土地使用權價格評估報告-資產評估報告
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摘要
XXX資產評估公司接受XX房地產有限公司的委托，就2009年11月以有償出讓方式取得的一塊土地并在其上建造一座磚混結構的寫字樓在評估基準日的土地使用權價格進行評估。
評估對象是于2009年11月一塊有50年使用權的土地，于2011年11月在此地上建成一座寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%，目前該類建筑物重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑物面積為900平方米。目前用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年所支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的
1.5%，土地使用稅及房產稅為沒建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率為7%，該建筑物資本化率為7%。
評估基準日為2013年11月1日。
本次評估遵照中國有關資產評估的法令、法規和評估準則，遵循獨立、客觀、科學的工作原則和產權利益主體變動原則、替代性原則等有關經濟原則，對本宗土地使用權主要采用收益法進行評估。
經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程序，得出了委估對象在評估基準日2013 年11 月1日的使用權價格。評估結果為：本宗土地使用權在2013年11月1日的土地使用權價格為2690623.72元，單價為每平方米5381.25元。
XX房地產有限公司土地使用權價格評估 資產評估報告書
一、委托方情況簡介
公司名稱：XX房地產有限公司
注冊地址：北京市朝陽區X區X號
法定代表：張X
注冊資本：2500萬元
注冊號：110003597XXX
企業類型：有限責任公司
經營范圍：開發、出租出售寫字樓
XX房地產有限公司成立于2000年，原注冊資本2000萬元。主要以房地產開發為主，兼營房地產出租以及信息咨詢業務。后經多次增資擴股及股權轉讓工作，注冊資本增加到2500萬元。
二、評估目的
XX房地產有限公司就用于出租的寫字樓進行評估，根據市場現狀，用收益法將其在評估基準日的預期收益進行評估，為委托方提供價值參考意見。
三、評估對象及評估范圍
本次評估對象為XX房子產有限公司以用于出租的寫字樓，評估范圍為基準日對應的土地使用權價格。
2011年寫字樓當時造價為每平方米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%，目前該類建筑物重置價格為2500每平方米。
四、評估基準日
評估基準日為2013年11月1日。本次評估的作價標準均為評估基準日正在執行或有效的價格標準。該基準日為委托方根據經濟行為的時間安排選定。
五、評估依據
1、《中華人民共和國公司法》;
2、財政部財評字[1999]91 號文件關于印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知;
3、中國注冊會計師協會關于印發會協[2003]18 號《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》的通知;
4、中國注冊會計師協會協[2004]134 號《中國資產評估協會關于印發〈企業價值評估指導意見(試行)〉》的通知;
5、財企[2004]20 號《資產評估準則—基本準則》、《資產評估職業道德準則—基本準則》;
6、中國資產評估協會中評協[2007]189 號關于印發《資產評估準則—評估報告》等7 項資產評估準則的通知;
7、其它相關的法律法規文件。
六、評估方法
通常企業價值或股權價值估算的方法主要有市場法、收益法和資產基礎法。 本次評估由于該宗房地產有經濟效益，適宜采用收益法。資產評估的收益法又稱收益還原法或收益本金化法，是國際上公認的資產評估基本方法之一。
資產評估是通過估算被評估資產對象在未來期間的預期收益，選擇使用一定的折現率，將未來收益一一折成評估基準日的現值，用各期未來收益現值累加之和作為評估對象重估價值的一種方法。其適用條件要求是：評估對象使用時間較長且具有連續性，能在未來相當年內取得一定收益;評估對象的未來收益和
評估對象的所有者所承擔的風險能用貨幣來衡量。顯然地，資產評估的收益法涉及預期收益額、未來收益期、折現率這三個基本參數。收益法的核心問題就是確定預期收益額、未來收益期、折現率。
XX有限公司寫字樓已經使用兩年土地使用年限為50年長期擁有，目前該寫字樓用于出租，每月平均實收資金為3萬元。與當地同類寫字樓相比當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年所支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的1.5%，土地使用稅及房產稅為沒建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率為7%，該建筑物資本化率為7%。
首先計算總收益，其次計算總費用，再計算房地產純收益，然后計算房屋純收益，計算土地純收益，計算土地使用權價格，最后計算評估結果。
計算公式為:
年總費用=年管理費+年維修費+年稅金+年保險費
(1) 房地產年純收益=年總收益-年總費用 (2)年折舊率=(1-殘值率)/使用年限 (3) 房屋年純收益=房屋現值*(房屋資本化率+年折舊率)(4) 土地年純收益=年房地產純收益-房屋年純收益 (5) 評估價的計算：
年總收益=50*12*900*(1-10%)=486000 元
由(1)得
年總費用
=486000*3.5%+2500*900*1.5%+20*900+2500*900*0.2%=73260 由(2)得
年房地產純收益=486000-73260=412740 元
由(3)得
年折舊率=(1-2%)/46=2%
由(4)得元
房屋年純收益=2156250*(8%+2%)=215625 元 由(5)得
土地年純收益=412740-215625=197115 元
土地使用權剩余年限=50-4=46 年
土地使用權價格=197115/7%*【1-1/(1+7%)46】=2690623.72 元
七、評估過程
(一)、評估準備階段
1、2013 年 9 月 28 日，與委托方就本次評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協商一致，并制訂出資產評估工作計劃。
2、2013年 9 月30 日，評估人員開始了解委估資產的情況，并按照資產評估操作規范及資產評估工作的需要，收集資產評估所需文件資料。
(二)、評估階段
本階段的時間是2013 年10 月1 日至2013 年10月10 日。主要工作如下：
1、搜集和了解委估資產的歷史及現狀，相關財務資料。
2、根據委估資產的實際狀況和特點，制訂與之相適應的評估方法。
3、在確定評估方法的基礎上，對評估對象進行初步評估測算。
(三)評估分析處理階段
2013 年10 月11 日至10月16 日，對評估初步結果進行分析，并對其進行必要的調整、修改和完善。
(四)提交報告階段
本階段工作時間為2013年10月19 日至10月19
日，在上述工作的基礎上，起草資產評估報告書，與委托方就評估結果交換意見，在全面考慮有關意見后，按公司內部資產評估報告三審制度和程序對報告進行審核，最后出具正式資產評估報告書。
八、評估結論
經實施上述資產評估程序和方法，XX房地產有限公司就該寫字樓進行評估的土地使用權價格2690623.72 元。
九、評估報告使用限制說明
1、本報告僅供委托方用于評估目的對應的經濟行為和送交資產評估行政主管部門審查使用;評估報告書的使用權歸委托方所有。
2、本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
3、對不當使用評估結果于其他經濟行為而形成的結果，本公司不承擔任何法律責任。
4、根據國家的有關規定，本評估結果的使用有效期限為1 年，自評估基準日2013 年11月1 日起至2014年11 月1 日止。
十、評估報告提出日期
本次報告提出日期為2013年11月1日。
XX房地產有限公司土地使用權價格評估
資產評估報告書
XXX資產評估有限公司
評估機構法定代表人：XX
注冊資產評估師：XX
二0一三年十一月一日
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