解析物業服務合同履行問題
大學畢業論文，可能對于臨近畢業的同學們還是比較頭疼的一件事情，那么小編話不多說，直接給大家帶來物業管理畢業論文一篇，希望能夠幫助到畢業生們哦!
摘要：近年來，日益增多的物業服務糾紛案件給全國各地法院都帶來了不小的審判壓力。究其原因，不僅僅在于物業服務糾紛案件類型多樣、所涉及的法律關系復雜、案件帶有群體性特征導致處理難度較大;更為突出的還在于，法官對此類新興案件較為陌生，加之法律法規不健全，相關政策規定又因帶有體制轉軌的因素明顯滯后，既有的一些法律規定又比較原則，審判時缺少明確具體的條文規范，造成了司法實踐中的諸多困難。[1]在這樣的背景下，最高人民法院于2009年5月出臺了《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》[以下簡稱《物業服務解釋》]，對《物權法》以及《物業管理條例》中有關物業服務問題的抽象性、原則性條文進行了司法解釋，力求為審判實踐提供明確具體和統一的裁判標準。縱觀該《物業服務解釋》，其主要對物業服務合同的效力問題、物業服務合同的履行及違約責任問題、物業服務合同終止的法律適用問題以及該解釋的適用范圍和時間效力等問題作出了具體規定，其中許多規定從實務的角度來看都不乏亮點。[2]應當說，該解釋的出臺為今后司法實踐工作可操作性的提高奠定了基礎。但為了正確理解與適用該解釋，從理論的角度對物業服務糾紛所涉及的重要問題進行深入分析，仍屬必要。正是基于這樣的考慮，本文擬透過《物業服務解釋》的相關規定，結合司法實踐，對物業服務糾紛案件中最為核心的物業服務合同的履行以及與之密切相關的問題作重點探討，希望對正確理解與適用該司法解釋相關條款有所助益。
一、業主在物業服務合同中的主體地位及其義務認定
[一]業主的合同主體地位
物業服務合同的主體認定問題，是司法實踐中物業服務合同糾紛審理的一大難題。物業服務合同可分為前期物業服務合同和普通物業服務合同。根據我國《物業管理條例》第21條的規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”因此，前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業所簽訂。又根據我國《物業管理條例》第15條的規定：“業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。”因此，對于普通物業服務合同來說，則是由業委員會與物業服務企業所簽訂的。可以看到，在合同簽訂的形式上，無論是前期物業服務合同還是普通物業服務合同，業主均不是直接的合同簽訂者。在實踐中，這恰恰是業主經常據此而拒絕接受合同約束的重要理由，他們認為自己并非物業服務合同的當事人。
必須明確的是，《物業管理條例》第25條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”根據該條款，建設單位同物業買受人簽訂物業買賣合同時，包含了雙方轉讓前期物業服務合同的合意，因此，前期物業服務合同對業主之所以產生拘束力，根據在于建設單位與業主對物業服務合同的概括承受。[3]對于普通物業服務合同，《物權法》第76條、《物業管理條例》第11條都規定，選聘和解聘物業服務企業乃是業主共同決定的事項。物業服務企業是和業主而不是與業主委員會建立物業服務法律關系，業主委員會按照授權與業主大會選聘的物業服務企業訂立物業服務合同，則是業主自治權行使的結果。[4] 所以，盡管形式上來看業主未參與物業服務合同的簽訂，但究其實質，不管從現行的立法規定還是從法理上來說，業主都是物業服務合同中與物業服務企業相對的實際權利的享有者和義務的承擔者。
《物業服務解釋》對此作出了明確解釋，其第1條規定：“業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”由此，該條款明確規定了業主在物業服務合同中的主體地位。
[二]業主應承擔的主要合同義務
1.交納物業服務費的義務
物業服務合同是一種新型合同，理論與實務界對其性質難免有不同的認識，觀點主要有委托合同說、服務合同說、混合合同說、獨立合同說等等。通說主張應當借鑒委托合同的制度機理處理物業服務合同相關爭議，筆者對此較為贊同，因為不管是其法律關系的形成，還是物業服務合同的特征，與委托合同都有較高的相似度。從業主與物業服務企業的法律關系來看，業主是物業服務合同的委托人;從物業服務合同的內容來看，業主是支付報酬、接受服務的一方。業主有權利請求物業服務企業按照合同的內容提供相應的服務，與此相對應，業主的主要合同義務即是交納相關的物業服務費用。
當然，物業服務費用的內涵決不簡單地只是物業服務企業的傭金。物業服務費可分為公共性服務費[為物業產權人、使用人提供公用衛生清潔、公共設施維修保養和保安、綠化等公共性服務而收取的費用]、公眾代辦性服務費[為物業產權人、使用人提供代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性的服務而收到的費用]和特約服務費[為物業產權人、使用人提供特約服務而收取的費用]。[5]也有學者主張將物業服務費區分為兩類，一類是用于區分建筑物的基本維護、修繕、整治工作與日常管理及其他與居民生活相關的服務所支出的費用，即通常語境下的物業服務費;另一類是專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共同設施設備的維修的更新、改造的費用，稱為專項維修資金。[6]在日常生活中，廣大業主往往認為物業費僅限于物業服務企業的傭金，業主拒交、欠交物業服務費也成為司法實踐中引發物業服務糾紛的重要原因之一。《物業服務解釋》第6條作出了針對性規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據該條，物業服務企業在經書面催交后，業主無正當理由仍拒交、欠交物業費的，可以起訴業主并得到人民法院的支持。這不僅對物業服務企業迅速高效收繳物業費用提供了法律支持，同樣也對業主積極履行交納物業服務費的合同義務將起到督促和警示的作用。
2.協助義務
在物業服務企業實施物業維護、保養、保修的過程中，業主應當給予協助，該協助義務不僅包括積極層面的主動提供必要的便利，還包括消極層面的不得阻礙、妨害物業服務企業的服務及管理工作。針對業主的該項義務，《物業服務解釋》第4條賦予了物業服務企業相應的訴權：“業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。”根據該條規定，業主違反協助義務的，物業服務企業可以行使訴權，要求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應的民事責任。
二、物業服務企業的義務范圍認定
[一]物業服務企業的主要合同義務
物業服務企業作為物業服務的提供者，其義務范圍的認定乃是物業服務合同內容的重點。概括地說，物業服務企業受業主的委托，應當依照合同的約定提供相應的物業服務。根據《物業服務解釋》第3條第1款的規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”因此，就物業服務企業提供服務的內容而言，可高度概括為維修、養護、管理、維護四方面。在筆者看來，該四方面又可區分為兩個層次：第一個層次指向“對物的管理”，指的是對建筑物、基地、附屬設施、相關場地等共有部分進行維護、保養和修理;第二個層次則指向“對人的管理”，是對區分所有權人群居生活關系所進行的管理，[7]包括維護物業管理區域內的環境衛生，也包括維持和諧有序的公共秩序。例如，當部分業主不當行使專有權，對其他業主構成妨害，或者侵害業主的共同利益時，物業服務企業有義務對其進行提示和制止。
[二]物業服務企業承擔義務的擴充
值得注意的問題是，《物業服務解釋》第3條的規定依據合同默示條款理論，合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍。[8]合同默示條款理論 [Implied Terms]源自于英美法系。所謂默示條款，即是當事人并未寫入合同中，甚至從未協商過，但基于當事人的行為，或基于合同的明示條款，或基于法律、交易習慣及行業規則的規定，理應存在的合同條款。[9]一般說來，考察合同當事人的權利義務范圍，需要對當事人雙方所訂立合同的明示條款[Express Terms]，即雙方達成合意并寫明在合同中的相關事項作相應的解釋。但明示條款并不能完全涵蓋所有的合同內容，而且某些合同糾紛僅僅依照明示條款有可能無法得以解決。當依照合同的明示條款無法合理解決合同糾紛時，英美法系國家法院主張必須充分利用普通法的靈活機制，將默示條款納入合同之中，從一定意義上來說，默示條款的廣泛運用并作為修正合同的工具實際上是對意思自治原則所作的某種程度的否定;從另一層意義上來講，默示條款又是意思自治原則與法院行為相調和的中介。[10]因此，英國法系合同默示條款所承載的功能，在于明示條款對合同相關權利義務有未盡之處、阻礙合同履行及糾紛處理之時，得允許法官依照法律規定、相關習慣規則、明示條款等對合同內容進行推定進而作出裁判。而在大陸法系，盡管沒有默示條款之說，但在遭遇合同明示條款有所欠缺之時，合同目的的實現是依賴于合同的解釋原理以及合同漏洞的補充來完成的。如我國《合同法》第61條規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”合同有關條款及交易習慣均可作為合同約定欠缺或約定不明時的參照。另外，我國《合同法》第60條還規定了合同的附隨義務：“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”這是依據誠實信用原則對合同當事人的義務范圍所進行的擴張。[11]從方法論的角度來說，默示條款理論亦是一種合同漏洞的補充方法，兩大法系對此問題的應對雖然方法各異但目的相同，可謂殊途同歸。當然，合理借鑒默示條款理論對我國合同法的理論與實踐都具有重要意義，《物業服務解釋》第3條的規定便是很好的說明。
根據《物業服務解釋》第3條第1款的規定，物業服務企業承擔義務的依據范圍不僅包括合同約定，還包括法律、法規的規定以及相關行業規范的規定。特別需要指出的是第3條第2款規定：“物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。”據此，物業服務企業公開作出的服務承諾以及服務細則也將作為物業服務企業承擔義務的依據。其原因在于，物業服務企業公開作出的服務承諾及其制定的服務細則，在業主對物業服務企業的選聘過程中，對業主的最終決定有重大影響。服務承諾及服務細則，作為物業服務企業的一種“單方允諾”，[12]也作為其與業主訂約的基礎，必然也必須對其行為產生約束力，這對業主權利的保障非常重要。
[三]物業服務企業安全保障義務的理解與認定
物業服務企業對業主的財產及人身是否應承擔安全保障義務?如需承擔，其限度范圍應當如何認定?這也是司法實踐中較為常見且理論上存在爭議的問題。2008 年公布的《物業服務解釋》的征求意見稿中曾設有關于物業服務企業安全保障義務的條文，其第八條規定：“物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。”而在正式出臺的《物業服務解釋》中則未見該條款，有專家因此認為最高法院對物業服務企業的安全保障義務持否定態度，并且主張不能將物業服務企業列為承擔安全保障義務的主體，要求其承擔安全保障義務既無法律依據，也無法理基礎。[13]
應該說，在有關安全保障義務的基本理論、法律構造及其成文法規范均尚不明朗的情況下，確實不宜匆忙就物業服務企業的安全保障義務作出明確的規定。但這并不必然意味著物業服務企業沒有任何安全保障義務之承擔。理論上講，物業服務企業于特定情形下承擔安全保障義務，在法律適用上仍存有解釋的空間。
1.司法解釋
最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》[以下簡稱《人身損害賠償解釋》]第6條規定：“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。”這是我國法院借鑒德國法上的交往安全義務理論[14]對安全保障義務所作出的直接規定。根據該條規定，承擔安全保障義務的主體為經營活動的經營者和其他社會活動的組織者，但并不僅僅限于條文所列舉的從事住宿、餐飲、娛樂的經營者和活動組織者。隨著對安全保障義務理論研究的深化，司法實踐對安全保障義務的適用早已不再局限于條文列舉的經營者，諸如銀行、機場，物業服務企業等也已囊括其中。如“室內被害案”中，法院認定物業服務企業未正常使用保安監控系統及未嚴格執行對外來人員的登記制度，違反了安全保障義務，應對原告的死亡在其能夠防止或制止損害的范圍內承擔相應的賠償責任。[15]從物業服務企業的性質來說，其所從事的也是一種服務性行業，當然屬于經營者的范疇;更為重要的，從法理上來說，物業服務企業符合成為安全保障義務承擔者的法理依據，如危險控制理論的要求、收益與風險相一致原理的要求、節約社會總成本的要求等等。[16]事實上，判斷是否承擔安全保障義務的標準并不在于承擔者是否具有哪種 “經營者”的身份，而是在于其是否具有“對危險源的控制力”。[17]作為對物業服務區域進行實際管理的物業服務企業，對區域內危險源的控制力顯然要高于業主。因此，物業服務企業在一定情形下承擔相應的安全保障義務不僅符合人們日常的生活經驗，也有相應的法理基礎。
2.合同的約定或合同附隨義務
通常來說，物業服務企業與業主都會在服務合同中對安全保障義務加以約定，物業服務企業也會為此配有專門的保安人員、建立相關安保機制、安裝必要的電子監控系統、對區域邊境的圍護設施加以完善，物業服務區域內的安全保障工作是物業服務企業實施日常管理的一項重要內容。在合同對安全保障義務作出明確約定的情況下，物業服務企業違反此義務而對業主的財產或人身造成損害的，將承擔相應的違約責任。這種損害不僅包括物業服務企業所有或管理下的物對業主造成的損害 [18];也包括因第三人的侵權行為對業主造成的損害。[19]
其次，根據《物業服務解釋》第3條第2款的規定，物業服務企業的單方承諾與服務細則也納入到合同內容中，因此，如果在其單方承諾或服務細則中有涉及到安全保障義務的服務承諾，也將作為合同義務加以履行。
另外，附隨義務除了為輔助實現債權人之給付利益外，還有避免侵害債權人之人身或財產上利益的功能，此類義務，德國學者統稱為Schutzflicht[保護義務]，論其性質，實與侵權行為法上之交易安全義務[Verkehrssicherungspflicht]同其性質。[20]依據物業服務合同的性質及合同的目的，物業服務企業對業主及服務區域內的安全承擔保護義務屬于合同附隨義務的范圍。因此，即使合同中沒有對安全保障義務作出約定或約定不明確，但根據《合同法》第60條的規定，基于誠信原則衍生出的合同附隨義務也是安全保障義務的法源之一。
由上可知，物業服務企業違反安全保障義務，造成業主合法權益受到損害的，既可因侵權而承擔侵權責任，也可因違約而承擔違約責任。此時將發生請求權的競合，根據《合同法》第120條的規定，當事人可以選擇依《合同法》提起違約之訴，也可以選擇依侵權法規范提起侵權之訴。
3.安全保障義務的限度
必須指出的是，物業服務企業的安全保障義務并非可以隨意解釋和適用，不當界定和濫用會導致安全保障義務無邊界的擴張，這將給物業服務企業帶來極大的經營風險，不利于其整個行業的發展，最終也可能反過來對廣大業主造成不利影響。例如，在令學界和法官都感到疑難的高空不明拋擲物致人損害的案件當中，就有法院以物業公司未盡安全保障義務為由而令其承擔一定的責任。[21]筆者認為如此裁判大可商榷。“高空拋物”與“高空墜物”雖然只有一字之差，但不同的案件事實對物業服務企業應盡的安全保障義務的內容及限度要求則相距甚遠。高空墜物案件，可能由于物業服務企業疏于管理而發生，而高空拋物致人損害，乃因第三人侵權行為而發生，要求物業服務企業對高空拋物人進行監督和防范，顯然不合理地提高了其注意義務的范圍，擴張了安全保障義務的限度。當然，合理與不合理的區分標準，無法一言概之，只能視個案的具體案情而分別裁判，但通常來說，只要物業服務企業在保安人員及設施的配備、保安制度的建立、保安制度的落實方面做足了工作，則應判定其已盡到安全保障義務。可以肯定的是，這種具體問題具體分析而得到的標準依然無法脫離若干重要判斷因素的檢驗，如法律法規、法理學說、公平正義價值觀甚至經驗常識等等。
三、物業服務合同糾紛司法裁判所涉及的利益衡量與法律解釋
[一]利益衡量：合同的履行與業主相關權利的沖突
1.沖突的產生在《物業服務解釋》頒布之前，物業服務合同通常被稱為物業管理合同。就這一名稱問題，學界曾進行過討論。有觀點認為，物業管理中的“管理”一詞具有行政隸屬的服從性意義，反映了傳統物業管理模式的特征，難以體現現代物業管理專業化、社會化、市場化的平等服務關系本質，宜用“人居服務”或“物業服務”的稱謂取而代之。[22]多數學者對此較為贊同。受該觀點的影響，《物權法》將過去的“物業管理企業”改稱為“物業服務企業”，《物業管理條例》隨之做出相應修改，也將“物業管理企業”統統改為“物業服務企業”。此次《物業服務解釋》開宗明義，定位于“物業服務糾紛”，非常準確地界定了所要調整的法律關系。物業服務糾紛，是物業服務企業與業主之間在履行物業服務合同中產生的糾紛，屬于債權糾紛。它不同于物業管理糾紛，后者是共同管理人[即業主]因對區分所有的建筑物的使用、收益、支配而發生的糾紛。[23]因此，業主擁有物業管理權，而物業服務企業需要承擔物業服務的義務。當然，不可否認的一點是，物業服務企業履行物業服務合同，其對建筑物的共有部分擁有事實上的管理的權利，該種管理的權利乃基于企業的委托授權，在該語境之下，“管理指向的是物業管理企業與建筑物業之間的主客體關系”，[24]其既是一種權利，也是一種義務。在這一層面上來講，管理與服務具有相同的含義。
一般說來，業主的物業管理權與物業服務企業實際擁有的管理權利，在內容上應該是一致的，物業服務企業的管理應當以業主授權的內容為基礎。但在特殊情形下，也會發生沖突。例如，業主大會或業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂合同，但合同的內容侵害部分業主的合法權益，這時產生的問題就是，部分業主與其他業主的物業管理權發生沖突，物業服務企業的管理權利與部分業主的物業管理權發生沖突，物業服務企業履行該合同的相關約定將導致部分業主的合法權益受損。此時部分業主為保護自己的合法權益，可以依據《物權法》的規定行使撤銷權，但撤銷權的性質、效力及行使等問題尚待探討。
2.業主撤銷權的效力
筆者認為，就業主撤銷權設立的目的來看，是為了防止業主大會或業主委員會濫用權利作出決定而損害業主的合法權益。但就業主大會或業主委員會與物業服務企業簽訂的合同內容行使撤銷權，就不僅僅是業主大會或業主委員會濫用權利的問題，還往往涉及到業主之間的利益分配問題。如在《物權法》頒布后的所謂首例業主撤銷案件中，多數業主[377戶]贊同在小區內新設一道圍墻，以防止外來車輛和人員隨意進出小區，但少數業主[8戶]認為，該圍墻減少了他們實際使用的公共面積，侵害其合法權益。此時，判斷能否因部分業主行使撤銷權而將物業服務合同的相關內容歸于無效的問題，實質上轉化為對行使撤銷權的部分業主與其他業主之間的利益進行衡量問題。這屬于民法上的價值判斷。何者的利益需要優先保護或者何者利益具有更高的價值位階，則需依賴于相關法理及利益衡量之方法加以確定。依據我國學者提出的民法價值判斷問題的實體性論證規則，在沒有足夠充分且正當理由的情況下，不得主張限制民事主體的自由，[25]如果對部分業主權利的限制是基于更高價值位階利益的考慮，則限制的理由可謂足夠充分且正當：如基于物業管理區域內的公共利益而對少數業主權利進行適當限制是合理的，則此時少數業主主張行使撤銷權就很難得到支持。相反，倘若被限制的部分業主的權利具有更高的價值位階，則對其自由不得加以限制，其撤銷權之主張便應該得到支持。因此，在某些特殊情形之下，業主撤銷權的效力亦不可一概而論，法院在裁判該類案件時，需要于具體個案中合理運用利益衡量之方法，尤其是加強裁判文書的說理部分，以理服人，保證判決的正當性和妥當性。
[二]法律解釋：物業服務合同履行中業主抗辯的“正當理由”
1.問題的提出
前已述及，業主拒交欠交物業服務費是司法實踐中的一大難題，《物業服務解釋》第6條對此作了針對性規定，根據該規定，物業服務企業經過書面催交程序，業主無正當理由仍拒交或欠交的，物業服務企業可向人民法院提起訴訟，并可得到法院支持。這一規定無疑為物業服務企業催交服務費用提供了有力的支持，但針對于具體的案件裁判而言，仍然涉及一個問題，即所謂“正當理由”該如何認定，正當理由的判斷標準何在?這仍是審判實踐操作中需要明確的。
2.對“正當理由”的認定
其實，《物業服務解釋》中的相關條文，對正當理由問題暗含了一定的說明，如第5條規定：“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”據此，“違規收費”即是業主抗辯的一項正當理由。第6條的后段，則從反面折射出正當理由的問題，該段規定：“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”因此，物業服務企業依照合同履行義務后，業主以未享受或無需接受相關服務進行抗辯的，無法構成正當理由。就事實來看，業主欠費抗辯的理由主要來自兩方面，其一為物業收費不合理;其二為物業未提供服務或服務不周。依據法律解釋方法中的體系解釋與目的解釋，[26]結合抗辯產生的事實原因，筆者認為，對正當理由的理解與判斷，可分為兩個層次：第一，違法或違約損害業主利益的，構成抗辯的正當理由。具體言之，即物業服務企業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合同的約定，損害業主利益的，可以作為業主抗辯的正當理由;第二，在不存在違法或明顯違約的情況下，對于業主以服務存在瑕疵提出的抗辯，需要以誠實信用原則為基礎，結合物業服務企業的服務標準與物業收費標準，對物業服務進行綜合評價，進而確定業主抗辯之正當理由能否成立。
3.訴訟中的證明及糾紛解決機制
對業主而言，基于正當理由的抗辯權的行使固然為其保障自身合法權益提供了有力保護，但也應該看到，抗辯權的賦予同樣給業主濫用權利留下了機會。為防止業主濫用正當理由進行抗辯，保障物業服務企業的合法權益，當業主基于正當理由行使抗辯權的，必須對其據以主張的正當理由進行證明。即業主此時必須舉證證明物業服務企業有違法違規違約之行為或證明其服務有不符合誠實信用要求之事實。否則，不僅業主的抗辯無效，其行為本身亦將承擔相應的法律后果。而對于司法實踐中越來越多的物業服務費糾紛案件，也必須建立相應的糾紛解決機制，進一步規范物業服務企業的經營管理，對物業服務行業的收費標準進行監管，完善業主自治體系等等，只有這樣，欠費糾紛才有可能有效避免。
結語
廣廈千萬，大庇天下。物業服務合同的履行與百姓生活休戚相關，與社會安定緊密聯系。就立法的層面，司法解釋的頒布為維護和保障合同當事人的利益提供了平臺，但從司法的角度來說，審判實踐中物業服務合同履行所涉及的問題可謂紛繁復雜，不僅事實判斷與價值判斷縱橫交錯，裁判的統一性與個案的妥當性也或許未必合致，而錯判誤判的情況亦在所難免。在這樣的情勢下，深入研究既有判例，總結過往的經驗教訓，就具體個案正確適用解釋條文、合理選擇并運用法律解釋及利益衡量之方法就顯得極為重要。因此，《物業服務解釋》的出臺固然將為今后的司法實踐工作提供較強的指引，但站在法律適用的立場之上，于法官而言，其工作依然任重道遠。
【解析物業服務合同履行問題】相關文章：
物業管理服務合同履行糾紛的調解處理12-14
《物業服務合同》07-16
物業服務合同12-14
物業服務合同10-21
物業服務的合同12-18
關于物業服務的合同10-14
前期物業服務合同11-25
《物業服務合同》范本12-21
最新物業服務合同12-03
(推薦)物業服務合同10-15