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房地產估價師理論與方法預習題
1、某地區房地產交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價為( )元/㎡。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。參見教材P190。
2、房地產估價的合法原則是針對( )來講的。
A.估價機構
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
【正確答案】：C
【答案解析】：合法原則主要是針對估價對象的。參見教材P155。
3、房地產的( )特性，是房地產有別于其他財產的主要之處。
A.不可移動
B.供給有限
C.價值量大
D.用途多樣
【正確答案】：A
【答案解析】：不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產的主要之處。參見教材P59。
4、某宗房地產的收益期限和土地使用權都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產相對于同類房地產的系統風險的指標是0.5，該房地產的收益價格為( )萬元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
【正確答案】：D
5、為評估某宗房地產2010年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/㎡，成交日期為2010年4月末，該類房地產自2010年1月至2010年6月末每月價格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價格下降10元/㎡。該可比實例在2010年10月末的價格為( )元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
【正確答案】：B
【答案解析】：該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。參見教材P194。
6、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時，應采用( )的估計值。
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。參見教材P170。
7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于( ) 元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
【正確答案】：C
【答案解析】：預測2008年的價格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。參見教材P350。
8、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為( )萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。參見教材P190。
9、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
【正確答案】：B
【答案解析】：土地取得費用為開發期之初計息，即2年，土地開發費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見教材P280～281。
10、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產的供給價格
B.房地產的需求價格
C.房地產的市場價格
D.房地產的均衡價格
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產的均衡價格是房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P90。
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