我的意外發現作文

我的意外發現作文

　　因為互聯網時代的到來，“共享經濟”在全球范圍內成為一個非常大的方向。

　　去年11月，我在紐約見了很多投資人，發現很多房地產界人士把注意力放在了輕資產方面。當時我的認識沒那么深刻，最近我又去美國，走訪了各種各樣的創新業務，尤其是房地產類的創新業務，感受很深。

　　今天，我想講一下在互聯網思維下，房地產的外延。我這次在美國走訪，無數次聽到的概念是“場景設計”。做的好的空間，干的最大的事就是做場景的設計和預想。就像蘋果手機，它的偉大之處在于看到了產品帶來的場景，而不只是用來打電話。這樣的產品一是領先消費的，二是延展出很多功能。

　　我們如何通過互聯網的模式設計出各種各樣的場景，這是對房地產輕資產運營非常重要的啟示。中國人寫的關于互聯網思維的書中，《場景思維》是我認為寫得最好的。

　　下面，我介紹美國最流行的4種場景設計和場景模式。

　　一、聯合辦公空間模式

　　核心內容：空間+活動+服務

　　2010年，Wework公司成立，第一家開在紐約，300平方米，專注于聯合辦公的租賃市場。到2014年，營業收入1.5億美元的，現在估值超過100億美元，很快就要上市。今年11月要發布一個附屬產品，叫做Welive，開始綜合租賃，公寓、社區，在布魯克林做了7萬平方米的眾創平臺。

　　他們現在的利潤率非常恒定，怎么做到的呢?用三年的負債率倒推能夠承受的成本，用這個成本租紐約的房子，到第三年就可以退出投資，到第六年實現負債率6%-10%。現在不租了，買房子，到第三、四年退出，既掙了升值的錢，又掙了營業額。所以，這家企業整個過程是輕資產，完全沒有自己的錢。

　　房地產還可以這么玩，用一個充盈的、找到新增長點的模式下，在回報率領先的程度下去做不動產。在中國，我相信這個方向也會有巨大的成長空間，但前提是能否設計出Wework這樣的場景?沒有這個場景，一切都是假的。

　　那么，場景是什么?方便辦公，特別是空間利用高效。他們將房子租下來，以工位租賃的方式租給別人。這個往往被叫做“二房東”，我認為是不公平的，因為整個轉化過程中，他們完成了一次非常有效率的資產提升。咱們對普通辦公室的理解，平均一個人耗費15平方米左右。他們弄完之后，平均一個人所占的面積是5.8-8平米，怎么達到的?一是空間設計的緊密性;二是聯合辦公，這個空間里的會議室、公共部位被好多家公司共用。

　　除了這些，最重要的是制造粘性。Wework的工位是1萬多，會員是3萬多。它的重點不在于租辦公(地點)，它在于把大量的服務裝在這上面，這是Wework最有意思的地方。我在Wework里問了一個人說，你成為會員后在網站上用的第一個服務是什么?他說是申請亞馬遜云的儲存空間，在Wework線上拿到的價格比外面便宜30%以上。在Wework提供的400多項服務里，有1/3是企業助力性服務，包括共享秘書、人力資源、品牌包裝、金融服務等，經過4年半的成長，他們挑選出美國最好的服務商服務這些企業;剩下的2/3的是生活服務，從女性保健、哺乳期知識，到野外訓練等等，他們充當中間人，提供各種各樣的鏈接。

　　Wework的一棟樓里，所有的都在線上完成，只有3個半的員工在里面管理，第一個是前臺跟客戶聯系，第二個是外聯，第三個是負責場內的秩序、維修等等，還有半個人是IT的人。實際上，需要8個半人管理，有5個入場辦公的志愿者，當的不好，會被撤掉。

　　服務就相當于手機上的APP，這些服務的作用既是B2B的服務，又是B2C的服務，所以Wework有了2萬名會員之后成立了一個線上平臺，在里面制造了大量的人跟人的鏈接、企業跟企業的鏈接。

　　二、創業社區模式

　　核心內容：空間+生活+社區+服務

　　有一個項目叫Tenten Wilshire在美國也很受熱捧，是在美國的一個商業樓里，不大，但效率極高。有辦公區域、娛樂設施，里面有很多自由職業者、小型公司等等，也是按月租賃，可以住也可以辦公。這個項目的創始人當時找了400個種類的合作人做研究，他的場景設計筆記有700多頁紙，幾乎把85后、90后這些人可能生活、工作上的各種場景都想到了，所有事在這個樓里都可以解決。這是一個真正的社會城市和立體城市。這個里面也有很多的。它的盈利模式，除了辦公區的租賃以外，還有好多商業服務的租賃收費，它有各種各樣的商業收入，比如拍電視劇的場景。

　　三、孵化器模式

　　核心內容：空間+活動+生態

　　美國有一家很牛的孵化器，Rocketspace，不但不免費，還要收比正常商業樓貴3倍的資金。這是因為他們跟大企業、政府機構、科研機構合作，能拿到很多科研課題和投資，用這些來吸引專業團隊。他們孵化了157家企業，團隊的含金量非常高，UBER都是從這里面孵化的。

　　還有柏克利大學的孵化器，鼓勵校友創業，幫助創業團隊打磨商業計劃書、拓展市場、探索市場模式、提升團隊，充分利用了學校的資源。

　　四、加速器模式

　　核心內容：空間+生態+服務+投資+后臺

　　這種比較像優客工場干的事情。很有名的一個叫500

　　Startups，當時說孵化500家企業，現在已經不止。他的模式的關鍵詞“導師、核投、種子投資、開放的平臺”。他們聚集了喬布斯等200多位導師，在全世界篩選各個領域最有領先意義的項目入戶，凡是進來的都給種子投資。

　　通過在美國的觀察，總結下來，共享經濟特點就是六個詞，Hospitality、Ethos、Network、Plotform、Service、Technology。核心在社區，不在辦公。我們真正要做的是打造資源高效整合的商業社交平臺，連接人和人、人和服務。

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