2016房產估價師《案例分析》考前練習題

房產估價師《案例分析》考前全真練習題推薦度：
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2016房產估價師《案例分析》考前練習題

　　一、問答題：

　　(一)某一委估房地產，其設計用途為商業，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營業大廳，二層為辦公用房，委估地產位于一、二層，現產權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經調查該地區房地產交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。

　　1.該房屋的估價主要技術路線是什么?

　　2.應該搜集哪些估價資料?

　　(二)某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

　　請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

　　(三)某飲料廠位于某市的商業中心，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)所處地段在城市規劃中的功能分區是商業用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉結合部重新建廠，欲將其全部房地產售予某食品有限公司，要求評估其房地產的市場價格。估價人員擬采用房產、地產分別估價的技術路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什么?

　　二、單項選擇題

　　(一)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產的合理經營期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產第14年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14