注冊物業管理師管理實務模考題

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注冊物業管理師管理實務模考題

　　不定項選擇題

　　1、回答題：

　　某建設單位通過招投標取得物業項目，并聘請了物業服務企業擔任項目的物業服務顧問，幫助解決前期的物業服務問題。在服務過程中，物業服務企業在以下方面提供了建議和意見：(1)項目的結構布局，公共配套建筑、設施、場地的設置和要求。(2)項目定位、物業管理的思路、框架、模式的選擇。

　　以下關于早期介入的說法錯誤的是( )

　　A.新建物業竣工之前，建設單位引入的物業服務咨詢活動

　　B.從業主使用、建設單位利益角度提供建議

　　C.以便物業更好地滿足業主的需求，方便物業服務工作

　　D.對于物業服務企業提出的建議，建設單位可以不采納

　　簡答題

　　2、某市xx家園高層塔樓業主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道占為己有。物業服務企業發現后多次勸阻，但A先生認為物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業服務費用。物業服務企業在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結構等，并與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行為有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，并及時報告了業主委員會。

　　請回答下列問題：

　　17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什么?

　　18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什么?

　　19.假如你是物業服務企業經理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，采用哪種方式更有利于小區的長治久安?

　　20.B女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?為什么?

　　3、某天，物業公司的值勤保安接到與住戶聯網的火災報警器發出的信號，隨即趕赴火災報警信號發出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發現家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警信號則屬二F誤報，該物業服務企業領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。請回答下列問題：

　　11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?

　　12.假如該住戶確實發生火災，物業公司應如何緊急處理?

　　13.通過案例，指出緊急事件善后處理應考慮的因素。

　　14.請指出在這件事情的處理上，該物業公司的優點和不足。

　　4、2012年10月16日，車主張某將新買一輛轎車停放于小區停車位處，第二天早上發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。張某找到小區的保安，保安稱其為小區正在裝修的8層住戶墜落的磚塊所砸，并帶張某查看現場。張某要求8層業主賠償其修車費用，B層業主稱自己裝修已經向小區物業服務企業申報登記，手續齊全，裝修合法，拒絕了張某的要求。張某與其交涉未果，遂將8層業主和小區物業服務企業告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費l0000元。

　　請回答下列問題：

　　11.根據案例分析，業主裝飾裝修前，應向物業管理單位提供哪些資料?

　　12.說明在物業管理范圍內出現高空墜物的處理措施。

　　13.物業管理活動中可能發生刑事案件，物業服務企業應怎樣做?

　　5、某業主到房地產開發公司辦理入住手續，該業主直接找到物業服務企業的經理自我介紹說： “我接到入住通知書已經半年多了，由于工作忙，一直沒來辦理手續，今天特抽空來辦理。”經理說：“沒關系，我們一切為用戶服務，不論拖多長時間，我們都一樣辦理。”經理說：“您的材料是否都帶齊了?”業主拿出購房合同、人住手續書及付款收據。經理說：“可以了。"業主問：“你們公司的收費標準有批文嗎?”經理說：“有，你看，這是房地產開發公司的批文”。業主說：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分能不能緩交?等到房屋大修時，我一定補齊。”經理說：“可以，不過您必須寫一個保證。”業主又問：“裝修是否要辦理手續?”經理說：“只要您不破壞承重墻，就不用辦理任何手續了。”業主問：“裝修前是否要交一些費用?”經理說：“您自己找人裝修就不用交任何費用了。”業主又問：“我是否可以一次繳納10年的管理費?”經理說：“那太好了，都像您這樣我們的服務就有保障了。”辦完手續，保安部派人來送鑰匙。業主接過鑰匙問：“還要辦理什么手續嗎?”經理說：“沒有了，您裝修完就可以人住了，歡迎您成為我們的新業主。”

　　請回答下列問題：

　　14.指出并改正本案例中存在的錯誤與不妥之處。

　　15.物業人住準備工作的注意事項有哪些?

　　16.簡述入住期間需注意的問題。

　　6、某物業服務企業發現，最近一個月有許多業主到客服部來投訴小區的停車場管理，為了解業主和使用人對停車場管理服務的滿意情況，物業管理處開展了一次問卷調查，統計結果如下：回收有效問卷360份，非常滿意(50份)、滿意(130份)、一般(120份)、不滿意(80份)、非常不滿意(10份)。

　　1、根據案例信息，從調查分析結果可知，該物業服務企業提供的特約服務的業主滿意率為(　　)。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.70%

　　2、以下關于客戶滿意管理注意事項說法錯誤的是(　　)。

　　A.客戶滿意是相對的

　　B.不同企業之間的客戶滿意度測量數據可以進行比較

　　C.客戶滿意度并不等同于服務質量

　　D.注意區別滿意率和滿意度的差別

　　3、以下關于物業服務過程中的投訴處理的說法錯誤的是(　　)。

　　A.營造“樂于受理、一定回復、快速響應”的氛圍

　　B.區分“有效”投訴和“無效”投訴

　　C.快速響應

　　D.鼓勵客戶投訴;

　　4、對于業主的投訴，物業服務企業該如何處理?

　　7、某項目可收費總建筑面積為10萬平方米，經測算該項目全年各項費用總計120萬元。

　　問題：

　　1、若采用酬金制方式，且約定物業酬金比例為10%，計算該項目單位物業服務費標準。

　　2、若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，計算該項目單位物業服務費標準。

　　8、某住宅小區交付使用已有8年，該小區1號樓自來水主管道老化，發生大范圍漏水，危機房屋安全，物業服務企業向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。

　　問題：

　　1、在本案例，住宅專項維修資金使用包括哪些程序?

　　2、簡要介紹互轉業主大會管理前住宅專項維修資金使用的基本程序。

　　9、王某家住世景華庭小區，2010年5月22日深夜回家時，在小區被不法分子殺害，其所駕高檔車也被偷走。凌晨四點巡邏保安人員在小區停車場發現王某尸體，于是報告保安主管，保安主管報告了項目負責人。項目負責人立即趕到現場，考慮到現在是凌晨，而且擔心被業主發現，項目負責人決定把王某尸體移到隱蔽處，并于天亮時才報警。經公安機構調查發現，案件嫌疑人為小區的裝修工人，裝修完工后一直躲藏在小區一空置房內，等待機會犯案。

　　問題：

　　1、根據本案例提供的材料，物業服務企業的工作有哪些不當和錯誤。簡要說明理由。

　　2、根據材料反應的具體情況，簡要闡述刑事案件危機處理的方法。

　　3、簡要闡述物業服務企業該如何規避本案例中的風險。

　　10、某小區在前期物業管理活動中，建設單位與物業服務企業，就如下事項達成一致：

　　1、建設單位委托物業服務企業辦理業主入住手續;

　　2、擬由物業服務企業主持成立業主大會的籌備工作;

　　3、地下停車場產權屬建設單位，外包給專業公司管理;

　　4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標志。

　　問題：對上述擬辦或約定事項判斷正誤，并簡要說明理由。

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