物業管理師考點：城市異產毗連房屋管理
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(一)異產毗連房屋的概念和房屋使用規則
異產毗連房屋，是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。
異產毗連房屋的所有人按照所有權證規定的范圍行使權利，并承擔相應的義務。異產毗連房屋的所有人和使用人，使用和修繕房屋必須符合城市規劃、房地產管理、消防和環境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗連關系。所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應當共同合理使用并承擔相應的義務。
除異產毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨占、損害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越權利范圍，侵害他方權益的，應當停止侵害，并賠償由此而造成的損失。
經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋的，異產毗連房屋的所有人必須按有關規定及時治理。一方所有人或使用人造成房屋危險的，應當及時排除危險，同時，其他所有人和使用人有權采取必要措施，防止危險的發生，造成損失的，由造成房屋危險的責任方應當負責賠償。
異產毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產毗連房屋共有部位時，應當取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。
(二)異產毗連房屋的修繕規則
異產毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。
因使用不當造成異產毗連房屋損壞的，由責任人負責修繕。異產毗連房屋的自然損壞，房屋所有人應當修繕，不得拖延或者拒絕。
異產毗連房屋發生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費用依下列原則處理：
1.共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。
2.共有墻體的修繕按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。
3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責;其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。
4.屋蓋的修繕：
(1)不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。
(2)可上人屋蓋，如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。
5.樓梯及樓梯間的修繕：
(1)各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔。
(2)為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。
6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。
7.房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔。
異產毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當地房地產行政主管部門的指導下，負責房屋的使用、修繕等管理工作。
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