房地產估價師《理論與方法》單選沖刺題

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房地產估價師《理論與方法》單選沖刺題

　　單選題：

房地產估價師《理論與方法》單選沖刺題

　　1、成交價格圍繞著（）而上下波動。

　　A.市場價格

　　B.理論價格

　　C.清算價格

　　D.原始價格

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動。參見教材P95。

　　2、假設開發法用于房地產開發項目分析在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在（）的投資者的立場上。

　　A.特定

　　B.典型

　　C.單個

　　D.社會

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房地產開發分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P321。

　　3、某幢空調已落后的辦公樓，舊系統已計提折舊80萬元，拆除該空調的費用為8萬元，可回收殘值40萬元，重新購建價格（不含安裝費）為150萬元，安裝新的空調系統的費用為6萬元。則該辦公樓因空調落后引起折舊額為（）萬元。

　　A.32

　　B.44

　　C.96

　　D.108

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該功能落后空調系統的重建成本（現有項目成本）－該落后空調已計提折舊＋修復成本（拆除該功能落后空調所必需的費用－該功能落后空調系統可回收的殘值＋安裝新的功能先進空調所必需的費用）－該新的功能空調系統如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用＝可修復的功能落后引起的折舊。

　　該辦公樓因空調落后引起的折舊＝（150－80）＋（8－40＋6）＝44（萬元）參見教材P308～309。

　　4、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統價值評估業務范疇的是（）。

　　A.高層建筑地價分攤

　　B.房地產投資價值評估

　　C.因環境污染導致的房地產價值減損評估

　　D.城市房屋拆遷中的停業損失評估

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P4。房地產估價師和房地產估價機構除了從事傳統價值評估業務(即為了各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估)，通常還從事房地產估價衍生業務和咨詢業務，如價值分配業務、價值減損評估業務、價值提升評估業務、相關經濟損失評估業務和房地產咨詢業務。

　　5、一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。

　　A.估價機構

　　B.估價師

　　C.估價報告使用者

　　D.估價委托人的估價需要

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：一個估價項目中的估價目的，本質上是由估價委托人的估價需要決定的。參見教材P29。

　　6、在抵押、抵債、房屋拆遷補償等目的的估價中，一般應選取（）的買賣實例。

　　A.協議方式

　　B.招標方式

　　C.拍賣方式

　　D.政府定價

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償等目的估價，多數是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協議方式的買賣實例。參見教材P181。

　　7、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。

　　A.2．00%

　　B.2．13%

　　C.2．22%

　　D.2．50%

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。50－5－40＝5（年），50－5＝45（年），1÷45＝2.22％。參見教材P310。

　　8、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7．5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（）。

　　A.7．65%

　　B.8．75%

　　C.9．42%

　　D.10．19%

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：抵押貸款常數RM為：

　　9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120㎡，單位建筑面積的重置價格為800元／㎡，建筑物殘值率6%，年折舊率2．2%，計算該建筑物的現值是（）元。

　　A.76800

　　B.79104

　　C.80118

　　D.81562

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：d＝D／C，年折舊額D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；

　　折舊總額Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；

　　建筑物現值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。參見教材P299。

　　10、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。

　　A.17087．20

　　B.18699．20

　　C.19666．40

　　D.20666．67

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X

　　X=20666.67

　　11、估價報告經審核合格之后，由負責該估價項目的至少（）注冊房地產估價師簽名，并加蓋估價機構公章，以估價機構的名義出具。

　　A.1名

　　B.2 名

　　C.2名以上

　　D.3名以上

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：一份房地產估價報告必須有至少兩名注冊房地產估價師簽字、房地產估價機構蓋章。參見教材P416。

　　12、下列關于房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，不正確的有（）。

　　A.應做到誠實正直、公正執業

　　B.通過努力學習，可以接受部分超過自己專業能力的估價項目

　　C.未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P36。估價師對于感到自己的專業知識和經驗所限而難以評估出合理的價值的，不應當承接

　　13、在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優先保護（）。

　　A.債權

　　B.物權

　　C.二者皆可

　　D.二者皆不

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優先保護物權。參見教材P52。

　　14、評估某宗房地產2011年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/平方米，另知：該類房地產市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1．5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調整后可比實例的比準價格為（）元/平方米。

　　A.4075．3

　　B.4081．3

　　C.4122．5

　　D.4166．4

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.511年3月1日至2011年7月1日（估價時點），共4個月，月平均上漲2%=4081.3、參見教材P202

　　15、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。

　　A.0．5～2．0

　　B.1．5～2．0

　　C.0．5～1．5

　　D.1．0～1．5

　　【正確答案】：A