2015年房地產估價師《案例與分析》:假設開發法

　　假設開發法(hypothetical development method， residual method)：房地產估價方法之一，運用假設開發法評估待開發房地產的價值，具體有現金流量折現法和傳統方法，其在土地估價中又稱為剩余法。

　　假設開發法(上)

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測試應考人員對假設開發法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：假設開發法的公式及其計算，現金流量折現法和傳統方法的概念、區別及優缺點。

　　熟悉：假設開發法的概念、理論依據、適用對象、適用條件、操作步驟。

　　了解：假設開發法的其他用途。

　　要點說明：

　　1.假設開發法的基本原理

　　假設開發法是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。

　　假設開發法的理論依據是預期原理。

　　假設開發法適用的對象是具有開發或再開發潛力的房地產;適用的條件是房地產的法定開發利用前提明確。

　　運用假設開發法估價一般分為6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估算開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤ 測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

　　2.假設開發法的公式

　　假設開發法最基本的公式為：待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費上述假設開發法最基本的公式，按估價對象狀況可細化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發完成后的經營方式可細化為適用于開發完成后出售、出租、營業的公式。

　　3.現金流量折現法和傳統方法

　　根據考慮資金的時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。現金流量折現法是采用折現的方式來考慮資金的時間價值;傳統方法是采用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。

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