物業管理論文[推薦]
在日常學習和工作生活中，大家都接觸過論文吧，論文是進行各個學術領域研究和描述學術研究成果的一種說理文章。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？以下是小編幫大家整理的物業管理論文，僅供參考，大家一起來看看吧。
![物業管理論文[推薦]](/pic/00/l/c2dbcec405.jpg)
物業管理論文1
摘要：高校后勤社會化改革已開展多年，在探索中改革成果逐漸顯現，但在信息化技術浪潮的推動下，對網絡技術與管理工作的結合使用并未實現突破。本文從高校后勤物業管理社會化的視角，以現代化的服務平臺為工具，詮釋新型高校物業管理服務平臺的內涵，提出當前高校物業管理社會化進程中出現的問題，并利用服務平臺的使用解決之。
關鍵詞：高校物業社會化；服務平臺；管理
一、建設高校物業社會化管理服務平臺的背景及意義
近年來，高等教育改革的深化導致辦學規模逐漸擴大，物業服務面積不斷增加，伴隨而來的是管理任務的增加、管理難度的加大，這必然會牽扯高校在教學科研等主要工作的精力。而網絡信息技術的高速發展為高校物業社會化指出一條新路。首先社會化服務平臺可以提高工作效率，及時提供服務、解決問題。高校師生是高知群體，具有互聯網使用意識和技能，當需要物業服務時，他們能及時通過網絡平臺與物業服務部門溝通，而在另一端的信息接收者——物業單位也能及時了解詳細情況，避免了因溝通不暢帶來的工作效率的低下。其次社會化服務平臺能夠節約物業管理的成本。通過物業平臺的溝通功能，使消費群體——高校師生能夠點對點的找到相關責任人，減少了諸多中間環節，進而節約了人力成本和物質成本。最后社會化服務平臺能夠利用大數據技術收集全面的信息，幫助加強物業管理。通過對后臺數據的整理和分析，能夠得出很多有用的信息，如：故障率最多的設備，快遞收發最頻繁的地點，學生購買行為最密集的時間等。在了解信息的基礎上，可以更有針對性的加強設備的維護、設置自助快遞終端的規模、增強銷售網點的針對性。
二、高校物業社會化的含義
高校物業管理不同于其他類別的物業管理，其服務對象是高校全體師生并對高校物資財產的維護和管理，服務群體成員關系密切，具有較高文化素養，較為一致的工作生活習慣。這就決定了物業管理服務特點鮮明。首先高校物業社會化要具有服務功能。通過提供優質的物業服務，良好的物業環境，高效的物業效率，為高校的教學科研提供堅實的后盾和保障，這是高校物業管理的中心和重點。其次高校物業社會化要具有育人功能。學生作為高校教育對象，接受到的教育不僅來源于課堂，良好的校園環境能使學生精神振奮、心情舒暢，激發對美的欣賞與追求。而物業管理人員在管理中的一言一行、精神面貌，對學生起到了示范性的作用。通過對不良行為習慣的勸導，能幫助學生形成良好的道德品質。再次高校物業社會化還具有社會政治性。由于高校的社會地位特殊，受關注度較高，做好物業管理工作關系到高校的社會影響力、物業單位的社會評價。是否能妥善處理與高校、師生的關系是高校物業社會化的難點。綜合以上解釋，可將高校物業社會化作以下界定“高校物業社會化，是將高校物業服務納入社會主義市場經濟體制，將高校現有的事業管理體系中的服務經營活動，從學校的職能中分離出來，建立由政府主導、高校參加、社會參與的滿足學校辦學需要的、融入社會第三產業的高校后勤服務保障體系。”而服務平臺是包括線上、線下的綜合性服務平臺，線上包括以公眾號、APP等為形式的服務板塊，如教學科研設備報修、宿舍報修、衛生保潔、安全保衛等；線下包括快遞終端、資源回收終端、服務體驗終端等。還包括物業管理內部使用的維修設備采購及庫存管理系統、遠程監控系統、集中呼叫服務中心、大數據分析系統等網絡技術軟件。
三、高校物業社會化服務平臺存在的問題
當前，以東部高校為主體的平臺建設初見成效，有些高等院校物業服務企業還建立了高等院校物業服務網站，初步建立了較為完善的具有自身特色的管理服務體系，經營模式和服務內容也較普通物業服務企業有所改進和拓展。但總體來說還存在很多亟待解決的問題。首先，高校物業社會化服務平臺人力資源薄弱。對于平臺的技術維護和使用需要專業技術性強的人員，對于服務主體需要較高素質、較強服務意識的專門人才。而物業從業者沒有正確看待師生群體的特殊性，往往抱著“替公家做事不用太認真”的態度，有的甚至以居高臨下的姿態對待學生，直接造成了物業公司跟師生乃至學校關系緊張。高校物業從業者無論從年齡、學歷、素質等各方面和其他物業相比都基本雷同，沒有體現出高校環境育人的'特殊性。其次，高校物業社會化盈利能力差。雖然高校的性質是非營利性的，但作為高校物業社會化的主體——外包物業企業，不可能完全不考慮盈利能力。而目前多數高校與企業的合作形式都是來源于學校撥付的物業管理費和其他服務性收費。作為高校的物業工作，無論工作強度、工作難度都不比其他物業管理工作小，所以物業服務的支出額較大。這就造成了高校物業社會化進程緩慢。再次，高校物業社會化缺乏與高校實際情況的結合。高校物業社會化的前提是針對高校服務的物業，而目前為高校提供的所有物業服務都完全按照物業行業標準，對高校的特殊性考慮不足。教學樓、實驗室、圖書館等具有高校特色的物業服務還是按照既定標準管理，沒有根據不同區域的不同特點針對性管理，當然不能滿足不同的功能性管理需求。同時，個別物業公司會以此為借口，降低服務質量，影響服務效果。最后，高校物業社會化監管難度大。高校物業社會化是通過與物業公司簽訂合同來實現的。高校物業服務千頭萬緒，涉及范圍廣、細節多，在合同里訂立的時候不可能每個條款都極為詳盡。這類商業合同一旦生效，是無法隨時調整修改的。物業公司一旦在履約的的過程中，受到利益的趨勢，在執行合同中以利潤最大化為最終目標，在行業規范的指引下進行服務標準和服務人員的調整，高校面對這種企業內部行為缺乏有效的約束對策，這無疑會加大高校的監管難度。此外，企業為降低成本可能會出現一些違反勞動合同法的行為，例如雇傭超齡或低齡勞動人員，不為員工購買職工保險等，一旦出現意外情況，高校難免會被卷入其中。
四、高校物業社會化服務平臺的解決對策
1、加強人力資源建設，提升服務人員素質。物業服務人員隊伍結構和總體素質決定了物業社會化服務質量。首先，物業公司應按照高校的特殊性選拔具有文化素養、工作能力及相關經驗的員工，并根據其經驗、興趣愛好、能力特長等將其安排在適合的崗位，使其才盡其用，還能發揮在工作崗位的能動性。在隊伍建設方面要本著取長補短的原則，使專業能力、工作閱歷、年齡結構協調互補。針對整個物業隊伍偏老化的問題，應采用老帶新、新扶老、新老結合的方式來實現新技術、舊觀念、經驗少的平衡。其次，利用校園優勢聘請學者做專業服務培訓，提升服務意識，掌握服務技巧。這既能達到提升服務人員素質的目的，也能溝通與服務對象——教師的關系。再次，對人員的考評也可使用線上線下結合的方法，采用網上投票和師生代表座談會的形式開展，也可在網絡平臺開展優秀員工的評比，這樣可以做到激勵和監督的作用。
2、開源節流，提供自愿消費型特色化服務。首先，在網絡平臺的建設中利用高校的科研能力和人才優勢進行開發和維護，通過設置維修設備采購及庫存管理系統、供應鏈管理系統、大數據分析系統合理控制采購量、庫存量，并根據數據分析出有形資產的提前維護時間，避免不必要的損失。分析監控系統的數據，能準確了解人流量大的地點，及時布置人員維持秩序。高校物業的業主是教職工和在校大學生，均是高層次的知識人群，具有先進的互聯網思維，是互聯網技術的最忠實的消費者。可以說，物業服務企業一手掌握了市場，一手擁有對了客源，同時掌握了買賣雙方。關鍵就要看物業公司如何打造好服務產品實現盈利。比如物業服務企業可以根據學校服務的項目，服務標準的要求，以及師生員工的消費層次，開展多元化多層次的經營服務。
3、高校、企業雙向溝通，制定符合高校特色的服務監管標準。高校的日常工作包括教學和科研，對于不同的物業單元承載的服務要求也是不同的。對于這種性質的服務，就需要物業企業在高校專門人員的指導下進行。而高校也應成立專門的部門和物業企業及時對接、積極溝通，形成一套全面的、行之有效的、人性化服務標準。在合同中應明確權利與責任，防止權責不清導致的推諉、扯皮現象，妨礙教學科研的有序進行。
4、建立以高校為監管主體，采用多種考評方法的監管機制。正因為高校是物業服務的對象，因此要堅持高校為監管主體的中心不動搖，最終的評價和監管權歸高校所有。但高校單方面監管也存在一定的片面性和主觀性，這就需要采用多種監管考評機制。首先，通過成立物業監管委員會，吸納包括學生、教師、職能部門、相關部門負責人等，不定期開展物業管理座談會，及時溝通，及時反饋，及時糾正。其次，通過網絡平臺、電話、物業反饋信箱等多種渠道收集廣大師生的各種建議，定期匯總，合理必要的納入物業服務監督考評標準中。也可通過網上報修等服務的反饋意見表所得分數，計入總體考評成績中。最后，可以聘請物業協會的專家綜合師生意見和物業企業的表現，給與指導。
物業管理論文2
物業管理最早出現在19世紀60年代的英國，至今發展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區接受香港的物業管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產行業利潤空間較大，競爭激烈，物業管理作為房地產開發的后續環節，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業管理成為我國發展最快的新興行業之一。但是，物業管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內地則普遍只有20年左右的發展歷史，發展速度快與發展歷史較短的現狀導致了物業管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩。因此，我們目前迫切需要對我國的物業管理進行認真的思考分析，把握正確的發展趨勢，才能將我國的物業管理打造得堅不可摧。
一、我國物業管理的現狀
（一）物業服務企業自身存在問題
1．資金問題
物業管理要講求經濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業管理的經費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數物業服務企業卻在抱怨物業管理的經費有困難。 開發商支付的管理基金（建設部有關文件規定是所開發的物業總造價的2%）以及有開發商和業主一起提供的維修基金不能完全落實，業主大多不愿負擔，因此取得這部分經費難度很大。接管物業時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經費項目不能落實。
2．資質問題
物業服務企業的資質直接反映了該企業的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業服務企業的一個綜合體現，也是取得廣大業主信任的一個標志，而目前我國的物業服務企業資質各個相差甚遠。物業服務企業在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發商組建的物業服務企業或附屬的物業管理部、獨立組建的物業服務企業、房管所轉換的物業服務企業、各大系統單位組建的物業服務企業，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過
一、三兩種途徑組建起來的。而由開發商和房管所組建的物業服務企業不是把物業管理作為房地產的附屬品，就是延續計劃經濟體制的傳統觀念，制約著物業管理的自由市場化發展。
3.規模問題
有一些城市或地區的規劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規模小區不多，有的開發商甚至見縫插針客觀上給物業管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業
服務企業，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數字則是一般物業服務企業的經營保本底線。又如在武漢，注冊物業管理的企業有300多家，但是真正具有一級資質的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產背景的企業。
（二）物業管理行業發展不健全
1.業主缺乏物業知識
一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。
2.物業服務企業收費難
在物業管理中應該貫徹“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業服務企業收費范圍和價格透明度低，有的企業收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業服務企業提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業服務企業，這些都極大的影響了物業服務企業的發展。同時，使物業主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業服務企業進一步發展壯大。
3.地區間的發展不平衡
從我國物業管理的發展實踐看，經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的 1/7。據不完全統計，20xx 年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。
4. 法律體系不完善
不管從事什么行業，都必須有法可依才能夠保證整個行業的健康、快速發展，而目前我國在物業管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業管理的最高法律法規就是20xx年才頒布的《物業管理條例草案》，由此可見法律體系的建構還需要時日。
同時，也導致了物業服務企業與業主在管理與服務過程中產生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業服務企業與業主很難和諧相處；制定的法律法規與現實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實際各物業服務企業操作上有些差距，例如武漢市物業管理地方法規中規定物業管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數的物業管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業采取變相的收費方式。致使法律與現實相差甚遠，造成企業與業主有苦難言、有法難守的局面。
二、我國物業管理的發展趨勢
隨著社會的不斷進步，城市發展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業的現狀，隨著我國經濟的高速發展，必然會出現以規模化、專業化來降低成本提高利潤樹立品牌。針對制約物業管理健康發展的種種情況，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，使物業管理企業向著規模化、區域化、專業化的方向持續健康發展是值得我們思考和研究的重要問題。
（一） 人才的選擇是物業服務企業生存和發展的關鍵
一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業服務企業參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，多學習、多取經，增強企業的競爭力；外部方面，物業服務企業必須在品牌塑造上下功夫，創立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業市場競爭，全面提升企業的知名度，為物業管理可持續發展奠定的基礎。
（二） 物業管理市場必須建立公平的市場競爭機制
招投標要求公平競爭，企業之間比管理、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優勝劣汰。這就要求行業破除保護主義、本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的`環境，更要維護競爭的秩序。
（三） 健全物業管理法律、法規體系
市場經濟是法制經濟。物業服務企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。
（四） 走專業化、規模化發展的道路
現在很多物業服務企業大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業服務公司的業務，也要自己干，很勉強地為業主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居
高不下，也使專業服務公司無事可做。而根據國外物業服務企業的發展歷程，物業管理行業將走向專業化道路，即物業服務企業僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業化公司去實施，一個20萬平方米的小區只需要一個管理員。中國物業管理也正朝著這一趨勢發展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業公司都如雨后春筍般出現。同時由于專業公司的專業化、低成本、高標準的優勢，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。
當然，物業服務企業要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規模化的經營作為堅強后盾。因此，在這個新的世紀里，物業服務企業必然要走兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積形成規模經營。
（五） 加大物業管理的宣傳力度
目前，在物業服務企業與業主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內容廣泛的優質服務，這種權利和義務的不對等的狀況不利于整個物業管理行業的健康發展。所以要加大對物業管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關心、支持物業管理。引導人們樹立正確的物業管理消費觀念，實現權利和義務對等統一。
物業管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產、工作和生活的環境改善了。對于這個新興的行業，我們不能求全責備，而應以比較平和的態度學習科學發展觀，把握其理論實質和思想內涵，開拓創新，促進其健康成長。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系的逐漸完善，我國的物業管理將會迎來它輝煌的未來！
參考文獻`
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結 語
非常感謝***老師給予我的悉心指導、多方面的入微關懷和幫助。老師淵博的知識、扎實的理論功底、高深的學術造詣、嚴謹的治學態度和胸懷寬宏的高尚品質，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語是永遠的美好回憶。
經過兩周的努力，淺談我國物業管理的現狀及發展趨勢的論文終于完成 在整個設計過程中，出現過很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學習過程中我體會到： 寫論文是一個不斷學習的過程，從最初剛寫論文時對企業職位面臨的問題的模糊認識到最后能夠對該問題有深刻的認識，我體會到實踐對于學習的重要性，以前只是明白理論，沒有經過實踐考察，對知識的理解不夠明確，通過這次的做，真正做到理論時間相結合。
總之，通過畢業設計,我深刻體會到要做好一個完整的事情，需要有系統的思維方式和方法，對待要解決的問題，要耐心、要善于運用已有的資源來充實自己。
物業管理論文3
【摘要】社會主義市場經濟體制的日趨完善和快速發展，推動著國有科研院所不斷深入改革。傳統的后勤管理方式已嚴重制約物業管理的效益，并影響著國有科研院所的整體創新和持續發展。本文簡要介紹了目前國有科研院所在物業管理中存在的問題，從能力重構的角度，提出若干解決思路，意在為科研院所的物業管理提供一定的借鑒作用。
【關鍵詞】國有科研院所；物業管理；能力重構；解決思路
一、物業管理概述
物業管理在20世紀50年代進入香港，伴隨著中國的改革開放，各沿海城市政府打破了傳統的管理方法，出臺了一系列關于土地使用的優惠政策，吸引了一批海外人士來中國居住和投資，促進了房地產業的迅速發展。因為海外人士生活方式的不同，對居住條件提出了更高的要求，傳統的房屋管理體制已遠遠不能滿足他們的需求，于是內地第一家物業管理公司于1981年3月在深圳成立。中國的物業管理經過近四十年的發展，已由一個傳統初級管理行業發展到具有現代化、智能化管理特征的行業。
二、國有科研院所物業管理存在的問題
由于國有科研院所物業管理大部分是從計劃經濟時期的后勤房管工作延續下來的，國有科研院所物業管理與當前物業市場的發展仍存在著一定差距。受傳統體制的影響，很多物業管理部門沒有獨立自主權和決策權，后勤房管式的物業管理也無法滿足市場需要，嚴重制約了科研院所管理的整體市場效益。首先，物業管理模式落后，沒能順應市場發展形勢。國有科研院所物業管理部門名義上是獨立核算，但是物業管理部門的人員、資金、組織設計、流程架構等都由國有科研院所內的上級部門控制，物業管理部門主要是對上級負責，而不是對顧客負責、對市場負責，于是便不可避免地造成物業管理在國有科研院所內的封閉性和福利性其次，物業管理效益低，創收途徑極為有限。隨著國有企業房產改革的深入，許多國有企業將自有住宅出售或出租給外部企業，但對于如何正常收繳物業管理費卻沒能形成規范和制度，導致出租易收租難，回收的費用不夠維持部門日常運作，經費主要還是靠上級財政撥款。另外，國有科研院所承擔了辦社會職能，經營成本相較非國有企業要高，如果不剝離企業辦社會職能，國有科研院所的競爭力無疑會下降，甚至可能被市場淘汰而結束企業生命。最后，物業管理部門員工整體素質不高。由于長期受計劃經濟時期物業管理機制的影響，國有科研院所物業管理部門大多都是后勤服務轉崗人員組成的群體，部門職工由上級分配或老弱安置。由于沒有下崗的威脅，缺乏學習和上進的動力，因此，盡管職工隊伍龐大，但管理水平和工作效率卻非常低，人浮于事的現象很普遍。
三、解決科研院所物業管理問題的思路
在現代市場經濟體制下，如何處理好物業管理與科研院所轉型發展之間的關系，如何改變計劃經濟體制遺留下來的后勤體制的被動狀態，在深化體制改革過程中促進物業管理的成功轉型，已成為國有科研院所面對的挑戰性課題。住房制度改革和國企改革的實施，開始出現了國有企業的轉型，這一時期的科研機構的所有制變化，給物業管理指出了發展的方向：通過能力重構，成立自主經營、自負盈虧的專業化物業管理公司。動態能力（Teece，1997）的重構，是指重構企業內外資源從而在變化多端的外部環境中不斷尋求和利用機會的能力，本文將從組織管理機制、人力資源、組織流程及架構、組織文化四個方面提出物業管理的解決思路。
（1）組織管理機制重構。通過物業服務企業化運作，找到適合自己的經營模式，提升物業服務競爭能力，增強物業服務抵抗市場風險的能力，實現物業管理服務可持續發展，實現物業管理服務的差異化、多元化經營，提升盈利能力。為改變科研院所物業管理資本運作手段單一，資產經營效率低的不利局勢，可采取托管、劃轉、租賃、合作等多種方式，對科研院所物業管理現有從事的資產實施整合，重構物業組織管理機制。為盤活物業管理資金，可開展并加強與各類銀行的合作，推進融資工作，擴大融資規模。通過建立組織學習機制，開展“三個轉變”學習及各類業務學習，規范管理流程，提升部門員工的管理水平和服務技能。建設市場化的物業服務與管理團隊，培養專業人才。加大運行成本控制與核算，規范運行保障的各項操作規程，及時、準確開展各項物業維修服務，從單純的提供服務轉變為多元化的服務創收，增加創收途徑。
（2）人力資源體系重構。完善內部創新機制，建立創新培育機制，鼓勵物業管理人員內部創新，并通過引入外部優秀管理人才，為科研院所物業管理增添新鮮血液，指導創新。優化內部激勵機制，借鑒林暉（20xx）的觀點，科研院所物業管理可以在人才管理上進行差異化激勵，通過性別、年齡和文化等的差異，做針對性的激勵。優秀的專業化人才是企業發展的保障，建立一套具有市場競爭力并符合企業實際發展情況的人力資源體系是重中之重。在人才培養方面，一是加強產學研合作，與高等院校建立“產學研交流基地”，為持續發展儲存后備人才；二是選派企業領導參加高層管理培訓與企業論壇，選派中層管理人員和業務骨干進行系統性專業知識培訓與考核，提高業務知識水平；三是制定物業管理職業資格考試計劃，鼓勵物業管理人員參加職業資格考試，提升物業管理入職門檻。
（3）組織架構及流程重構。組織架構及流程的`重構也是解決物業管理模式落后的關鍵。基于轉型后的戰略部署要求，科研院所需要在原有的基礎上對組織機構設置、崗位職責等進行改革，需合理有效地設置組織職能部門，科學地利用組織流程降低物業服務成本。科研院所物業管理職能部門的設置應以精干、高效為宜，可減少管理層級，推行扁平化管理。其一是對不符合主業發展方向和總體發展戰略要求的下級企業實施撤銷和合并重組；其二是采取流程梳理與優化，對于資源浪費嚴重的、關鍵環節重疊的、進度嚴重滯緩的流程進行刪減與增效，將業務流程的審批控制在24小時以內。
（4）組織文化按需重構。文化是企業長期形成的共同理想、價值觀念和行為準則，它對企業員工的成長起著積極的引導作用，優秀的企業文化是企業吸引、留住人才的重要因素，只有將核心價值觀浸透到企業每個員工的頭腦中，才能使員工產生認同感和歸屬感，才能使員工將企業的發展與個人的發展有機結合，為企業發揮最大潛能。IBM、麥當勞、華為等世界知名企業都創辦了自己的企業大學，這種“企業大學”有自己的培訓計劃，會定期聘請公司內部或外部具有較高管理水平和技術水平的專家進行授課，在定期的授課過程中，不斷構建的企業文化、不斷輸送企業文化，不僅改變培訓者知識、能力和態度，同時也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的員工，以此建立共同的企業文化、共同的企業理想與共同的奮斗目標，極大程度提高了企業的整體合力。
四、結束語
通過以上分析可以看到，國有科研院所物業管理在復雜的外部環境下，應借助企業動態能力的重構，伺機把握市場發展的方向和需求，形成適合企業自身特點的發展路徑和管理方式，以此取得成功轉型，獲取長期競爭優勢和可持續發展。
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物業管理論文4
一、中級階段——物業企業與互聯網企業聯合
（一）借助網絡平臺，打造專業社區服務體系
物業服務企業可以利用互聯網優勢與相關企業聯合，向不同社區服務延伸，形成跨行業、跨區域的聯合，具體包括面向社區居民、周邊企業的不同服務業。如深圳的長城物業通過旗下的電子商務有限公司、房地產經紀公司、老年服務公司、家政服務公司等形成了專業的社區商務服務體系。再如深圳市彩生活服務集團，通過運用先進的互聯網技術，打造了一種新的物業服務模式——“彩生活模式”。該模式是建立在互聯網、移動互聯網、物聯網、云計算等最新技術基礎之上的一種全新的物業管理、服務與運營模式。通過創新推出的彩空間社區體驗店、彩之云、彩付寶（社區支付平臺）等社區服務載體，將信息、資源與新媒體進行整合，建立起線上線下、有形與無形、現實和虛擬相結合的互聯網時代的物業管理與社區服務運營模式。同時，住宅物業管理也可以和居家養老等服務結合起來。如上置物業通過搭建電子商務平臺，推行“長者居家養生”，創新社區物業服務新模式。“居家養生”包括生活護理服務、應急求助服務、精神慰藉服務、娛樂活動服務等多個方面，由家政服務人員上門全程服務、客服管家單項特色服務、志愿者單項特色服務和助推服務中心等四種基本形式組成。物聯網平臺的啟動和長者居家養生俱樂部的成立，受到了廣大業主的歡迎，物業人員的'服務意識不斷增強，綜合服務的技能得到提升，整體物業服務水平有了明顯進步。與此同時，商業物業管理的發展空間更大，物業服務企業與互聯網企業、商業企業形成三方互利共贏的模式。如SOHO中國與北京移動簽署戰略合作協議，探索了房地產開發商與運營商合作的全新模式，面向SOHO中國樓宇租戶，北京移動提供了4G明星終端和4G無線上網等產品的獨家優惠，并為辦公的中小企業提供便利和優惠，滿足辦公固話、寬帶上網及手機電話通信的綜合需求。這表明與互聯網合作，能做好商業物業經營管理創新，順應時代潮流。
（二）利用互聯網信息技術，減少管理成本
物業管理行業應充分利用現有信息網絡技術，探索大數據時代的管理模式。隨著網絡信息化的迅猛發展，許多新建住宅大量采用新技術，如管理上的智能樓宇自控系統、綜合保安系統、火災報警系統，智能卡技術的運用，家庭智能化技術如防盜報警、火險報警、家庭電器設備遠程遙控，社區無線信號轉發器應用，數據衛星通信技術等，都為企業充分利用信息技術、提高管理效率提供了基礎。建立物業管理網絡信息系統集成平臺對于大型物業服務企業來說，是提高管理效率、提高服務質量的必經之路。這樣就可以運用信息與網絡科技和自動化技術，把建筑智能化系統與計算機物業管理系統集成于一體化的自動化監控和綜合信息服務平臺上，實現集成性、交互性、實時性、動態性的信息化物業管理服務。如陸家嘴物業建立的以物業服務為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺實現了“一個電話，五大功能”，即報修、應急搶修、投訴、家政服務、租賃中介。
二、高級階段——物業企業成為集信息、物流、物業服務于一體的綜合企業
在未來，物業服務企業必須突破現有的傳統管理與服務模式，做好對物的管理和對人的服務兩個方面，物業服務不再是簡單的房屋及其設備的管理，更要提供信息，針對不同家庭的需求提供個性化的服務，成為小區居民真正的“管家”。
（一）打造物流企業終端，做好社區“大管家”
未來，物業服務企業可以考慮與物流企業合作，在相關社區區域內建立物流終端，引進先進設備，如安裝自助快遞收發終端，規范管理整個社區的快遞收發工作。同時根據物業服務企業所掌握的居民情況和居民提供的信息，為居民提供送貨上門服務。這樣物流的“最后一公里”就交由物業服務企業全權負責，一方面物業服務企業代替居民和物流企業進行溝通，提高了溝通效率；另一方面規范了公共秩序管理，保證了社區安全。
（二）采集大數據，做好居民“小管家”
數據的采集是一個長期積累的過程。在物業服務企業建立的網絡平臺上，居民所需的生活服務都統一在這個平臺上，會留下大量的數據。對于不同業務類型的公司，大數據的用途各有不同，那么對于物業服務企業來說，大數據就是居民的畫像。通過數據的采集、分析，能夠充分了解居民的基本信息、消費能力、消費習慣及各種潛在的或現實的需求。有了這種居民數據，一方面方便了物業服務企業對居民提供“私人定制”服務，最大限度地滿足居民的不同需求，提高日常經營管理的效率和居民滿意度，另一方面可以更好地集成社區服務供應商和社區周邊各類商業實體，最大限度地整合資源，逐步形成多方共贏的商業生態系統。
（三）回歸服務本質，體現人文關懷
誠然，互聯網的發展能夠給物業服務企業帶來更智能化的管理方式，給居民生活提供更個性化的服務，但是實體的世界是由人與人構成的，最好的服務最終還是需要由人提供。傳統的物業對每一位居民的人文關懷，為居民營造的舒適、溫馨的氛圍，是虛擬的互聯網產品所不能滿足的。因此，我們應該順應時代潮流，用更先進、更智能化的方式變革物業管理的管理模式，借助互聯網手段，提供更方便、快捷、貼切的人文關懷。
物業管理論文5
摘要：近年來，隨著我國房地產業的日漸成熟，以從事房地產業管理為基礎的物業管理，蓬勃發展起來，并逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業。分析我國目前的物業管理的現狀及發展趨勢，對于完善我國的物業管理以及提升物業管理水平均具有現實意義。
關鍵詞：物業管理;現狀;對策;發展趨勢。
隨著我國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。
物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響，其規范化、規模化發展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業管理的現狀及應采取的對策進行分析。
一、我國物業管理的現狀及存在的問題。
物業管理是一個充滿生機和活力的現代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點開始到現在已經有20多年的歷史。在這20多年的時間里，物業管理這個行業一直奏響發展的主旋律，在發展的道路上不斷前行，行業自身不斷發展壯大，日益受到社會的認同和業主的接受與歡迎。
目前我國物業管理行業無論是企業數量、從業人數、人員素質、覆蓋范圍，還是經營能力、服務水平、服務內涵都在不斷提高和增強，中國物業管理行業積極探索和創建既符合國際慣例，又適合中國國情和社會特點的物業管理模式，同時我國物業管理仍存在許多問題。
(一)物業管理立法滯后，理論體系不夠健全。
物業管理是一個新興的行業，我國相關的法規建設十分滯后，這種法律上的缺位容易引發各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業由開發商移交給物業管理公司的過程中，開發商、施工單位、物業公司、業主四方是一種什么樣的關系，他們各自對物業的質量、養護、使用負有什么樣的責任，這些都需要在法律上予以界定。
并且，規范和約束業主與業主之間，管理公司與業主之間的關系僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權威性更強的物業管理的法規體系，通過法律的形式將各自的責、權、利明確下來，確保物業內的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為物業管理發展的一個很重要問題。
(二)物業管理市場競爭機制尚未形成。
物業管理招投標管理不規范，基本是誰開發誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現在：小區竣工交房階段業主入住較少，基本是開發商自行選聘物業，在業主入住達到一定規模后，小區成立業主委員會難度較大，業主很難選聘自己滿意的物業公司。
(三)物業管理收費難且不規范。
物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。目前，物業管理表現比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數業主和使用者不愿交管理費。還有一些業主經常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規范。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費作了明確規定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，有些物業管理企業忽視業主的合法權益，多收費，亂收費。
(四)物業管理發展的區域性不平衡。
我國沿海地區、發達地區物業管理服務發展較快，運作也比較正常;而在邊遠落后地區，物業管理服務的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業管理服務。這就造成了我國物業管理發展的嚴重不平衡，不利于我國物業管理企業的發展。
(五)物業管理人員素質不高，并缺乏專業人才。
目前，我國物業管理從業人員的知識結構層次不高，物業管理人員的業務水平有限，物業管理人員的綜合素質偏低。物業管理人才對物管企業來說至關重要，管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關系到企業的長期可持續發展。
二、我國物業管理發展的若干對策。
1、要求政府部門盡快建立統一的物業管理法規，完善物業管理的法律體系，使物業管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區分開發商、業主、物業公司之間的責、權，以減少糾紛，更好地維護各方利益，從而促進物業管理企業的不斷發展壯大。
2、政府加大監管力度，推行物業管理的市場化進度，嚴格實施招投標制度，由業主來選擇信得過、能夠提供質價相符服務的物業管理企業，通過各物業公司之間的良性競爭來提高行業的整體水平。
3、著重加強邊遠落后地區的物業管理建設，廣泛宣傳物業管理的相關知識，提高社會各界對物業管理的認識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業管理的作用和意義。只有提高了人們對物業管理的認識，才能更好地促進物業管理產業的蓬勃發展。
4、提升人員素質，做好人才儲備。物業管理不僅涉及面廣，而且專業性強，需要多方面的專業人才，并具備相應的專業知識、專業技能和現代化管理手段。人才是企業發展的動脈血，要適應市場的'需要，就必須在人員培訓上下功夫，制訂切實可行的培訓計劃，堅持理論和實踐相結合的原則，進行定向培訓、專業培養，提升隊伍素質，以適應物業管理市場的需求。
三、我國物業管理的發展趨勢。
針對目前我國物業管理的現狀，隨著我國經濟的高速發展，未來的物業管理企業必將向著社會化、專業化以及智能化和信息化的方向發展。
(一)物業管理的社會化。
物業管理涉及面比較廣，業務也比較繁雜，物業服務公司既可以承擔全部業務，也可以把專業性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業公司來完成。物業服務公司主要進行組織、協調和管理，物業管理社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理職能的社會化大大方便了業主和使用人，使廣大業主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創造更多的財富。
(二)物業管理的專業化。
物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理，除了物業管理公司從事專業服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司，這有利于提高城市管理的專業化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。
(三)物業管理的智能化與信息化。
物業管理的智能化與信息化是物業管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業公司在物業管理中，運用現代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施設備、物業環境、物業消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業水平，打造了自己的服務品牌，實現了規模化、節約化經營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。
總之，隨著我國房地產和物業管理行業的迅速發展，物業管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業管理行業有巨大的發展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務質量急需提升，否則難以適應社會對物業管理專業化、綜合化的要求。
物業管理論文6
按照貴校對物業公司這一機構設置職能來看，它主要是負責學院后勤服務的工作機構，為教學工作服務，為師生員工生活服務。它對學院基本建設和物業實施管理供水、供電及生活設施的維護管理；安排師生的住宿分配和生活食堂質量及衛生管理；學院的環境衛生、綠化工作和校容美化建設管理。筆者根據自己在高校開展物業管理工作中的點滴感受，結合物業管理行業的專業性特點及高校“管理育人、服務育人、環境育人”的要求，對貴校實施物業管理的作用進行初步的定位，包括三個方面的內容：一是為師生員工提供良好的工作和生活環境及活動空間；二是為學院管理、教學、師生工作和生活提供全方位、多元化、時效性的服務；三是保持貴校物業的保值和增值。下面分別進行具體論述：
一、為學校師生提供良好的工作、生活環境及活動空間
為廣大業主營造安全、優美、舒適、潔凈的工作生活環境和活動空間是物業管理最基本的功能，高校物業管理與服務也不例外。貴校物業從使用功能上講，更多的是師生進行教學活動的場所，師生對學習環境的要求并不亞于對生活環境的要求。因為整潔清新的學習環境不僅能保持師生身心愉悅，更能有效地提高教學效率。貴校物業還具有一個十分明顯的特點，那就是學生的流動性較大，物業使用的頻率相對較高，這給環境的維護造成了極大的難度。另外，從社會穩定和發展的角度來看講，貴校是一塊十分敏感的區域，因此，公共秩序維護的責任極其重大。這些特點決定了貴校物業服務在環境營造上必須以高標準、高質量的要求進行和實施，在不斷引進社會標準的同時，還要針對貴校的實際情況，提出特定的標準和要求。
首先，在清潔衛生方面，要確定專業操作，保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入物業管理行業具體操作模式及質量標準，并嚴格參照標準進行規范化、秩序化地實施；另一方面針對學校物業的特點及教學活動的要求進行點對點的操作，利用崗位安排，提高標準，特別突擊等方式來應對貴校物業使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的.各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。再如，教室的清潔衛生，每天受污染度較重，因此，必須得選擇時機進行及時保潔。一般來說，對教室清潔衛生要求既是上課之前做到“兩個無塵”——學生課桌無塵，老師講桌無塵。在我們進行校園清潔衛生服務工作中，全面提倡量和細節管理，促使各個環節都能夠進行數字化的表示，會取得良好成效。
其次，在園林綠化方面，要確立協調統一、美觀健康、陶冶情操的目標。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美，自然美，而且更能夠啟發學生的美感，陶冶學生的情操。在開展園林綠化工作時，從規劃設計到方案確定，從日常維護到適時調整，物業服務部門都需要參與其中，除進行專業的除草、防蟲、補栽、整修等日常維護外，還必須結合學校的布局及師生的審美情緒進行合理的規劃。
第三，在公共秩序維護方面，要確立安全第一、規范操作、責權統一的目標。安全與消防工作應該是貴校物業服務重中之重，它直接關系到師生的切身利益，關系到學院的利益、穩定和發展。貴校物業管理部門必須通過嚴謹、科學、規范的管理，充分利用各種安全防范技術，確保共公共秩序處于有序、安全、健康的狀態。由于人員流動性較大，樓宇設計和使用功能雜亂等原因，貴校物業的安全管理難度極大，如內盜現象突出，業主防范意識不足等。這就特別要求貴校物業管理部門隨時反饋和總結管理信息，隨時調整操作手段，務必強化安全防范意識，實行群防群治、專業隊伍與師生的共同參與、人人參與相結合，做到上下結合、打防結合、人防物防結合，天天放火，日夜防賊，讓每一位師生員工都有安全感，只有這樣，才能保證學有所成、教有所樂、事業發展。
二、為學校管理、教學、師生生活提供全方位、多元化、實效性服務
這個功能應該是高校物業服務特有的功能，這也是高校物業管理的特色所在。此功能的全面實現將進一步完善貴校物業管理的模式，也將會把貴校的物業管理與社會物業管理區別開來。這個功能的提出和實施應該是基于貴校物業管理管理特色定為位，即是物業服務與學校育人環境的營造實現有機、和諧、自然的統一，先進的物業管理理念與現代學校教育、管理理論實現完美結合。此功能延伸了物業管理服務的概念，讓貴校物業服務在管理廣度與深度上進行了嘗試性的擴展，同時，也極好的詮釋了貴校實施物業管理的終極目的——為學校在后勤保障和管理上最大限度地減輕負擔。
（一）管理上的服務。
貴校物業管理企業不僅是一個服務部門，同時，也可承擔著行政管理的職能。比如，物業管理部門可以承擔學院部分接待工作。優質的服務、規范的操作，人文化氛圍一定會給各種接待工作帶來新的氣象，對學校整體形象的提升將會起到積極的作用。在學校組織開展的各種活動中及安排的突擊任務中，物業管理部門除了履行自身氛服務職責外，還能夠進行協調和資源配置，以保障活動有序地進行，在這個過程中，物業管理部門充當了學校行政部門的強力助手，扮演了效果極佳的管理角色。
（二）教學服務及教學后勤保障
教學服務及教學后勤保障在高校未實行物業管理以前屬于教務處的職責，這讓本身主要履行確保教學質量的學校部門不得不分出精力來做教學后勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學質量的提高。實行物業管理以后，物業管理部門應該自動承擔和履行教學服務的職責，在具體操作中，根據教學的需要，不斷優化教學服務的模式，不斷擴展教學服務的項目和內容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及：協助教室的分配使用、教學用具的管理和發放、特殊教室管理和維護、運動場的管理等等。
（三）對師生生活提供全方位服務，營造良好的育人環境。
對師生提供多元化、全方位的服務目的是讓廣大師生感受到物業管理跟他們生活和學習帶來的便利，讓大家在文明、雅致、方便的生活空間里更好地完成自己的工作和學習。主要應該做三個方面的工作：一是為師生提供生活和學習上力所能及的便利。隨著生活水平的提高，師生在校里十分需要更便捷的服務，作為物業服務部門，應該隨時了解和分析師生生活的需求，適時地補充和調整服務項目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒有想到的，一定要想到，然后做到。不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務受眾不斷地感受服務的新穎性和及時性。在對教師服務上，通過分析教師從進入教學樓到離開教學樓這段時間的所有環節，然后在每個環節上設置相應的、有效的服務項目，比如布置好教員休息室，準備好飲用水和課后的洗手水等等，讓老師在教學樓所處的每一分鐘都能感受到優質的服務。對學生服務方面，可以提供專門供學生飲水的地方，為學生準備雨傘等等，在學生上學求知的同時，也能夠享受溫馨的、人性化的服務。二是根據學院的情況及學生的需求，適時開展各種特色活動及宣傳教育活動，這不僅能加強和疏通與廣大師生的關系，尋求師生的合作與支持，有利于加強服務受眾對物業部門的理解，而且通過活動的開展，能夠提升物業管理部門的知名度和服務品牌。三是通過加強物業隊伍的素質建設，把每一位員工不僅培養成技術職業人，更重要的是把他們培養成能夠利用自身的言行去影響和感化學生的教育者。服務者通過辛勤勞作，創設出優美、和諧的環境，讓學生在環境的熏陶中得到教育和啟發，共同營造領好的育人環境。我們可以試想，大多數學生不會在潔凈的地面上吐痰的，也不會在整潔的電話亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無形的。
三、確保物業的有效保值和增值
此功能是最容易被忽視的，但都是最重要的功能，這是保持物業持續利用的關鍵環節。貴校在未實施專業物業管理以前，在房屋及公共設施設備管理和養護方面肯定是做得十分不夠的，具體操作會欠規范。房屋及其設備由于使用頻率較高，日常維護跟不上，導致老化很快，很多物業還未達到使用年限就開始宣布“退休”，其使用價值被大大打了折扣。比如一座造價1000萬的教學樓，如果進行了標準化保養，其使用壽命可以達到50年，甚至更久，如未進行科學保養，可能只能使用40年，因此產生10年的使用價值，折算下來，就是200多萬。因而貴校物業為了保值增值，必須利用科學的手段，規范的操作，嚴格的標準進行系統的養護。
（一)房屋及公共設備設施的管理和維護。
首先要確立專業、規范、節約的管理目標，以保障物業得到科學有效的維護。具體應該做到，小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃，規范實施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴格參照物業管理行業的維護標準，根據實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業化操作和運行，保障房屋及相關配套設備設施隨時處于良好，可利用狀態。
（二）物業管理前期介入與前期規劃。
貴校物業管理企業應該積極參與前期規劃和施工管理，完善樓宇設計。在樓宇設計、施工階段及園區規劃方面，從實際使用功能及管理角度提供合理化意見和建議，以降低管理成本，增加管理效率。
總之，本文著重闡述的是物業管理在貴校所起的上述功能，若發揮好它的作用，將會給我們今后的管理帶來事半功倍之效，反之亦然。至于具體操作，還待來日進行大膽的實踐，在此，筆者僅僅是紙上談兵而已。
物業管理論文7
摘要：在近年來我國經濟下行趨勢明顯的時期，房地產作為國民經濟的支柱產業其對于經濟貢獻的作用不言而喻。而物業管理行業作為與房地產息息相關的配套性產業，在提升業主入住體驗、保障業主相關權益方面也起到重要的作用。故本文主要探討在當前經濟下行的階段如何推動房地產業的開發、推進物業管理教學改革與發展。剛好地為社會培養具有綜合素養的復合型人才。
關鍵詞：房地產；物業管理；教學；改革；發展
一、物業管理行業限制房地產發展的原因
房地產作為當前我國經濟發展的支柱性企業，其涉及的領域十分廣泛，且各領域間相互聯系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產業快速發展，在經濟效益增長同時，也出現了多種問題，比如在城鎮化不斷推進使得房地產業等基礎產業快速發展，而同期與房地產行業相配套的物業管理、經營、維護等服務產業并沒有以相同的速度配套發展。這就使得房地產業硬件與服務型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產業健康持續的發展。同時在房地產發展的過程中，由于相應規定的不完善導致行業秩序并不能按照一個合理穩定的區間進行發展。由于行業規定沒有一個良好的限制與規定的作用，使得在后續配套服務建設期間并不能科學有效地開展物業服務。進而物業管理服務不能發揮其真正的作用，降低業主入住體驗，從側面限制了房地產的發展。
二、物業管理教學對于房地產業的意義
由于房地產涉及的領域和專業十分廣泛，從而使得評價房地產企業業務素質的方面有很多。業主不僅會從房地產主要商品住房的建筑質量、選址、環境設計等硬件因素對房地產企業進行評價，物業管理作為房地產具體住房環境維護管理的重要方面也是業主評判房地產企業資質的最直接體現。物業管理行業的工作主體是物業，包括對房屋及其配套設施、相關場地進行維護、管理等具體工作。物業管理的工作對象主要是人，這也要求了物業能夠作為房地產企業的形象來和業主進行相關的溝工作。物業管理與房地產業首先從業務范圍來看屬于上下級的關系，房地產在開展過程中需要建設配套的物業管理服務，而科學優質的物業管理服務也會進一步從軟環境建設方面優化房地產，推動房地產的發展。在基本的依存關系直上，物業管理行業可以成為提升房地產業項目價值的最重要手段。作為硬件主體，房地產業中相關住房的價值是一定的，而通過積極有效地物業管理等軟環境的綜合建設，可以及大地提升業主的入住質量。物業管理如果科學合理就會極大地提升整個項目的綜合價值。物業管理可以通過對基礎能源、停車產地、室外公共設施的維護，形成一套嚴格的安全管理機制等方面的管理使得整個項目升值。
三、物業管理學科改革的具體策略
由上文可知，物業管理行業的發展對提升房地產項目價值、推動房地產業的發展都有著至關重要的作用。所以在當前高校進行物業管理教學方面也需要將學科積極融入到房地產業版圖之中，通過對于房地產業未來的發展趨勢的分析合理的進行教學安排，有計劃、有側重性地對學生相關綜合能力進行培養。大體上物業管理學科改革可以從教學目標、教學思想、教學方法三個方面來進行具體的開展：
1.教學目標：首先在物業管理教學的目標設定上，教師需要將物業管理學科與房地產業的發展積極適應。以學生在未來工作實踐過程中如何更好地進行物業管理工作幫助房地產業發展為根本目標。這種實際效果導向的教學目標可以對教學工作起到有的放矢的作用。以追求結果作為安排教學內容、教學環節的指導，從根本上保障學生的學習效果。
2.教學思想：在進行物業管理教學思想的選擇上，教師需要從教學目標出發，積極選取以實踐為主體的教學思想。由于物業管理學科體現出的'實際應用性較強，所以對于學生在進行學期期間實踐過程的運用就顯得尤為重要。通過實踐思想在教學環節中的運用，學生可以做到從實際出發，面向物業管理學科要求的各個領域，在學中做，在做中悟，通過實際操作的形式對于相關知識點進行理解，并在實踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實踐教學思想的貫徹保障學生真正學習到能力與素養。
3.教學方法：在教學方法的選擇上，通過物業管理的課程目標制定與實踐教學思想的全面貫徹，教師可以根據物業管理學科中的各項內容與房地產業發展期間對于軟環境建設的具體要求適時，豐富地選用多種教學方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實踐基礎上的探究、演練、模擬、實習等手段幫助學生進行物業管理學科的學習。在授課期間教師可以讓學生按照現實生活中物業管理的案例、規則、技巧進行全方位的綜合性演練。讓學生在實踐練習的環境中加深對于知識點和實際能力技巧的掌握和運用。在此基礎上，教師還需要積極組織多種豐富的實習活動，讓學生走入房地產企業，通過相關實習工作來提升學生的綜合能力與素質，更好地為就業服務。
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物業管理論文8
[摘要]物業管理行業與房地產行業的血親關系，決定了物業管理行業的行業特征和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。目前的物業管理行業格局還沒有清晰的定局，市場處于動態的劇變之中，在一段時間內，新的市場機會會不斷出現，如果中小物業公司采用合適的經營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。
一、物業管理行業的市場現狀分析
深圳的物業管理在全國處于領先地位，其行業特征和市場現狀在物業管理行業中具有極強的代表性，可以折射出全國其它地區的物業管理的行業特征和市場現狀。
縱觀深圳的物業管理行業的行業特征和市場現狀，大致可以這樣概括：少數幾個依靠大房地產公司成長起來的大物業公司，牢牢地控制著作為其母公司的開發公司開發的大部分樓盤，同時在國內東一個西一個地占領著一些類似的樓盤；數百個中小物業公司溫順地守著其依靠的中小開發公司開發的中小樓盤，對非屬本開發公司開發的樓盤和外地樓盤，不敢越雷池半步（主要是越不了）。
本來，任何一個行業的情形都會與此相似，處于風口浪尖，能呼風喚雨的公司只有少數的幾個，大多數中小公司都是默默無聞者，其狀如眾星捧月，或綠葉扶花。但物業管理行業與其它行業不同的是，物業管理行業一開始并不是作為一個原生行業誕生，而是作為房地產行業的緣生行業或延展行業誕生，甚至可以說是房地產行業的寄生行業。物業管理行業與房地產行業的血親關系，決定了物業管理行業的行業特征和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。
具體體現在以下幾個方面：
1、物業管理公司的大與小，強與弱的區別，主要是由房地產開發公司的大與小，強與弱所決定的。物業管理公司的真大與真小，真強與真弱，沒有完全的物業管理行業的市場背景。
2、物業管理公司的品牌，其實質是開發公司的品牌在支撐。如果認為不是的話，我們可以想象一些著名的物業管理公司如果其背后的開發公司倒閉了，它的情形會是怎么樣。當然不排除已有極少數的物業公司正逐漸走出開發公司的影子。
3、物業公司所服務的客戶（業主），開始選擇時主要是選擇開發公司，而非物業公司，也即物業公司的客戶并不是在完全自由的情況下選擇物業公司的，客戶沒有選擇的自由，是缺乏市場化的顯著特征。
4、再有，從一些在全國范圍內攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看，其樂于表現的是，言必稱又接了幾個幾個樓盤，鮮有說它的管理服務特色及其品牌的內涵。如果不是出于商業機密的話，大致是因為“物業管理都差不多”。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業管理服務的優勢，而主要來自其“大”和“強”的優勢。
從以上的這些情形可以看出，物業管理行業還沒有制訂真正屬于自己的游戲規則，現在的物業管理行業奉行的是房地產行業的游戲規則，而非作為服務行業的物業管理行業的游戲規則，其原因是物業管理行業未能做到真正完全的市場化。
但不管怎樣，物業管理作為一個新興的行業，其真正的市場化一定會到來。在完全的市場化下，行業將制訂屬于自己的游戲規則，物業管理公司將奉行這種游戲規則。而目前，在游戲規則未完全清晰制定的情況下，如果僅作為一個物業管理公司而言，大公司與小公司是站在同一道起跑線上的，機會亦等同。在機會等同的情況下，優勢是決定勝出的'前提。但必須看到，大公司與小公司的優勢都是相對的，大公司有大公司的優勢，小公司有小公司的優勢，很難說誰的優勢更具有競爭力。這樣，優勢也只是一個理論上勝出的“假設”，是一支握在手中的上上簽，而非實際上的真正把握，在結果產生之前，沒有真正的勝利者。
在新規則下的大公司與小公司處于均勢，中小物業管理公司的希望正在于此。如果中小物業公司采取恰當的經營策略，則完全可以經過幾輪行業洗牌后由小到大，由弱而強，由強而勝。
二、中小物業公司的經營策略
根據物業管理行業的以十所述的市場現狀，中小物業管理公司并不是完全沒有希望，并不是要完全聽命于其所依賴的開發公司求得生存，相反，中小物業管理公司在行業市場化的進程中，是一個獨立的主體，有自己的意志，只要采取合適的經營策略，完全有可能從小到大。
中小物業管理公司可以考慮采用以下一些策略，組合運用，逐漸形成自身的競爭優勢。
（一）夯實基本功
在完全市場化的環境下，物業管理公司的核心競爭力，最終取決于其經營管理的基本功。基本功可以從下面幾個方面來加強、夯實。
理清物業公司與開發公司的關系，建立合理的體制。物業公司與開發公司的關系不清，從根本上制約了物業公司的發展，有不少人認為，理清二者關系的主體是開發公司，其實從物業管理公司經營的角度來看，理清二者關系的主體應在物業管理公司。中小物業管理公司往往與開發公司的關系很密切，更易于與開發公司溝通協商，應主動推動二者脫離的進程，確立物業管理公司相對獨立的地位，建立適宜物業公司發展的體制。
加強專業化建設。中小物業管理公司應在安全管理、維修保養、清潔綠化、社區文化等各方面切切實實地加強專業化建設，在自己的領域內成為各方面的專家。
抓好管理處的經營。中小物業管理公司轄下一般只有幾個管理處，數目不多，應立足于管理處的經營，將每個管理處經營成精品。要將管理處經營鑄成精品，就要下大力氣抓好管理和服務。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業管理公司屬下的一個獨立經營的“分公司”來經營，這個“分公司”要自主經營，自負盈虧，在總公司的指導原則下，建立完備的管理機制和向業主提供靈活的、富有特色的服務。同時，管理處要大力培養人才，為公司的進一步發展壯大提供必要的人才儲備。
在目前大的物業公司抬頭大力開拓市場的急進情況下，他們往往忽視了基礎建設，而這正是中小物業公司的機會所在，中小物業公司因為小，所以更容易把基礎打得更扎實，更容易鑄就精品。
（二）概念領先
中小物業公司因為小，力量集中，可以對客戶的需求作非常深入的研究分析，在此基礎上，提出一些新的經營概念，以新的經營概念在行業中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大的物業公司所持的經營理念和執行的路線，未必就代表了物業公司經營的真理。大的物業公司在一個經營概念的形成、實施、到總結而成整個公司的經營指導方針，往往是一個相當漫長的過程，經營的效果如何，經營方針對與錯，要經過長時間的驗證，如果中途要發生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業公司包袱非常小，要采用一種新的經營概念，對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。這樣，這種允許不斷對新的經營方法作嘗試的機制和環境，更有利于公司的成長。中小物業公司應該發揮這種優勢，大膽嘗試一些新的經營思路，形成自己的經營特色。
（三）服務領先
服務領先，這是中小物業管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業公司管理的小區本身就比較小，對業主的情況掌握得非常清楚，與業主接觸很近很多，完全可以提供“一對一”式的個性化服務。有了“一對一”的條件，就可以根據業主的情況提供量身定做的服務內容，物業公司不但擔當了小區公共管理者的角色，還擔當了業主的生活顧問和生活管家。中小物業公司通過提供這種貼身的服務，將與業主的關系拉得很近，而業主也將物業公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。服務如果達到了這種層次，則中小物業公司具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間的問題。當大的物業公司手握大量資金，動用多種高層關系在市場中進行攻城掠地、搶占客戶的時候，正是中小物業公司在服務方面苦練內功的大好時機。
（四）橫向聯合，資源共享
與大公司依靠實力的市場擴張力相反，中小物業公司往往處境孤立，經濟實力不足，人際關系薄弱，要單靠自身力量沖向市場，實在太難。從目前行業中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業公司的聲音，他們完全被一些較大的物業公司遮住了。這種情況下，中小物業公司應橫向聯合起來，組成關系聯盟，共享各種資源：人才智力共享、信息共享、經驗共享、方法共享、供應商共享等。共享資源后的中小物業公司可以形成一個“虛擬的大物業公司”，在一定程度上可以與大的物業公司競爭。
（五）創造模式品牌
一個企業的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業經濟規模實力、在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業采用的經營模式的獨特性，如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻采用相同的模式。中小物業公司在實力不如人的情況下，單靠其經濟實力難以樹立品牌，這種情況下，就要創造模式品牌。可以這樣創造模式品牌；幾個中小物業公司聯合起來，共同開發創造一種具有鮮明特色的物業管理服務模式，并采取相應的措施將模式的內容和特征固定下來，然后在各中小物業公司所管轄的小區推廣開去，采用相同的ci策劃和形象推廣，在小區內打出“本小區采用某某模式進行管理”，“本小區被授權采用某某模式管理”等標語和旗號，然后再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業管理服務模式的品牌。各中小物業公司就可以憑該種模式品牌去開拓市場，參與競爭。
縱然，中小物業公司可以憑著以上的一些策略增強自身的競爭力，但問題是，大的物業公司始終控制著市場和搶奪著新的客戶，中小物業公司如何從這些強者手中搶過客戶呢？如果做不到這一步，中小企業花再多的力氣也沒用。我們可以這樣來分析采用以上策略后中小物業公司得以發展壯大的機會：
首先是中小物業公司經過努力，夯實了管理和服務的基礎，已塑造了一個比較出名的品牌，具有了一定的競爭力；其次隨著市場化的進一步深入，開發商與物業公司將進一步分離，將改變物業公司的競爭優勢依靠開發公司規模的格局，從而釋出新的市場空間；第三，一些中小物業公司的物管水平跟不上市場的要求，他們將從市場中退出，又為那些致力提高的中小物業公司創造了新的市場機會；第四，經過市場化的幾番洗牌，一些經營不善的大物業公司將會衰落，又為中小物業公司釋出新的市場機會。
總之，目前的物業管理行業格局還沒有清晰的定局，市場處于動態的劇變之中，在一段時間內，新的市場機會會不斷出現，如果中小物業公司采用合適的經營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。
物業管理論文9
[摘要]物業管理作為一種新興行業，目前在國內發展迅速。但學校在人才培養方面跟不上社會和企業發展的要求。本文通過對物業管理從業人員的現狀進行分析，探討物業管理課程開設過程中的問題，提出相應的建議。
[關鍵詞]物業管理；雙師型；訂單式
我國第一部這方面的法規《物業管理條例》的頒布，標志著我國物業管理已經進入規范化、法制化發展的時期。房地產經營與管理專業為適應市場的發展，很多開設此專業的院校都將物業管理作為核心課程。一方面，市場對于物業管理從業人員需求旺盛；另一方面，從房地產經營與管理專業的畢業生座談當中了解到，畢業后從事該行業的人數極少。因此，開設此門課程的高職院校在適應社會發展的同時，要思考開設過程中存在的問題，找出解決問題的思路。
1高職院校物業管理人員的從業現狀
人們談到物業管理，主要傾向于住宅的傳統物業服務。有意向從事此行業的畢業生，也將思維禁錮在住宅物業上，而沒有考慮到商業物業。物業管理涉及維保服務、安保服務、保潔服務、綠化服務、接待服務、應急服務、延伸服務以及經營管理，每一個部分展開都可以成為一門課程。但是房地產經營與管理專業不可能就這門課程再展開，因此學生學到的只是皮毛，由此而造成了在物業管理行業就業的尷尬局面。再加上思維的限制，就業門檻的設置，從事此行業的畢業生大多是物業客服。該崗位的主要工作是處理與業主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產營銷、策劃等其他行業的畢業生來說待遇普遍不高，大多數畢業生對此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉向其他行業。
2高職院校物業管理課程存在的問題
物業管理行業的.快速發展，該行業人才的需求急劇擴大上升，物業管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養模式不夠成熟，所以在物業管理課程教學中存在一些問題。
2.1專業教師缺乏
物業管理涉及的面很廣，從常規性的物業管理到延伸服務，每一個環節展開都可以獨立為一門課程，除此之外，還與建筑學、經濟學、法學等學科交叉。高校開設這門課程的時間普遍不長，教授這門課程的老師大多都不是專業出身的。作為一門課程的授課老師，很難做到既懂設備的維修保養、安全保衛、保潔工作，又懂得物業的經營與運作。老師對這項管理工作所提供的服務都不是十分了解，更談不上實踐經驗了。
2.2教材沒有緊跟市場的需要
市場上關于物業管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業管理的早期介入，到傳統的物業服務，再到物業的運營管理。即使有，內容也過于陳舊，沒有及時更新。商業物業管理，不僅有傳統的設備維修保養、保潔服務，還涉及物業的經營。未來商業物業的發展，不再局限于建設―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運營中，吸引租戶，留住顧客，是物業管理未來思考的方向。但是目前市場上缺乏這樣的教材。
2.3教學條件欠成熟
系統的物業管理軟件，市場上比較少，其主要工作內容是物業日常管理工作，客戶基礎信息，財務信息，客戶跟蹤服務等。市面上的幾個大品牌價格不菲，并且針對教學的物業管理軟件幾乎沒有，所以很少有學校購進。
由于該門課程涉及的物業類型包括住宅、寫字樓、商場、酒店等，針對不同的物業類型，配套的實訓室不同。由于開設這門課程的時間不長，加之畢業生直接從事這方面工作的人數偏少，很多職業院校都沒有對建立實訓室引起重視。
2.4與企業聯系不緊密
高職院校培養的是應用型人才，理論知識需要運用到實踐當中，傳統的教學模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業管理教學的需要。企業在培養物業人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業建立的聯系，僅僅局限于帶學生參觀企業所管理的物業，沒有深入到公司的內部運營。而且一般都是住宅小區，忽視了其他的物業類型。
3物業管理課程建設的思考
3.1培養“雙師型”教師
物業管理不僅需要理論教學的老師，更需要實踐能力強的老師，因此要加強“雙師型”教師的培養。目前，各大高校對于物業管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類老師的培養顯得尤為重要。院校可以將有培養潛質的老師送到企業去學習，培養老師的實際操作能力。
3.2與企業合作，編寫教材
目前，市場上的教材都跟不上物業發展的步伐，導致學生學非所用，學不致用。只有企業在物業服務的過程中，才了解顧客需要什么服務，才知道會遇到什么問題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業合作編寫教材，緊扣市場需要，培養技能人才。
3.3建立實訓基地
實訓基地的建立，既要滿足課堂理論教學，又要適應企業崗位的需要。現代教育不再是單純的理論教學，而是要注重培養學生的實踐能力。在物業服務的過程中，會遇到很多意想不到的事件。要借助實訓基地這個平臺，通過情景模擬，培養學生處理突發事件的能力。
3.4開展“訂單式”的培養模式
由學院牽頭，與固定的企業共同制訂人才培養方案，包括授課計劃、教學內容、課堂教學、實習方案等，真正做到“產學研”相結合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識，也可以邀請企業有豐富經驗的管理人員到學校來講課。同時組織同學到企業現場邊聽課邊學習。在課程開設階段，安排一定連續時間段的企業實習，深入到企業內部，與公司員工共同工作。
物業管理已經是除了房價、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著國家對于房地產的控制，物業管理將會是未來爭奪顧客的一個新亮點。但是在這個行業中，既懂常規性服務，又懂得物業運營管理的人才少之又少。職業院校在這門課程的教學中，要抓住市場空白點，與企業緊密合作，培養出企業和社會所需要的人才。
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物業管理論文10
摘要：面對智能社區、智慧社區的蓬勃發展，傳統意義的物業管理服務已難以滿足居民便捷、安全、多樣化的需求。新形勢下的物業管理系統必須要具備高度的集成性、交互性及動態性，物業服務具有多樣性，并以物聯網、移動互聯網、云技術等高新技術為支撐。在智慧社區理念引領下創新發展物業管理服務模式，要因企制宜、形式多樣；以品牌企業為依托，實現連鎖加盟；依靠智慧社區平臺，讓物業管理更具個性。
關鍵詞：智慧社區；物業管理；創新發展
隨著智能社區的不斷發展建設，特別是物聯網的興起，智慧城市、智慧社區建設方興未艾。２０１０年我國開始實施建設智慧社區的計劃，２０１４年住房和城鄉建設部擬定了《智慧社區建設指南》，旨在大力倡導發展智慧社區。“十三五”規劃中，我國已有不少城市將智慧社區建設納入到城市信息化進程中，諸如北上廣等一線城市都將建設智慧社區作為智慧城市的重要組成部分。據相關數據統計顯示，全國已經建成的智慧社區有３００余個，納入智慧社區規劃的約有１０００個。開啟智慧社區建設，是居民對優美人居環境和智能物業管理的殷切期盼。本文通過分析智能化物業管理的發展趨勢和特點，借鑒優秀智慧社區實施的成功經驗，為今后智慧小區的物業管理服務創新發展提供參考。
一、智慧社區與物業管理概述
（一）智慧社區的內涵
目前有關智慧社區的定義表述注重技術層面上的偏多，完整的定義還較為少見。我國學者關于智慧社區的涵義主要從信息技術、物聯網、綜合服務方面來闡述。蔡艷認為智慧社區是基于信息通信和射頻識別技術而提供便捷高效的管理服務。張彭則在此基礎上提出物聯網智能管控不僅是信息技術的服務，而且還是注重精細化管理的人性化服務。學界各方觀點總的認為，智慧社區的目的是為社區的居民提供便捷安全、舒適的生活，先決條件是新一代信息技術類似云計算、移動互聯網物聯網的集成運用，基于信息化、智能化的專業社會管理和服務的社區形態。智慧社區作為最基本的單元和模塊，可以被認作智慧城市發展的一個縮影。與普通社區相比，智慧社區在以下三個方面得以改進：一是智慧社區集智能樓宇、智能家居、路網監控、智能醫院與數字生活于一體；二是智慧社區將周邊的商業、金融、醫療、教育等納入到綜合信息平臺；三是智慧社區將物業常規服務項目與智能化系統有機地結合在一起，包括門禁和監控系統、智能消費、遠程抄表、自動噴淋等。
（二）物業管理的發展
２０世紀８０年代，城市居民小區的物業服務主要是基于房屋本身與社區配套設備的日常管理、維護以及簡單的社區環境的整治、處理，其服務項目、范圍、立意都非常有限。２０世紀９０年代，物業服務的范圍不再局限于房屋的管理修繕、環境的維護治理，而是擴展到小區治安、監控、車輛管理等增值服務，這促使物業管理開始向物業服務轉變。本世紀初，物業管理服務被看成朝陽行業，房地產行業的一路高歌猛進帶動了物業管理服務的迅速發展，并成為與房地產配套的核心服務。［１］大量的物業公司參與其中，憑借電子信息技術和互聯網的優勢，智能化、自動化、專業化、規范化、實時化及個性化的物業管理服務正得到城市居民的極力推崇和支持。具體而言，主要涉及小區設備監控管理、經常性服務管理（如：電梯、車庫、門禁、物業信息服務等）、各類房屋租賃銷售、環境綠化管理及水電氣財務管理等基本服務內容。智能小區的出現則在一定程度上加快了物業管理服務的發展進度，使得物業管理服務不僅要提供規范、有序、高效、高質的管理服務，而且也要為用戶提供準確便捷、安全豐富的人性化服務。
二、智慧社區形勢下物業管理的特點
智慧社區建設給傳統物業帶來了積極影響。一是有效降低了物業管理成本。智慧社區所采用的現代化技術和設備，不僅降低了因物業人手不夠的管理疏忽的風險，而且一次性投入長期受益，有效降低了運作成本。如物業秩序管理中，依托“社區區域安監系統”，包括巡更、門禁和紅外線設防、突發事件自動報警等自動識別系統，有效減少安防崗位配置，降低工資成本開支，提高秩序維護的有效性和安全性。二是有效提高業主對物業企業滿意度。“智慧社區”在滿足業主多方面需求條件下，融合線上線下交易、家政服務、娛樂休閑和智能家居等功能平臺，真正實現業主通過智能終端設備實現獲取信息、家政預約等一系列特約服務。三是有利于整合住宅小區資源。智慧社區具有明顯的功能集成性，智慧物業管理通過整合小區周邊商業資源主動為業主提供衣、食、住、行、游、娛、購相關生活資訊，營造社區生活方式，引導消費。商業和物業高效結合，不僅讓業主充分享受便捷的額外的增值服務，而且實現社區商圈范圍內的資源互補和信息共享。［２］面對智能社區、智慧社區的蓬勃發展，傳統意義的物業管理服務已時過境遷，無法滿足居民便捷、安全、多樣化的.需求。因此智能物業管理應運而生，迎合了居民和時代的需要。結合前文闡述的智慧小區的特點，筆者認為，新形勢下的物業管理特點在于：首先系統要具備高度的集成性、交互性及動態性，從而實現社區管理、運作的智能化；其次服務的多樣性也是加強物業服務的協同化管理的重要表現；最后高新技術特別是物聯網、移動互聯網、云技術等高新信息技術必將是智慧家居、智慧物業的核心技術，智能數字化和網絡一體化成為物業服務管理的時代特征。
三、物業管理創新發展的新思路
（一）××智慧小區物業管理創新案例
某市的某智慧社區作為最早試點的智慧社區項目，率先推行智能物業管理，如今被作為智慧小區的榜樣來推廣學習。我們可以通過了解其物業管理集成系統平臺來全方位認識該智慧小區的獨特之處和成功之處。從該智慧小區的系統平臺構成來看，整個平臺融合了政務服務、公共服務、商業服務等基礎功能，將建設、公安、房管、計生、就業、社區警務、調解矯正、流動人口、家政、養老、購物等不同類型的基礎服務通過信息綜合平臺來準確、有效地實現。這不僅體現了延伸服務功能和智能化管理，而且將居民的衣、食、住、行、康、樂、養等需求問題都很好地解決和處理，充分提高了居民的幸福指數及便捷安全的體驗滿意度。這和傳統的政府服務自成一體的物業管理有明顯的區別和較大的改進。一直以來，政府街道直接管轄社區，政府提供的各種基本服務是單向的，社區群眾辦事的唯一途徑就是到社區委員會辦理。智慧社區則徹底改變了這種思路，在專業物業公司的運作管理下，政府提供各種服務業主基本都能及時知曉和積極配合參與，更具人性化，且服務效率大大提高。
（二）智慧社區建設背景下物業管理創新舉措
一是因企制宜，形式多樣。物業管理一定要因企制宜地參與智慧社區建設。根據物業企業自身的條件決定參與形式，小型物業企業以線下基礎服務為主，依托一些互聯網在線平臺，如５８同城、趕集網等，開展一些力所能及的增值便民服務項目。［３］而一些有一定規模和資金實力的大型物業企業集團，應積極參與智慧社區的建設。如深圳彩生活物業企業旗下管理６００多個住宅項目，面積達７０００多萬平方米，與光大銀行合作推出“彩生活ｅ卡通”，依托物業租賃平臺為１萬多戶業主提供物業租賃服務；整合業主資源，搭建社區物業服務平臺，吸引商家加盟，從而避免企業投入資金過大的風險。二是以品牌企業為依托，實現連鎖加盟。通過以沿海一線城市為試點，依托行業龍頭物業企業，形成品牌物業企業聯盟，優化整合電商服務平臺，吸引鼓勵中小物業企業連鎖加盟，從而降低建設智慧社區的成本，逐步推進基礎物業服務和創新經營服務的融合，實現品牌連鎖經營。三是依靠智慧社區平臺，讓物業管理更具個性。隨著云計算和物聯網等新型互聯網技術的迅猛發展，未來物業行業融合線上和線下交易功能，在發展中不斷創新。物業企業要瞄準現代化物業服務的市場機遇，實現物業管理升級。可以通過對家庭用戶的數據采集，通過互聯網、云計算和物聯網等新技術，打造智慧云服務平臺，建成一個智慧社區，并結合智慧社區中各自特有的習俗、天氣、地理、生活水平、教育等，研發適用于不同領域的數據模型，使看似尋常的物業管理智能化、精細化、個性化，進而實現物管行業的轉型升級及盈利模式創新。［４］
四、結語
建設智慧小區是當下自動化、智能化、信息化、個性化小區的發展趨勢，迎接智慧社區必然帶來城市物業管理的轉型升級。隨著時間的推移，會有更多的城市將融入到智慧城市建設中來，智慧社區必將成為智慧城市最耀眼的明珠。不過智慧社區的建設依然任重道遠，現在的探索還僅僅是起步，此外智慧社區的核心技術物聯網的成熟運用也需要一定時間和硬件基礎。
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物業管理論文11
摘要:隨著綠色建筑的興起與發展，綠色住區逐漸成為住宅建筑不可避免的發展趨勢。基于物聯網的綠色住區物業發展迅速，本文試著探討綠色住區物業管理的模式，結合先進的技術手段，旨在提供一種舒適、健康的居住體驗。
關鍵詞:綠色住區;物業;互聯網;物聯網
1背景
隨著經濟發展給環境帶來的壓力不斷加大，人們對良好居住環境的重視度不斷提高，綠色的生活方式也由理論逐漸走進人們的生活，綠色住宅已成為當今住宅業的發展趨勢。但綠色住區的理念若僅局限于對建筑物的規劃、設計、施工、運行、維護、拆除和再使用的建造過程是遠遠不夠的，當務之急便是探究一種合理的綠色住區物業管理模式，在住區物業管理階段通過節約資源，減少能耗等手段實現生態環境效益最大化。
2管理模式具體措施
2.1實時狀態監測
數據監測功能是利用傳感器檢測到的實時用戶數據，得到用戶住宅目前的環境參數，傳遞給后臺主機，后臺主機先對數據進行分析，若無異常存入數據庫，而對異常數據進行重新監測，并在后臺建立報警指標，確定報警閾值，并利用APP反饋給用戶實時狀態信息，對于一些可以優化的信息，系統將提供幾種解決方法給用戶，以便于用戶更好的開展節能綠色行為。在系統得出的異常信息后，若相關參數達到報警值，及時通知業主以及管理人員。對于火災等高危報警，除通知業主以及管理人員外也將通知周邊住戶進行疏散自救。
2.2綠色行為評價
綠色行為評價功能是利用數據庫中的數據，分時段統計相關參數的變化情況，并利用評價算法對用戶在一段時間內的綠色行為所產生的影響進行綜合分析，最終得到用戶在這一時間段內綠色行為的評價。這個評價值作為用戶的一個信息將會保存在數據庫中，用戶也可以相互之間進行比較，查看相關用戶的評價，對其他用戶的綠色行為進行點贊、評價等。
2.3功能拓展
在后續過程中，可以加入物聯網相關服務、智能家居控制、訪客門禁等功能。之后用戶可以利用本系統繳納水電費、燃氣費、物業費等，并可以根據自己的綠色行為得到相關的優惠政策等。關于住戶住所之外的住區內公共大型節能設備例如可再生能源利用、雨水收集、中水回用、垃圾分類等，也可利用傳感器將設備運營狀況傳輸至數據庫，開發“住區節能進程”模塊，將住區整體為節能減排做出的貢獻呈現出來，起到監督作用的同時，為綠色住區住戶樹立節能榜樣。
2.4傳感器設計
傳感器的運行原理:在綠色節能設備或家用電器上安裝相應的'傳感器設備(壓力傳感器、光電傳感器、位移傳感器、超聲波傳感器、溫度傳感器、濕度傳感器、光纖傳感器等)，用以收集各類數據，傳遞給終端，進行分析判斷:感知住戶室內的溫度、濕度、光照等，實時記錄、實時監測，合理改善室內環境。
2.5數據傳輸系統設計
監測數據數據庫主要是傳感器檢測得到的相關數據，分為兩類數據庫表。第一類表為數據信息表，表中包括信息采集的時間、數據類型、傳感器編號、數據，其中數據類型為主鍵。第二類表為數據類型表，表中包括數據類型、正常值范圍、室外實際數值等，其中數據類型為主鍵。其他數據庫中包括了有系統管理員、反饋平臺信息、異常信息記錄等。基本信息數據庫由開發商以及房產銷售提供并保證數據準確性，后期還可以增加住戶的不動產證編號等信息。監測數據數據庫由傳感器系統提供測量數據，由研究室以及住區內的監控室提供數據類型信息，后期由研究室以及住區內的監控室對數據進行監控以及精度測定，及時調整參數、增刪數據，保證評價水平。
2.6后臺以及前端環境
住宅中的傳感器直接向各個樓宇主機傳輸數據，樓宇主機再將整理好的信息傳遞給總機，系統內各主機均采用基于Linux的CentOS系統，并配備有冗余的網絡端口與小區網絡連接，在系統總機上搭建LAMP環境，構建小區內網，并為之后的物聯網設備接入、互聯網信息預留端口。在小區內網中搭建ＲAID10磁盤陣列構建相應數據庫，用于保存并備份用戶信息以及數據文件，并為物聯網設備提供在線云存儲服務。用戶端APP分為Android和iOS雙平臺，其中Android平臺采用Androidstudio基于Android5．0系統搭建，iOS平臺采用object－C基于iOS10搭建。管理員平臺采用Html5+CSS3技術的網頁模式，使用W3C標準搭建，中間層利用Ajax以及JavaScript進行數據傳輸，服務器端采用PHP編寫。
2.7評價算法設計
假設用戶有m個，分別用A1，A2，…，Am表示，每個用戶的評價指標有n個，用X1，X2，…，Xn表示。首先對評價指標(包括定性指標和定量指標)進行打分，然后將打分結果表示成數學矩陣形式，建立特征矩陣進行計算。S*為各評價目標與最優目標的接近程度，S*值越小，評價目標距離理想目標越近，方案越優，即用戶越符合綠色住戶。最后計算理想解的貼近度C*，根據C*i的大小以10分為滿分制對用戶進行評分，0～3為差，3～6為良，6～9為優，10為最優。
2.8APP邏輯設計
APP分為三個部分。第一部分是數據部分，在這里用戶可以得到自己住房的實時數據，對于異常數據用戶將會得到系統的及時提醒，用戶如果發現問題也可以在此向后臺進行反饋，后臺管理人員將及時得到信息、進行處理。同時，系統將會根據實時的數據并結合外界環境條件，提出針對用戶目前狀況的節能方法，幫助用戶合理地實施綠色行為。在這一部分中，用戶還將會得到一段時間內綠色行為的綜合得分、各項得分等，可以分為6h，12h，24h，3d，7d，1月，3月等情況，還可以在這個部分查看到以前的得分情況。第二部分是社交部分，通過住區內各用戶加好友、樓層之間進行組合等形式，可以在此進行用戶與用戶之間、樓層與樓層之間的綠色行為得分的比拼或開展其他形式的活動，用戶可以查看排名、獲得獎勵等，還可以查看往期排名等。第三部分是用戶部分，用戶在此進行注冊，補充個人詳細信息，與住宅內的傳感器進行綁定。在之后的幾個版本中，在社交的部分中可以加入數據的共享，將數據與螞蟻金服等綠色活動、信用聯系，可以增加用戶的信用等級、碳賬戶額度等。
3結語
綠色物業管理涉及每個家庭、每一個公民、每一個從事物業管理的企業，推行綠色物業管理對促進綠色生態住宅小區的發展起著至關重要的作用。綠色物業作為新型的物業管理模式，必然是引領行業創新的中堅力量，同時綠色物業所涵蓋的綠色環保等理念也在促進著行業的規范化。該物業管理模式順應“互聯網+”的發展新趨勢，響應國家節能減排號召，旨在利用物聯網、互聯網，基于自主研發的綠色住戶物聯網數據庫及住戶生活綠色度評價系統，以住戶利益為核心，以實現全民參與節能減排為目標，實現戶內環境實時監測、綠色節能生活指導、設備異常檢測報修、火災報警、住戶節能減排評估、住戶間交互、住區資源共享等功能，力求提供給住戶一套完備的綠色住區物業管理服務，使住戶能充分體驗到綠色建筑、綠色住區帶給生活的便捷與舒暢。同時可以幫助形成一種良好的居住習慣和居住環境，將形成良好的社會效益。
參考文獻:
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物業管理論文12
近幾年來，隨著市場經濟的發展，物業管理成為煤炭企業改變企業辦社會職能、增加企業效益的一個重要途徑，因此，我們必須進一步規范物業管理工作，推進煤炭企業整體發展。就此，本人談幾點認識。
一、煤炭企業物業管理存在的主要問題
1、沒有真正脫離“母體”，依賴性較強。由于許多煤炭企業改革力度不大，考慮職工群眾承受能力較多，原創：一直對物業管理實行內部補貼，造成物業管理部門“斷奶絕糧”的危機感和壓力感不強，工作缺乏主動性和創造性，等、靠、要的思想嚴重，影響了物業管理的健康發展。
2、職工群眾思想觀念陳舊，對物業管理在認識上有差距。有些職工群眾仍然沉醉于計劃經濟時代，仍然存在“我是企業的人，為企業做了貢獻，住房應該、收費不行”的落后思想，排斥物業管理，不能配合企業的改革舉措。
3、物業管理的市場化程度低。市場化是物業管理的核心，是物業管理企業賴以生存和發展的基本條件，但由于物業管理范圍受限、市場發育不夠、消費觀念落后等原因，一方面物業管理部門的收入有限，管理成本大，經營積極性不高，缺乏擴張市場占有份額的積極性和競爭力；另一方面職工群眾不愿多交物業管理費用，也對物業管理部門的服務需求僅僅建立在“滿足基本需要”的基礎之上，使物業管理部門的經營范圍受到很大限制，經濟效益難以提高。
4、從業人員業務素質，服務水平亟待提高。由于煤炭企業的物業管理部門絕大多數是由原來企業的后勤部門改制后成立的，人員組成復雜，文化程度不高，業務不熟練，工作中缺乏競爭意識、服務意識和責任感，造成了用戶對物業管理部門服務意見比較大，甚至經常發生一些服務糾紛，影響了物業管理部門的自身形象。
5、物業管理仍然存在不規范行為。受多方面因素影響，這些不規范行為主要表現在：有的沒有統一的服務標準；有的物業管理主體不合，未經批準亂收費；有的物業管理人員不按規定持證上崗等等。
二、今后煤炭企業物業管理應采取的對策和措施
隨著煤炭企業改革發展的深入，煤炭企業物業管理也面臨著新的機遇與挑戰，必須針對物業管理中表現出來的種種矛盾和問題，深入分析并認識加以解決，徹底擺脫企業辦社會的狀況，為煤炭企業輕裝上陣、加速發展創造良好的環境。
1、大力實施主輔分離改革，建立良好的運行機制
煤炭企業的物業管理，目的就是為了改變企業辦社會的狀況，使煤炭主業輕裝上陣、健康發展，所以必須將物業管理企業從主業中剝離出去。國家經貿委等八部門聯合下發了國經貿企改[20xx]859號文件《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員實施辦法》，對國有大中型企業在進行結構調整、重組改制和主輔分離中，利用非業主資產、閑置資產和關閉破產企業的有效資產，改制創辦面向市場、獨立核算、自負盈虧的法人經濟實體，分流安置企業富余人員和關閉破產企業職工的，按規定享受免征企業所得稅等優惠政策。這些優惠政策，可以說是國有企業近年來沒有遇過的。因此，作為符合條件的煤炭企業，必須牢牢抓住這一機遇，大力實施主輔分離改革，理順和規范主業與分離輔業的產權關系、隸屬關系，成立獨立的物業管理法人實體，從而達到爭取國家優惠政策、安置富余人員的目的。剝離后的物業管理單位，要按照現代企業制度進行運作，或實行股份制改造，或進行民營化改制，以新的機制增強企業活力，最終使物業管理單位成為自我經營、自負盈虧、自我發展的現代企業。
2、正確引導，增強職工群眾的物業管理意識
人們對任何一件新生事物的認識，都需要有一個過程，物業管理作為新生事物，也要給職工群眾一個接受的過程。但在這個過程中，管理者必須積極主動地做大量細致的工作，使職工群眾在最短的時間內接受它。一方面，采取廣播、電視、宣傳欄等多種形式大造輿論，廣泛深入地宣傳物業管理的意義、政策和要求，對物業所有人和使用人進行正面引導、幫助，使其逐步樹立與市場經濟體制和現代文明程度相適應的科學消費觀念。另一方面，物業管理部門要嚴格依法規范自身的經營管理行為，并以高標準、高質量的熱情、周到服務，使職工群眾真正感受到物業管理為其帶來的諸多方便和實惠，壓濾機濾布自覺地參與和支持物業管理，以求達到物業管理部門與職工群眾“雙羸”的目的，進而促進物業管理不斷走向成功。
3、建章立制，為物業管理市場發展提供良好的運行秩序。
《物業管理條例》將于20xx年9月1日開始實施，標志著我國已經初步形成了有利于物業管理市場快速、健康發展的政策和法律、法規體系，建立起了更加完善的物業管理經濟秩序。而煤炭企業要以《物業管理條例》的頒布實施為契機，深入研究培育和發展煤炭企業物業管理市場的環境、條件、措施及辦法，盡快出臺適合煤炭企業大集團公司物業管理的運行制度，以便形成早日與全國的物業管理接規，實現煤炭企業物業管理的健康快速發展。一是要按照專業化的要求成立業主委員會，并加強對業主委員會的培訓和指導，進一步提高業主委員會對物業管理的系統認識，使其自覺地履行好相應的義務，正確地行使好自己的權利。原創：二是要深入研究物業管理企業目前的經營條件和面臨的各種困難，切實幫助企業加強內部管理，提高服務質量、擴大經營規模，增加經濟效益。三是煤炭企業的物業公司要加強自身隊伍建設，狠練“內功”，不斷提高其各級管理人員的素質和執業水平、牢固樹立“以人為本”、“客戶至上”的經營思想，嚴格依法經營，誠實守信，用一流的管理、一流的服務、一流的信譽參與市場競爭，自覺遵守物業管理活動的各項游戲規則。
4、著眼長遠，積極培育和發展物業管理增量市場。
在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是服務。物業管理部門以物業管理“謀生”，靠物業管理“發財”。物業管理部門成為獨立的法人實體后，市場的大小將成為它生存與發展的最大問題。而從目前煤炭企業物業管理的形勢看，還有相當大的'開發空間。一是隨著房產制度改革深入，職工住房逐步實現商品化，大多數由單位投資修建的福利房已按房改政策規定賣給了職工個人，其房屋的性質相應轉為私有，房屋的占有關系也由過去單一的公有制轉為產權私有化和業主多元化，這一現狀決定了培育發展物業管理增量市場的可能性和必要性。二是大部分煤炭企業實行專業化物業管理的還很少，基本上還是簡單的安全、維修、衛生管理等服務，沿襲著計劃經濟的一套運行方式，這一現狀決定了培育和發展物業管理增量市場的迫切性和重要性。為此，如果通過必要的企業行為和切實可行的組織形式將這些物業管理的“盲點”納入統一的專業化物業管理，不僅可以極大改善人居環境，提供必要的物業管理服務，維護良好的社會治安秩序，而且可以吸納企業富余人員參加工作，濾布減輕企業負擔，進一步培育和擴大物業管理增量市場，構建更加完善的物業管理市場體系，為更加普遍地推行專業化物業管理創造良好條件。
5、開拓創新，不斷探索物業管理的有效途徑。
實行物業管理必須不斷開拓創新，努力探索內部管理的新路子，但不管是運用哪種管理模式，都必須要符合煤炭企業的實際。在新的市場經濟條件下，物業管理將會不斷面臨新的問題、新的機遇，作為物業管理單位的經營者們，要開拓創新，深入研究和系統思考物業管理問題，探索并建立起既符合市場經濟體制和法律法規要求，又符合煤炭企業實際情況的、科學適用的物業管理體制，推動煤炭企業物業管理工作實現新的跨越。
物業管理論文13
一、管理制度的缺陷
盡管物業管理這一行業由來已久，但是在我國范圍內還屬于新興行業，相關制度還不完善，這就難免在運作過程中出現各種問題。
1.物業管理法規不完善
物業管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關注以及管理，這在某種程度上是因為有關主管部門沒有制定出明確的規定，對很多方面的內容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區環境出現污染和破壞。
2.缺乏完善的業主自治制度
由于國情不同，我國在物業領域中還沒有形成完善的主管機構，相關工作的效率也很低，業主也不能夠通過法律進行權益上的自我維護。
二、改善現狀的對策
總體來講，物業管理工作在我國還需要進行進一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規手段進行根治，很多時候出現特殊情況，沒有相關法律或者規定進行約束，在這種情況下，只有對先進的管理經驗進行借鑒，對整個行業進行科學規劃，促進行業的整體規范，這樣一來，整個物業行業才能夠走向正軌與規范。
1.平衡物業市場的供給雙方
就目前來講，我國在物業管理方面所應用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業公司。在這種情況下，就需要通過開發商進行規范和約束，同時發動政府進行相關規定，出臺相關政策，不直接對物業管理進行行政化干預，而是通過有效監督，促使管理公司進行規范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業管理的供需雙方，無論是在權力還是義務上，都能夠處于平衡狀態，處于平等的位置。同時，還需要對物業管理的相關事宜進行精細化規范，明確工作流程中的每一個細節，使得管理能夠擁有一個量化的標準進行評價。在這種情況下，可以使物業管理上的糾紛事件有效避免，使物業公司的工作能夠有所進步。
2.強化業主的主體性地位
首先要對相關規定進行明確了解，使得業主能夠明確自身權益，同時還應發揮政府的力量，明確物業管理在政府管理系統中的具體位置，一旦出現物業糾紛，政府能夠及時出面，對事件發展的導向進行合理控制。同時還能夠使業主認識到物業管理對于城市建設的.重要作用，緩解業主與物業公司之間針鋒相對的狀態，在這種情況下，物業管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機制，使得業主能夠擁有對于物業管理進行評價的權力，在這種機制下，能夠實現物業管理的良性運轉。其次，物業公司應強化市場意識，推行商品式的服務理念，促進業主對于合理服務需求的意識，使得管理結構更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。
三、結語
在我國的住宅區管理中，物業公司始終處于絕對強勢的地位，在這種情況下，業主的空間被無限壓縮，物業公司情緒執法，業主狀告無門。面對這種現狀，就應該從制度上進行思考，并作出有針對性的改革，使得整個物業管理市場能夠逐漸向著國際化標準靠攏。這樣一來，整個物業行業才能夠逐漸步向正規，整個市場才能夠處于平衡的狀態。
物業管理論文14
一、互聯網及物業管理
互聯網1995年進入中國，在這三十年里飛速發展。現代企業都在經歷一個移動互聯網時代，互聯網思維的應用在于提升溝通效率，消除距離，這正是互聯網對傳統行業的最大沖擊。
二、物業管理行業發展現狀
面臨各種環境的巨大變化，物業管理行業面臨著大的變革，行業存在著以下幾個問題：
（一）行業內公司整體設施運作不理想，維修保養不得力。物業所服務的建筑的建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理公司不能夠預防、及時發現問題。
（二）經營模式單一，物業管理經費難以為繼。大部分物業公司僅有基礎的物業服務項目，收入來源僅靠收取少量的物業費。既限制了企業自身的成長和發展壯大，又制約了企業服務水平的提高、開展全方位服務的可能。
（三）服務水平偏低。大部分物業公司缺乏良好的自主服務意識，物業公司以“管理者”自居，引起物業公司與業主的'糾紛；業主不能及時進行溝通交流和信息反饋，導致物業公司和業主的矛盾不斷激化。
三、物業管理轉型與互聯網思維
在新的市場形式下，物業管理行業的轉型已刻不容緩。物業管理公司運營模式的建立主要從以下幾方面進行：
（一）物業管理企業轉型的基礎
1、轉變物業管理方法。運用現有的互聯網技術，應用于物業管理的設施系統和管理系統，比如車輛管理、樓宇對講、安全監控、車位管理、互聯網服務平臺等，用先進的技術設備代替人力，壓縮管理成本。
2、通過互聯網拓展服務內涵。通過拓寬服務領域、項目服務多業態化、利用物業資源開展經營服務、積極介入資產經營服務等。創造更多的價值，取得更好的經濟效益。
3、物業服務模式更要轉變。傳統的物業管理服務主要依靠人工的實際操作，需要的人力資源較多，服務流程復雜、滯后、收繳費用與設備維護繁瑣，運營困難。物業服務企業通過社會化、市場化的途徑分工合作實施專業化、精細化服務，開展無限的衍生或定制服務。
（二）物業管理經營引進互聯網思維
1、互聯網+物聯網打造智能社區。對于物業行業轉型的方向，一個云端服務器，N個終端APP，通過物聯網技術，將人與物連接起來。手機APP呼叫物業服務、繳納各種費用、評價物業服務、預約電梯等功能，提高物業服務企業的服務水平。
2、引進電子商務，打造社區020。物業服務企業根據自己的業主資料及信息的資源優勢，打造自己的數據庫。物業管理企業互聯網平臺及相應的APP系統，集成包含業主的衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領域商戶服務資源，構建社區信息系統商圈。社區電子商務可以進行線下體驗，線上交易，送貨上門。
3、物業管理企業運營互聯網模式系統構建。針對現代物業管理公司所面臨的環境，物業企業信息系統把每一個傳統物業管理內容分為單個模塊，主要包括以下模塊：（1）設施設備管理模塊。新型智能小區照明控制系統運用了自動化技術、遠程監控技術、通訊技術、網絡技術等實現的照明自動化、遠程集中控制的功能。對小區的燈光、樓宇控制、電梯等進行集中的網絡控制；（2）治安消防管理模塊。安全是物業管理公司最基本的承諾。每戶和門衛處的電腦信息連接，把好人員、車輛、物品等出入的管控關。建立租房、售房的網絡連接登記；車輛出入的刷卡系統。設立監控，加之不能電子化的正常巡邏過程；（3）綠化管理模塊。通過裝具一體化的專門攝像頭、溫濕度計、連接電腦，隨時對環境進行監控。定期對小區的綠化進行監督，系統中預先設定好較為經濟且實際用途高且美觀的各季度綠化模板，隨時能夠根據各項具體實物的網絡報價進行成本效益分析；（4）車輛交通管理和其他公共管理模塊。設置小區停車位管理模塊，主要包括：遠距離讀卡系統、停車位管理、業主固定車輛信息管理、車輛進出登記、歷史記錄、停車場收費計價設備，從而實現按要求收費、車輛管理等目的；（5）客戶服務模塊。系統中設置客戶服務模塊，建立各家各戶的客戶服務信息存檔，能夠通過業主的相關需求對客戶進行相關業務的推送；設置相關的網絡調查表，定期對業主進行調查推送，了解業主的最新信息以及對本公司運營管理提出的意見和建議；（6）經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。除以上幾種傳統物業管理內容之外，系統內還應增加資產管理、物業顧問、代領代購商品等特色服務。
四、小結
物業管理企業未來發展趨勢必然會向著智能化與互聯網思維化發展。物業管理企業在運營過程中將運用現代互聯網技術、系統自動控制、網絡通信技術等技術組成的系統，對物業管理企業整體運營進行管理。全面提升企業效率，實現規模化、節約化、可持續經營模式。
物業管理論文15
一、優秀項目展示
該項目位于曲江行政商務區核心地段，坐擁曲江CBD雙核心區位，為曲江行政商務區的地標性建筑，大廈樓高99.7米，總占地面積7762.9平方米，總建筑面積59835平方米，大廈地上最高25層，地下2層，綠地率達35%。入住單位有目前入駐的企業有微軟（中國）有限公司、中視科華有限公司北京新聞技術服務分公司、西安華商網絡傳媒有限公司、西部電影頻道等多家優秀企業，并即將迎來柬埔寨王國、泰王國駐西安領事館。自圣境物業公司介入項目物業管理工作以來，以高起點、高標準，建立了高端化、特色化物業服務體系，得到了各業主單位好評，樹立了圣境物業在高端寫字樓物業服務方面的標桿項目。
二、企業管理特色
近年來，圣境物業公司在快速發展的過程中，在宏觀戰略的指引下，關注細節、注重服務，探索企業發展提升、轉型之路，并憑借人才梯隊戰略、服務標準化和項目節能管控等三大支撐，走出了一條獨具特色的發展之路。
(一）人才決定服務的維度
公司自成立以來，十分注重高素質人才隊伍建設，管理團隊成員專業化基礎和追求卓越的理念，使得企業始終關注行業發展的最新動態，力求通過服務標準化推行，持續創造和保持一流的工作業績；通過開展多樣性培訓、組織員工活動、基層調研、企業文化宣傳等多途徑，增強員工的企業歸屬感和向心力。積極探索與實踐“產學結合”，為企業不斷培養與鍛造一大批學習型專業化的物業經理人和中堅力量，繼續堅定不移的落實“全國注冊物業管理師“考試激勵政策，拓展物業高端人才的引進渠道，形成一支穩固的高素質人才梯隊，截止截止XX年10月底，共計引進18名管理培訓生，80名本科以上管理人員。圣境物業公司還確立了人性化管理思路，堅持“以人為本”，打造一支“快樂工作，快樂生活”的健康向上的員工隊伍。在團隊建設過程中，先后緊跟集團公司步伐，做好黨群建設，工會圍繞為客戶提供優質服務這一中心任務，堅持黨課等活動，學習曲江的“塔山精神”，在廣大員工中樹立了“熱愛圣境”、服務是光榮的、“甘做一片綠葉”的崇高的責任感和使命感，保證了圣境物業公司的物業服務品質。
（二）厲行節約，提升服務的精度
曲江文化大廈是一座5A智能化甲級寫字樓，為了管好大廈，圣境物業在提供優質服務的基礎上，十分重視大廈的節能減排，主要體現在以下幾方面:
1.20xx年公司嘗試性投入120萬現代化設備，如掃地機、清洗機、拋光機等，運用科學技術，提高工作質效，降低人力成本的投入的同時減少用工風險；
2.完善機制，實現管理節能，針對設施設備運轉情況，先后為大廈量身定制了《公共區域照明控制管理規定》等，用制度保證了節能的持續性；
3.宣傳節能，引導員工和客戶。一方面向員工宣貫節能減排知識，另一方面開展了一系列節能宣傳活動，向客戶進行宣傳，張貼節能提示，影響、帶動了更多客戶加入到節能行動中。曲江文化大廈推行的節能降耗工作，創新了物業服務的內涵，取得了員工和客戶的支持，提升了物業服務的客戶滿意度。
（三）精標準定義服務的高度
作為一家物業服務企業，日常接觸的都是細微繁雜的瑣事，如何化繁為簡將工作干好，圣境物業推行了精細化的標準管理方式——“把復雜的事情簡單化，把簡單的事情流程化，把流程化的事情定量化，把定量的'事情信息化”。細化標準管理的過程是一個通過精益求精強化執行的過程，是一個提高組織管理效能，實現追求卓越管理目標的過程。通過“三標體系”推廣、“8S”目視化管理以及精細化管理方案的實施。提高全體員工質量意識，在全公司范圍內塑造“品牌建設離不開品質提升”的品質服務理念。大大強化了企業服務標準的執行力。栽下“標準”的梧桐樹，引來了“項目”的金鳳凰。幾年來，圣境物業公司的項目規模不斷壯大。截至XX年，年收入達7000萬余元，服務業主6萬余人，在管項目20個，累計管理面積近500萬平方米。同時，圣境物業公司所管轄的曲江文化大廈獲得“全國物業管理示范大廈”稱號，成為業內高端寫字樓的服務標桿之一；曲江文化創意大廈項目獲得“XX年度省級示范項目”、翠竹園小區項目獲得“XX年現代文明物業示范小區”、公司圣卡納小區項目獲得“文明小區”。圣境物業公司通過不斷探索和創新，客戶滿意度持續提升，綜合管理水平不斷提高，展望未來，我們將繼續秉承圣境人的“塔山精神”，心懷全局、信心堅定、勇于超越，為實現企業的發展目標而不懈努力。
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