- 相關推薦
2017《房地產經濟》中級經濟師知識：實地調研法
導語：房地產市場調研的實地調研法是指調研人員直接面對被調查對象，通過與被調查對象直接的交流、訪問、座談、觀察等方式獲取第一手資料的過程。實地調研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現場踩盤法、訪問法、觀察法和實驗法。
(一)小組訪談法(屬于定性調研)
小組訪談法的形式是小型座談會，即挑選一些有代表性的座談者，在一個裝有單面鏡和錄音錄像設備的房間內，在訓練有素的主持人的主持下，就某個專題進行討論，從而獲得對有關問題的深入了解。
目的：了解和認識人們心中的想法及其原因。
關鍵：使參與者對主題進行充分、詳盡的討論。
小組訪談法的優點主要有：
①資料收集快、效率高、方法簡便易行;②信息廣泛、理解深入、創意新穎;③結構靈活、針對性強、有效性高;④調研與討論相結合，不僅可以回答問題，而且還能探討原因和尋求解決問題的途徑。
小組訪談法的缺點主要有：
①對主持人的要求較高，要選擇一個理想的主持人通常較
困難：②小組成員選擇不當會影響調研結果的準確性和客觀性：③訪談中小組成員的發言通常較松散，使后期對資料的分析和說明較困難;④有些涉及隱私和保密的問題很難在會上討論。
對房地產市場發展趨勢的研判，房地產開發項目的市場地位，房地產產品的優劣勢分析，消費者對房地產需求的偏好，房地產開發項目賣點的挖掘，房地產廣告主題的設計等，均可采用小組訪談法。
(二)深度訪談法
最主要的特點在于它是一種無結構的、直接的、一對一的訪談。
優點主要有：
①一對一交流，既可以使受訪者有一種被關注和重視的感覺，又可以使受訪者充分表達自己的觀點和對問題的認識，能夠更深入地發掘受訪者內心的動機態度;②在訪談中由于沒有群體的壓力，通常能夠取得一些更為真實的信息;③便于對一些較為敏感的問題進行調研;④在訪談中便于將受訪者的談話與觀察其生理反應相聯系，更好地評價所獲得信息的可信度。
深度訪談法的缺點主要有：
①無法產生受訪者之間觀點的互相刺激、碰撞和啟發;②對調研人員的素質要求比小組訪談主持人的要求更高;③費用成本一般高于小組訪談，且有時不易取得受訪者的合作，所以該方法在實際使用上受到一定的限制;④樣本量偏小，使得深度訪談得到的信息通常難以進行量化統計和推論。
深度訪談法主要用于對問題進行深層了解和探索性研究，如對中央和地方政府房地產宏觀調控政策的看法，對房地產市場走勢的判斷預測，對房價問題某些現象的解讀，對房地產市場當前一些熱點問題的看法等。
(三)現場踩盤法
現場踩盤法是房地產市場調研中經常使用的方法。
優點主要有：
①可以獲取樓盤的某些直接信息，這些直接信息通常具有較高的可靠性：②調研人員在調研中能夠掌握調研的主動權，對所要調研的問題也可根據現場的情況主動地進行調整，具有較強的靈活性;③具有較強的針對性和實用性。
缺點主要有：
①所獲得的信息較為分散;②所獲得的信息通常只能說明個案情況，不一定具有代表性;③有時不易獲得真實的信息，無法取得對方配合。
應用：市場定位、項目定位、產品定位、開發項目的的決策中的印證性調研、營銷中的價格策略、促銷方式、客戶調查等方面
【例題：多選】房地產市場調研現場踩盤法缺點包括()。
A.調研的時間長、費用高
B.調研人員掌握調研主動權，對調研問題具有較強靈活性
C.有較強的針對性和實用性
D.有時不易獲得真實的信息，無法取得對方配合
E.所獲得的信息較為分散
【答案】DE
【解析】缺點主要有：
①所獲得的信息較為分散;②所獲得的信息通常只能說明個案情況，不一定具有代表性;③有時不易獲得真實的信息，無法取得對方配合。
【例題：單選】在房地產市場調研活動中，對消費者對房地產需求的偏好、房地產開發項目賣點的挖掘、房地產廣告主題的設計等方面進行調研時，適宜采用()。
A.訪問法
B.觀察法
C.小組訪談法
D.深入訪談法
【答案】C
【解析】對房地產市場發展趨勢的研判，房地產開發項目的市場地位，房地產產品的優劣勢分析，消費者對房地產需求的偏好，房地產開發項目賣點的挖掘，房地產廣告主題的設計等，均可采用小組訪談法。
(四)訪問法。
按照訪問方式的不同，訪問法可分為面談訪問法、電話訪問法、郵寄訪問法、網絡訪問法等。
面談訪問分為入戶訪問、攔截訪問、留滯問卷訪問。
(五)觀察法。
特點主要表現為：①所獲得的信息具有較高的準確性。②所獲得的信息具有較強的直接性。③所獲得的信息具有全面性。
分類：
根據觀察程序不同，分為結構式觀察(事先擬定提綱及觀察內容)和非結構式觀察(未明確觀察內容);
根據被觀察對象是否受控制，分為實驗觀察和自然觀察;
按調研人員是否參與被觀察者的活動，分為參與觀察和非參與觀察。
觀察法的優點主要有：①可以獲取較為客觀真實的第一手資料;②可以避免調研人員的某些成見帶來的調研誤差;③可以較為自由地進行觀察。觀察法簡便易行，靈活性強.調研人員可以根據需要在不同的場合、不同的時間進行觀察。
觀察法的缺點主要有：①只能描述現象而難以說明原因;②對調研人員的素質要求較高。調研的有效性在很大程度上受到調研人員個人素質的影響。
(六)實驗法。實驗調研法也稱為因果性調研法。
運用實驗法進行市場調研最關鍵的步驟是實驗設計。
實驗法的優點主要有：①調研所獲得的信息較客觀實用，可以排除主觀估計的偏差：②可以探索尚不明確的因果關系：③具有較強的可控性和主動性。
實驗法的缺點主要有：①調研的時間長、費用高;②管理控制較難，市場的可變因素也較難掌控。
應用：租售價格實驗、廣告效果實驗、市場定位實驗等方面。
【真題：2013年單選】房地產市場調研中的觀察法，根據觀察程序的不同分為()。
A.結構式觀察和非結構式觀察
B.實驗觀察和自然觀察
C.非參與觀察和參與觀察
D.直接觀察和間接觀察
【答案】A
【解析】按觀察程序不同，分為結構式觀察和非結構式觀察。B為按被觀察對象是否被控制分，C為按實驗人員是否參與被觀察者活動分。可根據題干分析判斷。
【《房地產經濟》中級經濟師知識：實地調研法】相關文章：
中級經濟師《房地產經濟》講義：文案調研法08-27
中級經濟師《房地產經濟》考點：文案調研法08-22
中級經濟師四招解題法07-18
經濟師考試《中級金融經濟》知識重點09-07
2017中級經濟師《房地產》知識習題09-22
中級經濟師《經濟基礎知識》考點08-13
經濟師考試《中級房地產》試題07-31