房地產估價師《案例分析》經典試題
一、問答題
(一)某一委估房地產，其設計用途為商業，結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營業大廳，二層為辦公用房，委估地產位于一、二層，現產權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經調查該地區房地產交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。
1.該房屋的估價主要技術路線是什么?
2.應該搜集哪些估價資料?
(二)某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。
請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
(三)某飲料廠位于某市的商業中心，所處地段在城市規劃中的功能分區是商業用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉結合部重新建廠，欲將其全部房地產售予某食品有限公司，要求評估其房地產的市場價格。估價人員擬采用房產、地產分別估價的技術路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什么?
二、單項選擇題
(一)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。
1.上述該宗房地產的合理經營期限為( )年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
2.該宗房地產第14年的凈收益為( )萬元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
3.該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
(二)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。試計算該宗房地產的合理經營期限及合理經營期限結束前后整數年份假定經營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。
4.該宗房地產的合理經營期限為( )年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
5.該宗房地產第13年的凈收益為( )萬元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
6.該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.125
B.125.98
C.129.28
D.150
7.運用收益法估價一般不需求取( )。
A.報酬率
B.可比系數
C.資本化率
D.收益乘數
(三)某宗房地產2007年6月的價格為1800元/m2，現需要調整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產所在地區類似房地產2007年4月1日到10月1日的價格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數為100)。
8.該宗房地產2007年10月1日的價格為( )元/m2。
A.2 300.22
B.2 401.22
C.2 502.22
D.2 302.22
9.在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為( )。
A.環比價格指數
B.定基價格指數
C.價格變動指數
D.價格調整指數
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