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2016年稅務師考試《財務與會計》重點筆記
投資性房地產的轉換與處置
一、轉換條件
在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：
①房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產;
②自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉為投資性房地產;
③自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地產。
④投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產;
⑤房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。
二、轉換日的確定
①投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期;
②作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日;
③自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日為企業停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理且管理當局作出房地產轉換決議的日期。
④房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售時，從投資性房地產轉為存貨，轉換日為租賃期滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其重新開發用于對外銷售的日期。
三、轉換時入賬口徑的選擇
1.在成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。
會計分錄為：
A.由自用房地產或存貨轉入投資性房地產時：
借：投資性房地產(按轉換時的原賬面價值計量)
累計折舊(攤銷)
固定資產(無形資產或存貨)減值準備
貸：固定資產、無形資產或開發產品
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
B.由投資性房地產轉為自用房地產或存貨時：
借：固定資產、無形資產或開發產品(按轉換時的原賬面價值計量)
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
累計折舊(攤銷)
固定資產(無形資產或存貨)減值準備
2.以公允價值計價的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益。
會計分錄為：
借：固定資產、無形資產或開發產品(以轉換當日的公允價值計量)
公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)
貸：投資性房地產(按轉換當時的賬面價值結轉)
公允價值變動損益(公允價值大于賬面價值的差額計收益)
3.自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時，如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益;如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積。
會計分錄為：
借：投資性房地產(以轉換當日的公允價值計量)
累計折舊(攤銷)
公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)
資產減值準備(轉換當時已提減值準備)
貸：固定資產、無形資產或開發產品(按轉換當時的賬面余額結轉)
資本公積(公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積)
【要點提示】這三組分錄中需重點關注后兩種情況中轉化差額的處理方式，尤其是第三個。
四、投資性房地產的處置
【要點提示】重點掌握投資性房地產處置時對損益影響額的計算，尤其是公允價值模式下"公允價值變動損益"轉"其他業務成本"的會計處理。
(一)成本模式下
企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益(將處置收入計入"其他業務收入"，所處置投資性房地產的賬面價值計入"其他業務成本"，營業稅費列支于"營業稅金及附加")。
1.收到處置收入時：
借：銀行存款
貸：其他業務收入
2.結轉投資性房地產成本
借：其他業務成本
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
3.計算應交營業稅
借：營業稅金及附加
貸：應交稅費--應交營業稅
(二)公允價值模式下一般會計處理
1.按實際收到的款項
借：銀行存款
貸：其他業務收入
2.按當時投資性房地產的賬面余額
借：其他業務成本
貸：投資性房地產――成本
――公允價值變動(也可能在借方)
3.將累計公允價值變動轉入其他業務成本
借：公允價值變動損益
貸：其他業務成本
或反之。
4.將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業務成本
借：資本公積――其他資本公積
貸：其他業務成本
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