物業管理經營體制的轉變
摘要：物業管理經營體制主要有經營制和代理制兩種模式，目前國內絕大數物業管理企業實行經營制管理，而香港、國外的物業管理企業則為代理制。經營制指物業管理公司把管理費作為“收入”扣除運作支出后的剩余管理費即為利潤，若管理費收不抵支，則由開發商或物業管理公司負責補足。代理制指物業管理公司收取業主的物業管理費，向業主提供各種服務并按一定的比例在管理費中提取適當酬金作為報酬，管理費結余歸業主所有，不足則由業主繳納管理費補足。
關鍵詞：物業管理
在我國實施了多年物業管理經營制，隨著物業管理行業的發展，這種經營機制由于獨立經營、業主主體地位難以體現、維修基金難以籌集或使用不當、服務質量難以提高等缺陷己越來越不適應物業管理發展的需要。從發展的角度來看，代理制是適應目前我國物業管理發展的經營機制，應大力倡導物業管理代理制，盡快實現物業管理經營制向代理制轉變。這是我國物業管理走向市場化、專業化的必然進程，是促進物業管理行業的健康發展的必由之路。
促進物業管理經營體制從經營制向代理制的轉變的關鍵在于：
一、政府行為
1、要加強對物業管理行業的指導和監督。政府應加強對物業管理的宣傳力度，引導全社會正確認識物業管理行業，大力倡導物業管理代理制。制訂物業管理委托管理合同樣本，明確物業管理公司每月的酬金數等等。物業管理主管部門應在物業管理創優考評、物業管理企業資質年檢等工作中檢查物業管理代理制的實施情況，并將物業管理代理制作為考評創優的首要條件，從而促使物業管理企業實現從經營承包制向代理酬金制的轉變。
2、健全物業管理法律法規。廣州市制訂的《廣州市物業管理辦法》和深圳市制訂的《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》等法律法規具有前瞻性，對物業管理經營機制的轉變具有重要的指導意義，但還應制訂有關細則，使之更具可操作性。內地物業管理落后于沿海地區，代理制也很少實施，應盡快修訂完善有關物業管理的法律法規，促進物業管理從經營制向代理制轉變。
3、要大力推行物業管理招投標。“誰開發、誰管理”模式是形成經營制的重要原因之一。這種模式導致物業管理市場“條塊分割”，缺乏競爭。各個物業管理公司囿于一小塊“地盤”難以通過現模化、專業化來降低物業管理公司的經營成本，導致資源嚴重浪費。為了促進物業管理市場的發展，推行物業管理招投標應是當務之急。推行招投標，有利于物業管理公司實現規模化經營，有利于資源的合理配置，從而推動經營制向代理制轉變。因此，政府應大力推行招投標，從而推動物業管理代理制的實施。
二、開發商行為
1、開發商應摒棄“肥水不流外人田”的陳舊觀念，讓物業管理走上市場化、專業化，將小區(大廈)的物業管理推向市場，最好通過招投標的方法選聘專業的物業管理公司管理。對屬下的物業管理公司則應建立自主經營、自負盈虧的經營管理體制，避免開發與管理權責不清、財務不分的混亂局面。
2、開發商應主動承擔前期物業管理的義務和費用，不要做各種減免管理費的承諾，應按政府指導價或業主與物業管理公司之間的協商定價交納其未售出物業的管理費;要完善配套設備設施，確保房屋質量，從而讓物業管理公司輕裝上陣，按物業管理自身規律運作。
三、業主、業主委員會行為
業主要轉變對物業管理的錯誤觀念，正確認識并行使業主的責任、權利和義務加強對物業管理企業的監管，確保代理制方式的順利實施。
1、健全組織
要保證代理制的順利實施，就必須發揮業主委員會的監督作用。據統計，廣州市1000多個住宅小區(大廈)里，成立業主委員會的只有100多個，絕大多數小區(大廈)未按規定成立業主委員會。因此，一方面業主應積極參與物業管理工作，積極成立業主委員會。另一方面，已成立的業主委員會應積極制訂業主委員會章程，促使委員會成員按章操作，充分發揮業主委員會應有的作用，監督物業管理公司按法律法規和管理合同開展管理活動。
2、在合同中明確代理制的管理機制
業主委員會應在與物業管理企業簽訂的物業管理合同中詳細載明各自的權責，明確物業管理代理制，量化物業管理的管理酬金，確立監管物業管理企業的原則及內容等。
3、量化物業管理公司的酬金
在代理制下，有兩種酬金計算方式，一是按管理費總支出一定比例(一般10%左右)提取;二是每月固定酬金(如幾萬元)。若按第一種方式即提取一定比例的管理費作為管理酬金，由于管理酬金與管理費支出總額掛鉤，物業管理司有可能拼命擴大管理費支出，亂花錢，以從中賺取較多的管理酬金。因此業主委員會可與物業物業管理公司協商，每定額給物業管理公司酬金，從而消除業主對代理制的顧慮，可保證業主的權益，完善代理制下的管理方式。
4、加強對物業管理企業的監管
業主、業主委員會應按委托管理合同條款監督物業管理企業，包括對物業管理費收支的監管，對物業管理公司的管理行為和員工的服務工作的監管，對房屋及配套設備設施的重大維修、更新項目的監管，從而約束物業管理公司的代理行為，確保物業管理公司履行其委托代理義務，按合同規定收取管理費等。
5、理解、配合、支持物業管理公司的管理舉措
業主與物業管理公司是委托管理合同的雙方當事人，具有平等的關系，業主應理解、配合、支持物業管理公司的工作。不可采取”橫挑鼻子，豎挑眼睛”的方式對物業管理公司橫加指責，也不可動不動以服務不好而拒交管理費。業主要明白，管理費不是物業管理公司的收入，物業管理費是維護小區(大廈)運作正常所需的費用，管理費少交，物業管理公司就難保證服務質量。
四、物業管理公司行為
物業管理公司要想在激烈的市場競爭中壯大和發展，就必須實施市場化、專業化的管理，不能依賴發展商生存，也不能采取短期行為任意侵占業主利益。物業管理公司應自覺采取代理酬金式的管理模式，走規范化管理之路，更好地為業主服務，塑造物業管理公司品牌。
1、勤儉持家，當好業主的管家
物業管理公司既要合理安排人力資源，提高員工素質，提高工作效率，降低員工管理成本，又要合理開支管理費，決不可大手大腳亂花管理費。
2、主動接受業主、業主委員會的監管
實行代理制管理方式后，物業管理公司應擺正自己服務的位置，主動接受業主、業主委員會的監管，包括定期公管理帳目，管理小區(大廈)的員工人數及薪金的年度預算報業主委員會審批，重大的房屋修繕、公用設備設施的維養及
更新等報業主委員會審批，大額費用支出(以合同為準)也報業主委員會審批。
實行代理制管理，物業管理公司不可將其各種費用、人員工資列入某一小區(大廈)的物業管理費中支出，物業管理公司只能根據合同的約定拿管理酬金。
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