房地產估價師真題及答案：《經營與管理》
單項選擇題
1.【題干】每宗房地產的市場價值不同，是因為房地產具有( )。
【選項】
A.用途廣泛性
B.異質性
C.弱流動性
D.長壽命性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產的異質性，也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。
【考點】
2.【題干】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產的主要原因是( )。
【選項】
A.房地產投資更易變現
B.房地產投資所需資金少
C.房地產投資收益更高
D.房地產能保值增值
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產投資具有保值增值的特性。
【考點】
3.【題干】能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產投資者通常會選擇( )。
【選項】
A.進入穩定期的優質收益型房地產投資
B.尚未進入穩定期的收益型房地產投資
C.機會型房地產投資
D.剛竣工的收益型房地產投資
【答案】C
【解析】本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的房地產投資者，則選擇機會型房地產投資。
【考點】
4.【題干】若房地產市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業房地產市場相對于整個房地產市場的風險系數為1.4，則商業房地產市場的預期收益率為( )。
【選項】
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
【答案】B
【解析】本題考查的是投資組合理論。資產預期收益率=無風險資產收益率+市場風險系數×(平均收益率-無風險資產收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%
【考點】
5.【題干】下列市場監測與預警指標中，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展總體狀況的是( )。
【選項】
A.開發強度系數
B.土地轉化率
C.住房可支付性指數
D.住房市場指數
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產市場指標。開發強度系數，是指房地產開發投資與GDP或固定資產投資的比例，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的總體狀況。
【考點】
6.【題干】房地產自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期( )。
【選項】
A.平均空置率
B.平均吸納率
C.平均交易量
D.平均租售價格
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產市場的周期循環。從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然周期中的平衡點。
【考點】
7.【題干】房地產市場上新建商品房過度開發的誘因不包括( )。
【選項】
A.房地產開發企業對市場預測的偏差
B.購房者對市場預測的偏差
C.房地產開發企業之間的博弈和非理性行為
D.房地產開發資金的易得性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產泡沫與過度開發。過度開發的誘因主要有三個方面，即開發商對市場預測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發資金的易得性。
【考點】
16.【題干】張某將現有資金存入銀行，期望10年后增長1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為( )。
【選項】
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
【答案】A
【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%。
【考點】
17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為( )萬元。
【選項】
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43
【答案】C
【解析】本題考查的是復利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。
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