影響房地產市場需求因素的灰色關聯度分析論文
從20世紀90年代以來，北京市房地產市場發生了巨大變化，無論是商品房的供給量、施工量、投資額，還是商品房銷售量等方面都取得了長足的發展。但近年北京市商品房的空置量卻不斷上漲，一方面是無效供給的不斷增加；另一方面是居民有效需求相對不足，這一對矛盾嚴重地制約了北京市房地產業的發展。因而，研究影響房地產市場需求因素以及各因素的相對重要性顯得尤為必要。
1影響房地產市場需求因素的選取及
1.1影響市場需求因素的選取
就目前的研究而言，通常將影響房地產市場需求的因素，表示為3種形式。其一為
式中D為住房需求量；m為人口總數；n為住房總數；I為居民收入J為居民儲蓄；R為住房租金；1為整體經濟發展速度^為各種政策法規[2]。其二為Q<=f(P,I,N,E,w),(2)
式中0<為一定時期房地產市場的需求量；P為房地產價格；I為消費者收入；N為人口數量；E為房地產預期價格變化；w為政策因素和其它因素。
而文獻中，則將房地產本身的價格、消費者收入水平和消費結構、城市化水平、消費者對未來的預期、國民經濟發展水平、國家有關部門經濟政策作為影響房地產市場需求的主要因素。
1.2影響市場需求因素的分析
式（1)(2)和文獻闡述大致相似。作者通過對上述3種表示方法的歸納、綜合和演繹，并且考慮到指標量化難易程度，選取房地產價格、居民人均收入、城鎮人口數量、國民經濟發展水平、城鎮人均居住面積5個改進的代表性因素對其進行分析，用商品房實際銷售量代表居民對商品房的實際需求。
Ｋ房地產價格。房地產價格一直是影響居民購房的主導因素，由于北京市商品房價格居全國各城市之首，因而需求者對價格的敏感程度更加明顯，據一項專業調查顯示，在近兩年內有購房意向的購房者中，有83.5%的被訪者準備購買5000元/m2以下的住房。但現實中北京市除經濟適用房外，商品房價格一般多在5000元/m2以上，這與居民所期望的價格水平相距甚遠。因而商品房價格可能直接影響商品房的銷售面積。
Ｌ城鎮居民人均收入。人均收入體現了居民的實際購買力，購買行為是購買欲望和購買能力的統一體。居民收入的逐漸提高必然會增加可支配收入，隨著消費結構逐漸改變以及福利分房制度的取消，居民在住房方面的投資越來越大，對居住需求越來越高，因而居民的收入以購買力的形式直接影響居民的需求能否實現。
Ｍ北京市人口總數。理論上，居民的總居住面積=人口總數X人均居住面積，因而即使在人均居住面積不變的情況下，人口的增加也會增大對住房總量的需求。北京作為大都市，人口的基數較大，新增的人口對住房銷售影響重大。
Ｎ國民經濟發展水平。國民經濟發展水平直接影響社會各行業的發展。經濟水平高必然會帶動房地產業自身的發展和各個產業對房地產的需求，同時會增強居民對未來的預期，從而增加對房地產的需求。作者用北京市每年GDP完成額代表北京市國民經濟發展水平，盡管具有片面性，但它從總體上體現了北京市經濟發展態勢。
Ｏ城鎮人均居住面積。隨著人們生活水平的提高，人們開始對居住條件提出更高的要求。截止到1999年，北京市城鎮人均居住面積只有14.3m2,與發達國家人均居住60?70m2相距甚遠。伴隨著經濟的發展和各種政策法規的相繼出臺，居民購房、換房的欲望愈來愈強烈。在具備購買能力的前提下，假設人口不變，人均居住面積的提高必然會增大對住房的需求。
2房地產需求影響因素的關聯度分析
2.1灰色關聯分析法
灰色關聯分析法是一種比較客觀的分析方法，對樣本量的多少和樣本有無規律同樣適用，而且計算量小，比較方便。其基本思想是根據序列曲線幾何形狀的相似程度判斷其聯系是否緊密，曲線越接近，相應序列之間的關聯度越大；反之就越小。
灰色關聯分析法具體步驟為：
2.2灰色關聯實例分析
用灰色關聯分析法對北京市房地產市場需求進行分析，運算過程敘述如下。
2.2.1因素選取
根據上面的分析，北京市房地產需求系統影響因素X,如表1所示，因素個數,'=0,1,~,5,各因素的樣本數^=1,2,…，9。
3結果分析
由上述結果可知綜合關聯度004>001>002>003>005，即影響商品房實際銷售量的各因素的重要性依次為。也就是說，在影響北京市房地產需求的5個主要因素中，人口總數對商品房實際銷售影響最大，其他因素影響的程度由大到小依次為全市GDP~商品房銷售價格、城市人均居住面積和城鎮居民的人均年收入，這為政府和房地產開發商的決策提供了依據。由于北京市人口基數大，因而人口對房地產需求影響突出。現階段北京市實行嚴格的計劃生育和外地人員進京政策，以限制人口急劇增長，這在一定程度上限制了對房地產的需求，但通過快速發展經濟合理地指導商品房銷售價格，進而帶動對房地產的需求不失為一良策。
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