物業稅征稅對象
物業稅征稅對象
摘 要 本文從我國物業稅的征稅對象出發，通過分析國內外及滬渝方案關于征稅對象規定，筆者認為，我國物業稅的征稅對象應是我國境內土地、房屋及其建筑物。
包括外國人在我國境內的單位及其個人擁有所有權土地、房屋及其建筑物;產權不明的土地、房屋和建筑物因業主對其占有、使用而產生價值的范圍;也包括了目前已經購置的房產;業主僅擁有的一套住房，但物業稅的征稅對象不涉及農村，不涉及除商品房外的其他產權房。
關鍵詞 物業稅 房產稅 征稅對象
稅收是國家宏觀調控的有利工具之一，是調節經濟的重要杠桿，也是財政收入的重要手段，房地產稅作為稅收最重要稅種之一，在調控房地產市場中起著極其重要的地位。
然而，我國當前房地產稅卻存在很多弊端。
第一，房地產課稅稅種繁雜、設置重疊，存在重復征稅;第二，在征稅過程中，“重交易，輕保有”，造成房地產業失衡;第三，地方稅權短缺，難以發揮地方政府征收管理的積極性，從而制約了房地產稅制的正常發展;第四，房地產相關配套制度不健全，稅收流失現象較為嚴重。
2010年1月9日重慶頒布了《個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》，而后，上海于1月27日印發了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知，“滬渝房產稅試行”在某種層度上有起到了積極作用，但也存在某些不足。
筆者認為，稅收開征合理與否，稅收要素的設置是重要的判斷標準。
一、物業稅的界定
目前，在我國大陸比較流行的叫法是物業稅，但對其定義，國內不同的學者給出的定義也不一樣。
有學者認為物業稅就是香港地區或東南亞國家的“財產稅”。
如：吳俊培在《關于物業稅》、《論我國的財產稅》等文中指出物業稅就是香港地區、東南亞國家的財產稅。
邵鋒在《物業稅開征與城市發展》等文章中也指出物業稅就是財產稅，類似的學者還有很多。
也有學者認為我國提出的物業稅概念不是我國香港地區或東南亞國家的“物業稅”。
如：蔡紅英在《對“物業稅”內涵及改革目標的進一步探討》中指出，我國的物業稅和香港及東南亞的不同，而應該是屬于房地產稅系列
筆者認為，討論物業稅的定義，首先應當明確物業稅的性質，根據稅法相關理論，按征稅對象的不同，稅收可劃分為：財產稅、流轉稅、所得稅和行為稅;財產稅是指以法律規定的特定財產為征稅對象的一類稅。
流轉稅是指凡是以商品流轉額和非商品流轉額為征稅對象的稅。
所得稅是以納稅人的所得額或者收入額為征稅對象的稅，又稱收益稅。
行為稅是指法律規定的特定的行為進行征收的稅。
從定義可以看出，物業稅應屬于財產稅，但物業稅又有別于廣義上的財產稅，財產稅是納稅人所有的財產，按照國外征收財產稅的情況看，它大致包含：土地、房屋等不動產;汽車、船舶、摩托車等家用動產;庫存商品、機器設備等營業性動產;同時還包含有營業性專利權、資源開采權、股權、有價證券、公司債券等無形動產。
而我們國家所討論的物業稅，它僅僅只對“物業”征收，“物業”是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。
比如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等等。
它僅指不動產，而不包括財產稅中動產。
綜上所述，物業稅應具有財產稅的特征而又不完全屬于財產稅。
居于這兩者，我們可以對物業稅作這樣的界定，物業稅是指對土地和房屋等不動產在一定期間內(通常是一年)依據不動產在市場中的價值向不動產所有者或使用者征收的一種稅。
二、國外及我國香港、臺灣地區物業稅征稅對象介紹
美國財產稅的征稅對象原則上是納稅人擁有的動產和不動產。
納稅財產主要包括有土地、企業營業動產、房產等。
雖然美國開征的財產稅，物業稅只是其中的一部分，但其繳納最主要的還是物業稅。
日本的物業稅征收的對象主要是房地產，其涉及的范圍較廣，具體包括有住房、工廠、店鋪、倉庫及其它建筑物。
只要能夠具有使用價值的“物業”都在征收的范圍之內，如具有使用價值的附屬物等，假如因增加房屋的某一建筑物，例如陽臺或是小屋，而該增加的附屬物因其具有使用價值也應納入課稅范圍之內。
香港物業稅(狹義上)的課稅對象是指香港境內用于出租而非自用的土地(不包括農用地)、房屋、其它建筑物等物業。
而差餉稅的課稅對象則包括自用的和非自用的兩類，其免征的對象很少，具體包括：土地、房屋、其它建筑物等不動產。
三、國內物業稅征稅對象的探討
關于物業稅的征稅范圍，目前國內學者的爭議點主要聚集在以下問題：征稅對象是否涉及農村;征稅對象是否涉及已登記的存量房;征稅對象是否涉及除商品外的其他產權房。
(一)征稅的范圍是否涉及農村。
關于這個問題，目前國內學者有以下三種觀點，第一種觀點認為征收對象不應涉及農村，其范圍僅限于城市、縣城、建制鎮以及工礦區;第二種觀點認為，除了上述范圍內還需擴大到農村;第三種觀點認為，目前征收范圍應是城市、縣城、建制鎮以及工礦區，等時機成熟了再擴展到農村。
其實這三者聚集的焦點是是否擴大到農村以及什么時候對農村征收的問題。
筆者傾向于第三種觀點，改革開放以來，我國雖然城鎮化進化很快，在一些地區農村與城市的界限也越來越近于模糊，但現今對農村開征物業稅仍不成熟，理由如下：
首先，我國農村經濟水平仍不高，剛剛解決了溫飽問題，農業稅也剛剛取消不久，而物業稅的開征是按照面積的大小來征收的，在我國，農村的房產面積相對較大，這樣將會給經濟水平相對落后的農村業主帶來不可承受的負擔，暫緩開征農村物業稅，可以減輕農民的負擔，促進農村經濟的發展。
其次，現今我國的評估機制很難對農村房地產做出合理的評估，有很多農村沒有統一的房地產市場價值概念，按照何種標準對其評估很難統一。
(二)征收對象是否涉及存量房。
關于征收對象是否涉及存量房，主要集中在是否取消交納土地出讓金的問題上。
筆者認為開征物業稅不應取消土地出讓金。
首先，土地出讓金是費，而物業稅是稅，二者的性質以及在社會上發揮的作用是完全不同的，稅、費二者不具有相互替代性。
其次，取消土地出讓金不利于我國的廉政建設，容易滋生腐朽。
開征物業稅的同時取消土地出讓金，由于不用一次性繳納土地出讓金，土地的交易與供應則不再有資金這道高高的門檻，通過拍賣、招標、掛牌出讓的方式也沒了根據，政府分配土地更沒有了根據，是憑人情還是憑關系，這些都沒有一個統一的標準。
第三，以物業稅代替土地出讓金不具有現實可行性。
物業稅的計稅依據是按照房地產的價值計稅，而作為房屋本身的價值不會隨著時間或是其他外界因素的變化而升值的，相反，房屋會隨著時間的變化而不斷折舊，其真正升值的土地因為取消了土地出讓金，使土地無償取得，這樣將造成地價和土地市場的消失，從而使得房價無法得到科學的估算，對物業計稅也無法得到統一的依據，最后將使物業稅的征收無法正常進行，造成社會不公平現象的發生。
因此，只要物業稅的設置合理，對目前已購置房產的業主來說是不存在重復收稅的，同時也可以解決取消土地出讓金而帶來的種種問題。
(三)開征范圍是否涉及除商品外的其他產權房。
我國城鎮用房主要是商品房，但也包括其他形式的住房，如小產權房、福利房、房改房、經濟適用房等等，對于這類產權房是否征收物業稅，國內學者有不同的觀點。
主張對其他產權房開征物業稅的學者認為，這些區別的實質只是能否進入市場進行流通，其主張，如果對商品房征稅外的其他產權房征稅，理論上符合受益原則。
而主張不對其他產權房開征物業稅的學者則認為，依據公平原則，稅收的征收是縮小財富差距，如果又對其他產權房征稅的話則無法實現實質公平。
筆者認為物業稅的征稅對象不應涉及其他產權房。
理由如下：
首先，其他產權房是國家對一些弱勢群體的福利政策，其存在的原因是由于這些群體沒有能力或是沒有足夠的能力購置房產，是保障性住房，如果再對這些房產開征物業稅的話，不但與國家的政策相違背，也違背了物業稅開征的作用，物業稅的開征從某種意義上說，可以縮小貧富差距維護社會穩定，實現社會公平，如果仍對其他產權房開征物業稅則失去了這一意義。
其次，對其他產權房開征物業稅很難施行，且不實際。
我國現今的房產制度比較亂，評估制度尚未健全，納稅人的納稅意識還有待提升，如何評估、怎么評估、是否按照市場的價值評估等等這些問題尚未解決，對其他產權房開征物業稅很難實現。
第三，其他產權房沒有年限限制，物業稅的設置是按照一定的年限每年征稅，且征稅額隨著土地的價值逐年提高，再者，商品房開征物業稅是把土地出讓金相應地平攤或是減少土地出讓金，這些產權房繳納物業稅，從某種意義上說，和商品房則沒有任何區別了，也就失去國家設置其他產權房的意義。
四、滬渝房產稅改革試點方案征稅對象的規定
重慶方案的征收對象采取的是分步的實施方式，現納入征收的住房主要包括以下三種：第一種是個人擁有的獨棟商品住宅;第二種是個人新購的高檔住房。
這里的高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。
第三種是在重慶市同時無工作、無企業和無戶籍的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。
上海方案的征收對象是指在上海新購且該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。
從上面的規定可以看出，上海征收的范圍只限于新購房，相對上海，重慶的征收范圍廣一些，既針對存量房也針對新購房，體現的是對高檔的個人住房征稅。
但滬渝方案規定的征稅對象有一個共同特點都以第二套房為起征點(除了上海非本市居民，但本質上也是一致，因為其在減免上又做了特殊規定)，這一點筆者有不同的看法。
其實對于征稅對象是從哪一套房開征問題，國內學者一直存在爭議。
第一種觀點認為應該從第一套房開征，現在國際上很多國家都是這種征收辦法，例如美國。
可是反對者認為，這樣不僅起不到征稅的作用，還會引起社會的不滿，目前，我國買房就很難，很多人好不容易買到了房子還得還“貸款”，負擔已經很重，如果還要繳納物業稅，對他們來說難免不是一個“噩耗”，而且對于一些家庭比較困難的業主，將面臨“住不起”的困境，物業稅開征的目的之一是為了解決“買不起房”的問題，可是現在開征后竟然出現了“住不起房”的問題。
此外，在中國有很多城市的居民還存在幾世同堂的情況，他們僅擁有一套房子，父親把房子傳子女、子女再把房子傳孫子，雖然表面上他們所擁有的房子飛速漲價，可是他們的經濟狀況仍舊貧窮，他們從未讓自己的房子在市場上流通，也沒有得到利潤。
對這些群體開征物業稅將會引起他們的不滿。
還有另一種觀點認為，物業稅起征點是家庭擁有的第二套房子，第一套自住的房子不征收。
從滬渝方案來看，符合第二種觀點，但筆者仍傾向于第一種觀點。
但在設置上應對某些特殊的情況作出免征或是減免的規定。
理由如下：
首先，起征點從第一套房子開征更能實現整體的公平，根據受益原則，居民住房享用著國家提供了很多公共產品，包括基礎設施，治安，消防，安全保障等，政府在一塊投入了很多，包括人力、物力還有資金，同時，隨著政府這些公共產品的投入而使得該區的經濟環境和自然環境發生改善，物業也隨之升值。
而作為受益的居民卻無償的享用著這一切，現今開征物業稅，對第一套與第二套都相同受益的物業來說，也應該公平對待。
其次，起征點從第二套開征存在很大的漏洞。
第一，很難確認哪套屬于第二套，假如某業主，其有兩套房子，一套120平米，價值100萬，另一套60平米，價值40萬，那么怎么確定哪個是第二套，業主肯定選擇價值便宜的計稅。
退一步說，如果按房地產登記的時間來確定的話，那么業主對第一套房子的購置都會選擇大戶型，不利于房地產市場的發展。
重慶方案規定的存量房也應繳納物業稅，那么對存量房怎么認定，按照登記時間的話，對那么購買第二套大戶型的業主來說是不公平的。
第二，可能會造成社會出現“假離婚”現象。
因為物業稅僅對擁有第二套住房的家庭開征，所以擁有兩套住房的家庭，通過“假離婚”變成兩個家庭，繞開物業稅，這種情況在中國是有可能出現的。
再次，只要設置合理，起征點從第一套開征不會引起社會群眾的不滿。
對于那些擁有第一套房且經濟水平不高，或是現今仍無法繳納物業稅的業主可以給予減免，根據具體情況作合理設置，從第二套起征會更合理。
五、結論
物業稅的征收對象是開征物業稅的一個重點，也是順利開征物業稅必須解決的難點，其存在的問題比較多，而且爭議點比較大。
從上面國外及我國相關地區的分析可以看出，現今國際上征稅對象主要還是土地及建筑物。
如：美國財產稅的征稅對象是納稅人擁有的動產和不動產，主要包括有土地、企業營業動產、房產等;日本的物業稅征收的對象主要是房地產，具體包括有住房、工廠、店鋪、倉庫及其它建筑物;香港物業稅的課稅對象是土地、房屋及其他建筑物;我國臺灣地區物業稅的征收對象包括土地和房屋及其建筑物。
同時，這些國家都對農用地作出免稅的規定。
從上面對國內學者觀點的綜合分析以及對“滬渝方案”規定的分析得出。
我國開征物業稅，其征稅對象不能涉及到農村，只能居于城市、縣城、建制鎮以及工礦區，等時機成熟了再擴展到農村;對目前已經購置的房屋仍應當征收物業稅，但是在稅率的設置上有別物業稅開證之后新購置的房地產，甚至可以根據具體的特殊情況對其免征物業稅。
政府對于土地的批租仍需向承租方一次性收取土地出讓金，但土地出讓金的金額應當相應的降低，結合以后物業稅的稅率作出不同的調整;對于目前我國除商品房外的其他產權房不應征收物業稅，等條件允許時再相應作出調整和修改。
我國開征物業稅的征稅對象應是納稅人擁有所有權的土地、房屋及其建筑物。
物業稅的設置應當遵循“寬稅基”的基本原則。
除了一些特殊的免稅范圍外，不但應對現今擁有所有權的土地、房屋及其建筑物的業主征稅，同時對一些不明產權的使用者或是管理者也應當征收物業稅，只要是城市、縣城、建制鎮以及工礦區內的房地產都是征稅的范圍，同時，對于土地、房屋或是其他建筑物的新增建筑物或附屬建筑物(如涼臺，小陽臺，小平樓等)，只要具有使用價值的，也應當對其征收物業稅。
綜上所述，我國物業稅的征稅對象包括我國境內土地、房屋及其建筑物。
包括外國人在我國境內的單位及其個人擁有所有權土地、房屋及其建筑物，同時也包括因業主對其占有、使用而產生價值的一些產權不明的土地、房屋和建筑物。
注釋：
劉劍文主編：《財政稅收法》，法律出版社2004年版，第190頁.
鐘偉、馮維江：《物業稅征收的國際經驗及借鑒研究》，載《稅務研究》2004年第4期.
Aaron. H. J. Who Pays the Property Tax[M].Washington， DC： Brookings Institution， 1975.
王素昭、李靜華：《國外物業稅的經驗及啟示》，載《山西建筑》2008年第1期.
任壽根：《港澳臺房地產業與房產稅制度》，載《涉外稅務》2000年第2期.
受益原則是指，人們房享用了政府提供的基礎設施等公共產品，包括治安保護、消防安全、自然環境和公共環境的改善等，同時由于政府提供的這些改變，使得居民住房隨之升值。
從而能夠順利地為其財產所有者帶來經濟利益或心理上的滿足。
作為受益人，財產所有者理應為這種產權保護支付一定的報酬.
《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》第2條.
參見：《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》第3條.
按照物業稅的稅率設置，假如是0.1%――3%的幅度，按1%的稅率，一套100萬的房子，每年就應該繳納1萬元，1萬元對于很多家庭來說還是一個不小的收入，(據統計，中國的人均存款不到2萬元)，很多夫妻就可能會選擇假離婚.
參考文獻：
[1]北京大學中國經濟研究中心宏觀組：《中國物業稅研究：理論、政策與可行性》，北京大學出版社2007年版。
[2]張青：《物業稅研究》，中國財政經濟出版社2006年版。
[3]鄧宏乾：《中國房地產稅制研究》，華中師范大學出版社2000年版。
[4]蔡紅英：《對“物業稅”內涵及改革目標的進一步探討》，載《湖北經濟學院學報》2006年第4期。
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