正商地產發展戰略MBA研究論文
本文是一篇MBA論文，本文搜集查閱了國內企業戰略理論、房地產行業戰略管理實例等相關文獻，并進行了系統的整理和分析，為正商地產發展戰略研究提供了充足的理論支持及實例研究經驗。
第一章 緒論
第一節 研究背景與意義
一 研究背景
隨著我國經濟的高速發展，城鎮化不斷加快推進，我國房地產行業獲得了突飛猛進的發展。房地產橫跨生產、流通、消費三大領域，增加財政收入，創造就業機會，是國民經濟的基礎性產業，是國民經濟不可缺少的組成部分，是支撐國民經濟持續、健康、穩定發展的必要保證，該行業的發展狀況也日益受到消費者和政府的廣泛關注。
隨著房地產這個“蛋糕”越來越大，房地產企業之間競爭越來越激烈。行業集中度提升將是一個持續時期較長且漸進的過程，強者恒強局面凸顯，企業集中度繼續上升。2008 年后房地產企業數量已連續呈下降趨勢，研究顯示，自金融危機后房地產行業開始洗牌，到 2015 年房地產的企業數量減至 3.4 萬家，僅為 2010 年的二分之一。2010 年—2012 年，房地產行業的市場份額逐漸集中于前幾陣營的企業中，一些中小企業將逐漸被淘汰出去。
因京上廣深等一線城市具備區域覆蓋能力強、房地產市場基礎比較完善、購買能力強以及有較高的利潤回報率，大部分房企紛紛將一線城市作為企業發展布局的重點，這也導致了一線城市房地產格局競爭異常激烈。萬科、碧桂園、恒大、綠地等諸多開發企業逐漸開始向發展潛力較大的二三線城市進行布局，新一輪的房地產市場競爭已經展開。
鄭州地處中原，交通便利，是中原經濟發展并崛起的重心城市。2016 年 12月 17 日鄭州入選國家中心城市，所謂國家中心城市，是指處于中國城鎮體系最高位置的城鎮層級，肩負重要發展職責作用，這樣級別的城市要在全國具備引領、輻射、集散功能，涉及到政治、經濟、文化、對外交流等多方面的表現。
第二節 研究內容與方法
一 研究內容
本文研究內容主要有以下幾個方面：
（1）隨著房地產調控政策及鄭州市房地產格局的變化，通過政治、經濟、社會文化、技術環境四個方面以及鄭州市房地產市場現狀，徹底分析正商地產所面臨的機遇與威脅。
（2）在外部環境分析基礎上，深入剖析正商地產組織架構、人資管理、財務、研發、營銷等內部環境的優勢與不足。
（3）結合正商地產自身特色，提出成為一線房企，全國 20 強的發展愿景及立足鄭州、全國布局、區域聚焦的發展戰略，進一步制定區域聚焦、多元化經營、輕資產運營的具體戰略。
（4）根據制定的發展戰略，正商地產公司從企業文化、組織架構、財務支撐、人才儲備、營銷體驗、產品研發創新等方面進行優化和強化，為正商地產的戰略目標實施提供強有力的保障措施，并建立戰略評價、調整體系，及時進行戰略調整。
二 研究方法
（一）文獻歸納法
本文搜集查閱了國內企業戰略理論、房地產行業戰略管理實例等相關文獻，并進行了系統的整理和分析，為正商地產發展戰略研究提供了充足的理論支持及實例研究經驗。
（二）案例分析法
本文在理論聯系實際的基礎上，通過 PEST、SWOT 模型分析方法對正商地產內外部環境做出了系統的分析，對戰略進行制定和實施并提出保障策略。
（三）實地調研法
本文結合作者自身工作崗位，對房地產行業情況有一定的了解基礎，根據論文內容需要，詳細了解公司內部實際情況，并與公司營銷、財務、招采等其他部門深入溝通，為本文寫作提供真實信息和數據支持，同時為正商地產公司發展戰略制定及實施提供決策依據。
第二章 正商地產外部環境分析
第一節 宏觀環境分析
企業的戰略規劃是建立在當前國家整個社會環境中的，是根據大宏觀環境為指導并作為參考標準的。企業發展總是處于機遇與威脅并存的環境中，企業如何去抓住機遇，規避潛在威脅，這就需要企業搜集所處大宏觀環境的各種信息并綜合分析，總結探索企業所處行業發展趨勢并迅速制定相應發展策略。政治環境（Political）、經濟環境（Economic）、社會環境（Social）、技術環境（Technological）是企業在制定戰略時需要考慮的四大關鍵因素。
一 政治環境分析
中國的房地產行業因為中國特有的經濟模式導致其自身的特殊性，在房地產市場根據其發展情況出現房價過高或者行業不景氣的時候，國家會根據經濟發展及民生反應情況出臺相應的政府文件進行宏觀調控。
2010 年開始，房地產行業發展過熱，房價猛漲，資本市場投資結構失調，國家出臺嚴厲的調控政策，且為了保證調控政策能夠得到徹底落實，國務院在2010 年 9 月 29 日出臺了穩定房價的“國五條”，本次調控范圍涉及到了土地、信貸、稅收、保障房等與房地產行業緊密相連的方方面面，具體內容如下：
（1）全國各地區要堅決執行國家最新房地產調控政策，在部分地區實現首付比例的調整和首套房的限購，對于不貫徹國家政策的地區進行問責。
（2）在全國范圍內推廣實行房地產交易個人所得稅。
（3）各銀行要加強和完善對消費性貸款的管理制度，嚴禁購買住房的過度泛濫貸款，第三套住房的貸款暫停審批。
（4）大力發展保障性安居工程建設，加大經廉租房和濟適用房的供應力度。
（5）嚴厲整頓房地產市場交易，禁止房地產商欺騙消費者，哄抬房價。對于拖延開工、故意閑置土地或者不發售樓盤的，將給予嚴厲的政策和經濟上的處罰。
第二節 鄭州房地產市場分析
2016 年鄭州市土地市場多家一線房企進駐，瘋狂圈地模式再次彰顯，鄭東新區龍湖副 CBD 區域土地市場“地王”頻出，位列前四的地塊均出自龍湖副 CBD。8 月 18 日金茂集團經過 9 小時 239 輪爭搶以 35.1 億摘得鄭東新區 14 號地，奪得 2016 年度土地總價、單價、樓面價“三料地王”。正商地產公司同時也進軍“地王窩”。
第三章 正商地產內部環境分析................. 22
第一節 公司基本情況...............22
第二節 公司內部環境分析.....................23
第四章 正商地產發展戰略的制定.. 32
第一節 正商地產 SWOT 分析 ......................32
第二節 正商地產的戰略目標.................33
第五章 正商地產發展戰略的實施............39
第一節 打造良好企業文化......................39
第二節 優化組織架構....................39
第五章 正商地產發展戰略的實施
第一節 打造良好企業文化
企業文化是一家企業在長期經營發展過程中形成的經營形象、價值理念、社會責任等多方面的綜合體現，是為企業發展和生存服務的，是企業競爭、發展、生存的精神靈魂。如果一個企業只注重財富積累，沒有相應的文化建設，這樣的企業是沒有靈魂的，是沒有精神源泉的，這樣的企業是沒有凝聚力的，沒有凝聚力的企業是發展不成一流企業。企業文化是企業管理中非常重要的因素之一，企業越強大，企業文化就越為重要，它在企業管理中起到的作用越大，也是企業在市場競爭中具有優勢且立于不敗之地的重要影響因素。
正商地產（集團）堅持打造卓越企業文化、完善治理內部結構、不斷優化管理流程及管控體系、管理方法，持續提升公司管理水平。公司始終秉承“為優秀人群創造品質生活”的使命,堅持“誠實守信、勤奮敬業、結果導向、精益筑家、客戶價值”的核心價值觀，確定了立足鄭州、布局全國、區域聚焦為主的發展戰略，專注構建“建造高品質、服務高品質、環境配套高品質”的高質項目，為提升人居環境、打造品質生活、促進城市化發展，不斷創新超越，奮發前行。通過內訓，外訓和其他方式，強化員工對于企業文化的認知，無論新老員工都能夠對企業文化做到發自肺腑的接受，真正做到志同道合，為正商地產的健康穩健發展做出應有的貢獻。
隨著正商地產公司規模的擴大，業務板塊逐漸繁瑣復雜，再加上一流企業管理模式及競爭模式的創新，導致鄭州市房地產格局逐漸發生變化，正商地產內部的問題也逐漸凸顯，例如“公司內部各部門責任相互推諉”、“各部門協調不順暢”、“小山頭主義”、“決策執行效率低下”等問題。這些內部矛盾不給予解決，勢必阻礙公司穩定持續發展，正商地產迅猛發展的步伐緩慢。公司的管理模式或者說內部組織架構存在的矛盾導致公司內部問題的激化。解決內部問題或化解內部矛盾，就要優化公司內部組織架構、改善管理模式，建立適合正商地產公司目前發展速度的組織架構體系，這是急需解決的首要問題。
第六章 結論
本文結合作者的工作之便及豐富的工作經驗，在實際工作中搜集并獲取了關于正商地產內外部大量的數據和信息，并查閱研究了國內關于戰略研究方面的大量文獻，對房地產行業戰略實例研究進行了系統的分析和整理，最后通過PEST、SWOT 模型對正商地產的內外部環境進行綜合評價總結，制定戰略目標以及保證戰略目標實現的措施。通過以上的研究學習得到如下結論：
（1）基于國家有利政策對鄭州發展的支持，鄭州市場潛力很大，國際業務機遇增多，但隨著一線房企的入駐，鄭州房地產市場競爭更加激烈，本土房企面臨的威脅大于機遇，因此正商地產基于目前房地產形勢，繼續深耕鄭州，做好細分市場分析，研發有競爭力的產品，同時抓住國際機遇，實現國際資本對接，擴大國際業務板塊，公司多元化經營，始終堅持立足鄭州、布局全國、區域聚焦的發展戰略。
（2）正商地產在鄭州區域具有知名度高、資源整合能力強等優勢，但一線房企的入駐、國家調控政策的收縮、“招、拍、掛”制度的完善，讓本土房企的優勢不再彰顯。與一線房企相比，正商
地產目前存在的問題大于自身優勢。因此，正商地產根據自身存在的問題，要強化內部管理水平，吸引優秀人才，打造良好企業文化，加強品牌戰略實施。
（3）企業的愿景是逐漸發展為一家綜合性的跨國企業，正商地產根據企業自身情況，制定區域聚焦、多元化經營、輕資產運營的具體戰略。
（4）為保證發展戰略實施，制定強有力的實施措施，同時建立戰略評價、調整體系，及時進行戰略調整，保證戰略目標實現。
本文為正商地產的發展戰略方向提出了一些觀點，有一定的指導性，但是因為房地產行業比較復雜，受國家政策及資本實力等方面綜合影響，本文難免有一些不足，所以在未來的學習和工作中，還有很大的提升空間。
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