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2016房地產估價師考試《案例與分析》測試題
2016年房地產估價師考試時間已確定為2016年10月15、16日，為了幫助大家能順利備考房地產估價師考試，下面百分網小編為大家帶來2016房地產估價師考試《案例與分析》測試題，供大家參考學習，預祝考生備考成功!
一、問答題(共5題)
(一)××商務樓估價報告
一、委托方：××××商貿有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。
二、估價方：××××房地產估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級
三、估價對象
1.××商務樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業。
××商務樓為8層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積6611m2。總用地面積2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。
估價對象其他內容描述(略)。
四、估價目的：評估××商務樓市場價格，為整體轉讓提供價格參考依據。
五、估價時間：2003年4月1日
六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標準。
七、估價依據(略)
八、估價方法：根據估價對象的特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價。然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。
九、估價結果：估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/㎡(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估價人員(略)
十一、估價作業日期：2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估價報告應用的有效期(略)
估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入根據《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與可出租面積之比分別是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知，類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。
根據上述資料，估價對象年有效毛收入的計算如下：
(1)1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元
(2)2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12萬元
(3)3層年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00萬元
(4)4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元
(5)5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元
(6)6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60萬元
(7)7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43萬元
2.估算年運營費用。
(1)年土地使用費：根據××市規定，劃撥土地使用權的房地產用于出租經營的，應按每年293元/㎡的標準繳納土地使用費。則：年土地使用費=293×2560=75.01萬元
(2)年管理費：根據××市規定，出租經營物業接年租金的5%計管理費。則：年管理費=343.43×5%=17.17萬元
(3)年維修費：按年租金收入的8%計維修費。則：年維修費=343.43×8%=27.47元
(4)年保險費：按年租金收入的2‰計算。則：年保險費=343.43×2‰=0.69萬元
(5)年稅費：根據××市規定，出租經營物些要繳納房產稅、營業稅、城市維護建設費附加，其中：房產稅為年租金收入的12%，營業稅、城市維護建設稅及教育費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元
年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44萬元
3.估算年凈收入：
年凈收入a=年有效毛收入一年運營費用
=343.43-180.44
=162.99元
4.確定資本化率(現教材已改為報酬率) 資本化率根據一年期的存款利率等因素確定為8%。
5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即N=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格：
P=a[(1+r)N-1]/r(1+r)N
將上述相關數據：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：
P=162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58萬元
(二)成本法估價測算過程
1.估算土地價格
根據××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權出讓期40年的基準地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經過5年，其減價率為5/40=12.5%，則估價對象土地價格為：
土地價格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64萬元
2.估算建筑物現值：
建筑物現值=建筑物重置價格-建筑物折舊
(1)建筑物重置價格。根據××市客觀重置成本及相關因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內市政配套費用、專業費、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價為：
建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。
(2)建筑物折舊。根據《房地產估價規范》的規定，鋼筋混凝土結構非生產用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：
建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年/使用年限
=852.82×(1-0)×2/60
=28.43萬元
(3)建筑物現值：
建筑物現值=852.82-28.43
=824.39萬元
3.估算估價對象房地產的價格：
估價對象房地產價格=土地價格+建筑物現值
=640.64+824.39
=1465.03萬元
(三)估價結果的確定
以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產價格
的估價結果。即：
估價對象房地產總價=(1899.58+1465.03)/2
=1682萬元(取整數)
估價對象房地產建筑面積單價=1682/0.6611
=2544元/m2(取整數)
七、估價結果
經過評估，××商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。
附件(略)
【正確答案】： 1.估價時間用語錯誤，應為估價時點;
2.缺少估價原則;
3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義;
4.未分析租金水平的變化趨勢;
5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;
6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;
7.六層有效毛收入計算錯，來考慮可出租面積系數;
8.年運營費用的計算結果180.44萬元錯誤;
9.未說明當地規定的管理費中是否包括水、電、氣、熱等費用;
10.保險計算基數錯，不應以年租金收入為基數，應以建筑物價值為基數計算;
11.資本化率(09年教材已改為報酬率)取值未說明理由;
12.可獲收益年限錯，應為36年;
13.基準地價修正法中，年期修正方法(公式)錯;
14.基準地價修正法中，已經過年限錯，應為4年;
15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內涵未交代清楚;
16.未計算精裝修成本費用(建安費);
17.建筑物折舊年限計算錯(應2/38);
18.未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響;
19.成本法中未考慮相關銷售費用及銷售稅費;
20.未說明估價結果確定的理由。
(二)、房地產保險的范圍是什么?房地產市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產保險合同?房地產保險估價可分為哪兩類?
【正確答案】：房地產投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包含土地價值，投機風險(如房地產市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產保險范圍。
房地產保險價值評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估，這兩類保險估價的估價時點不同。
(三)、請簡述居住房地產估價的常用方法，并指出每種方法的適用情況。
【正確答案】：居住房地產估價可以選擇市場法、成本法、收益法、假設開發法(在建住宅)等。
1.市場法
由于居住房地產市場交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實例，因此，市場法是居住房地產估價最常用的估價方法。
2.成本法
成本法也常用于居住房地產估價，在居住房地產的抵押價值評估時，遵循謹慎估價原則，會選擇成本法進行估價，此外，居住房地產的征收估價和在建工程估價往往也選用成本法進行估價。
3.收益法
對于出租型的居住房地產(出租的住宅、出租的公寓等)，能夠比較準確和客觀地計算其收益，往往選用收益法進行估價。
4.假設開發法
在建的住宅工程可以用假設開發法估價。
【答案解析】：
【該題針對“不同類型房地產估價”知識點進行考核】
(四)、簡述商業房地產有哪些特點?
【正確答案】：商業房地產的特點包括五點，分別是：
1.收益性
商業房地產屬于經營性房地產，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產開發商開發后直接銷售、投資轉賣，這類商業房地產多為小區級零星商鋪、街鋪，其特點表現為分散、體量小及經營檔次在中檔以下，這種商業房地產獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產開發范疇，主要獲取開發利潤;另一類則是長期投資經營，有開發商自營、業主自營、出租給他人經營等方式，這類包含各種體量商業房地產。
2.經營內容多，業態多樣
在同一宗商業房地產特別是大體量的商業房地產中，往往會有不同的經營內容。
3.出租、轉租經營多，產權分散復雜
商業房地產的業主常常將其房地產出租給他人經營，有的承租人從業主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業房地產產權分散、復雜，因此在進行房地產估價時要調查清楚產權狀況，分清估價價值定義是出租****益評估還是承租****益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產產權人的身份委托。
4.裝修高檔而復雜
為了營造舒適宜人的購物消費環境，商業房地產通常要進行相對高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。另外，商業用房裝修升級快，經營者或承租者經常是買下或租下商業用房后，對其進行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。在估價時應充分分析現有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。
5.垂直空間價值衰減性明顯
商業房地產的價值在垂直空間(立體空間)范圍內表現出明顯的衰減性。一般來說，商業房地產因為底層(如一樓)對于消費者而言具有最便捷的通達度而能獲得最大的效益，導致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現快速衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。
【答案解析】：
【該題針對“不同類型房地產估價”知識點進行考核】
(五)“確定評估價值時的主要因素”，從何角度回答?
【正確答案】：確定評估價值時的主要因素主要指根據不同估價目的、針對不同估價對象、采用不同估價方法時，影響評估價值的主要因素。比如抵押價值評估中：①注重預期風險，②分析市場變現能力;③考慮抵押期間的損耗就是要考慮的主要因素。
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