考慮市場上相同或相似房地產的價格水平，確保估價結果具有市場競爭力。
估價時點原則：估價結果是估價對象在估價時點的價值。估價時點可以是過去、現在或未來，但必須是明確的時間點。估價人員應根據估價時點的市場狀況、政策環境等因素進行評估。
公平、公正、公開原則：估價人員在估價過程中應保持獨立、客觀、公正的態度，不受任何外部因素的干擾。同時，估價結果應公開透明，接受社會監督。
2、簡述市場比較法的基本步驟。
答案：
市場比較法是通過比較估價對象與市場上相似房地產的成交價格來評估其價值的一種方法。其基本步驟包括：
收集交易實例：廣泛收集與估價對象相似、成交日期接近、交易類型相同的房地產交易實例。
選取可比實例：從收集到的交易實例中選取與估價對象最為接近、可比性最強的實例作為可比實例。
建立價格可比基礎：對可比實例的成交價格進行必要的修正，如統一付款方式、統一面積內涵、統一稅費負擔等，以確保其與估價對象在價格上具有可比性。
進行因素比較與修正：對可比實例與估價對象在區位、用途、規模、檔次、設計、結構、裝修、設備、環境等方面的差異進行比較，并據此對可比實例的成交價格進行修正。
計算比準價格：將修正后的可比實例成交價格進行加權平均或算術平均，得到估價對象的比準價格。
確定估價結果：根據比準價格及估價對象的實際情況，綜合考慮其他因素（如市場狀況、政策環境等），最終確定估價結果。
3、簡述成本法估價的基本思路。
答案：
成本法估價的基本思路是通過對估價對象的重置成本或再生產成本進行估算，并扣除其各項貶值（如實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值）來確定其價值。具體步驟如下：
估算重置成本或再生產成本：根據估價對象的實際情況和市場狀況，估算其在估價時點的重置成本或再生產成本。這包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費及開發利潤等。
估算實體性貶值：根據估價對象的實際使用情況、維護狀況及自然壽命等因素，估算其因物理磨損、功能退化等造成的實體性貶值。
估算功能性貶值：分析估價對象與市場上同類房地產在功能上的差異，估算因功能不足或過剩而造成的功能性貶值。
估算經濟性貶值：考慮市場狀況、政策環境、城市規劃等因素對估價對象價值的影響，估算其因外部條件變化而造成的經濟性貶值。
計算估價結果：將重置成本或再生產成本扣除各項貶值后，得到估價對象的估價結果。
請注意，以上答案僅為簡答題的示例解答，具體題目可能有所不同，需要根據實際情況進行回答。
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