拆遷資產評估報告
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【拆遷資產評估報告】
一、委托方、產權持有者及其他評估報告使用者
委托方：xxxx
產權持有者：xxxx有限公司(以下簡稱“貴公司”)
其他報告使用者：法律法規明確的其他報告使用者。
二、評估目的：
為滿足xxxx對貴公司搬遷損失進行補償的需要，而對該經濟行為所涉及的貴公司機械設備、低值易耗品、部分構筑物及停產停業損失進行評估，為搬遷相關當事人確定補償費提供參考依據。
三、評估對象和評估范圍：
本次搬遷損失補償價值評估所涉及的評估對象為貴公司截至20xx年11月30日機器設備(包含已安裝調試但尚未轉固的在建工程中的機器設備)、低值易耗品及部分構筑物;對于部分由于公司財務處理及實物管理口徑等方面造成的未在財務賬面列示的機器設備，公司承諾其產權清晰,不存在產權糾紛,并征得補償方的同意后,也將其納入本次評估范圍。
另外根據委托方及產權占有方的要求，對因搬遷造成的停產損失也
納入評估范圍。
納入評估范圍的資產與委托評估之經濟行為所涉及的資產范圍一致。
四、評估基準日：
本項目資產評估基準日是20xx年11月30日。
本評估項目評估基準日的確定是委托方根據評估目的,與有關各方商定的,以便評估目的的實現。本次評估所采用的價格是評估基準日的價格標準。
五、價值類型：
本次評估目的是對被搬遷人所擁有資產在搬遷條件下的合理補償價值提供參考依據，其選擇的價值類型為拆遷補償價值。
拆遷補償價值,指評估對象根據有關城市規劃、建設和房地產管理等相關法律、法規關于拆遷補償的具體規定和要求所具有的價值估計數額。
六、評估方法：采用成本法。
七、評估程序實施過程：
經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程序，得出貴公司擬搬遷設備、辦公資產搬遷費用及停產停業損失等拆遷補償價值。
八、評估結論：
經評估，列入評估范圍的貴公司擬搬遷資產搬遷損失補償價值的評估值為 元，評估結論列表如下：
搬遷損失補償價值評估匯總表
評估基準日：20xx年11月30日
以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的全面情況和合理理解評估結論，請報告使用者在征得評估報告書所有者許可后，認真閱讀資產評估報告書全文，并請關注特別事項說明部分的內容。
xxxxx有限公司
搬遷損失補償價值項目
資產評估報告
魯xx評咨字[2013]3007號
xxxxx：
xxxx資產評估有限公司(以下簡稱“我公司”)接受xxxxx的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正的原則，采用成本法，按照必要的評估程序執行評估業務，為滿足xxxx擬核實搬遷資產補償價值的需要，對涉及的xxxxx有限公司擬拆遷的機器設備、低值易耗品、部分構筑物及停產停業損失在 年 月 日的搬遷補償價值做出了公允反映。現將資產評估情況報告如下：
一、委托方、產權持有者及其他評估報告使用者簡介
(一)委托方：xxxx
(二)產權持有者：xxxx有限公司(以下簡稱“貴公司”)
1、基本情況
注冊地址:x
法定代表人：x
注冊資本：x
公司類型：x
經營范圍：x
2、歷史沿革：x
(三)其他報告使用者：
法律法規明確的其他報告使用者。
二、評估目的
為滿足xxx對貴公司搬遷損失進行補償的需要，而對該經濟行為所涉及的貴公司機械設備、低值易耗品、部分構筑物及停產停業損失進行評估，為搬遷相關當事人確定補償費提供參考依據。
三、評估對象和評估范圍
本次搬遷損失補償價值評估所涉及的評估對象為貴公司截至20xx年11月30日機器設備(包含已安裝調試但尚未轉固的在建工程中的機器設備)、低值易耗品及部分構筑物;對于部分由于公司財務處理及實物管理口徑等方面造成的未在財務賬面列示的機器設備，公司承諾其產權清晰,不存在產權糾紛,并征得補償方的同意后,也將其納入本次評估范圍。
另外根據委托方及產權占有方的要求，對因搬遷造成的停產損失也納入評估范圍。
納入評估范圍的資產與委托評估之經濟行為所涉及的資產范圍一致。
四、價值類型及其定義
1、價值類型
價值類型釋義：資產評估結果及其表現形式的價值屬性。
2、價值類型及其定義
本次評估目的是對被搬遷人所擁有資產在搬遷條件下的合理補償
價值提供參考依據，其選擇的價值類型為拆遷補償價值。
“拆遷補償價值”指評估對象根據有關城市規劃、建設和房地產管理等相關法律、法規關于拆遷補償的具體規定和要求所具有的價值估計數額。
五、評估基準日
本項目資產評估基準日是二○一三年十一月三十日。
(一)評估基準日的選取是委托方根據需要并與清查日接近;
(二)本次資產評估過程中一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
六、評估依據
在本次評估工作中所遵循的依據有行為依據、法規依據、產權依據和取價依據，主要內容如下：
(一)行為依據
1、資產評估業務約定書。
(二)法律、法規依據
1、《中華人民共和國公司法》(20xx年10月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂);
2、《中華人民共和國土地管理法》(20xx年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);
3、《中華人民共和國城市房地產管理法》(中華人民共和國主席29號，20xx年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修訂);
4. 《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令);
5、《xxxx關于中心城區工業企業搬遷工作的意見》;
6、其他與資產評估工作相關的法律、法規和規章制度等。
(三)準則依據
1、《國有資產評估管理辦法》(國務院19xx年第91號令);
2、《國有資產評估管理辦法實施細則》(國資辦發[1992]年36號);
3、《財政部關于印發〈資產評估準則—基本準則〉和〈資產評估職業道德準則—基本準則〉的通知》(財政部財企[2004]20號);
4、《資產評估準則——評估報告》等7項資產評估準則(中評協
[2007]189號);
5、《資產評估準則——無形資產》和《專利資產評估指導意見》(中評協[2007]189號);
6、《企業國有資產評估報告指南》(中評協[2008]218號);
7、《中評協關于修改評估報告等準則中有關簽章條款的通知》(中評協[2011]230號);
8、《中國注冊評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(中會協
[2003]18號);
9、《企業會計準則》(財政部令第33號);
10、《中國注冊會計師審計準則》;
11、《企業會計準則-應用指南》(財政部財會【2006】18號)。
(四)權屬依據
1、重要資產購臵合同或發票復印件;
2、其他資產權屬證明文件。
(五)取價依據
1、山東省建筑工程消耗量定額(2003)
2、山東省安裝工程消耗量定額(2003)
3、 機械工業信息研究院編《2013機電產品報價手冊》;
4、《資產評估常用數據與參數手冊》;
5、設備生產廠家價格資料;
6、清產核資人員現場勘察記錄;
7、最新資產評估常用數據與參數手冊;
8、委托方申報材料及其他資料;
9、有關詢價資料和參數資料;
七、評估方法
根據本次評估對象、價值類型、資料收集情況等具體相關條件，采用成本法確定其評估價值。本次評估涉及的損失主要分為三類，第一類為設備搬遷損失，第二類為因搬遷造成的停產停業損失，第三類為部分構筑物評估損失。鑒于各類損失的不同特點，具體評估方法如下：
(一)設備搬遷損失的評估方法
本次評估涉及的資產分為不可搬移的設備、直接搬移的設備、需拆卸后搬移的設備。不可搬移的資產是指廠區內的不可拆卸或者雖可拆卸但影響工藝不能繼續使用的設備等。直接搬移的設備為不需要安裝，直接可以搬移的的設備(含部分低值易耗品)。需拆卸后搬移的設備主要為廠區內需要安裝單可拆卸且拆卸后不影響工藝要求繼續使用的設備。
1、不可搬移的設備補償價值的評估方法
不可搬遷設備的一次性補償價值=設備重臵全價×成新率-設備可變現凈值
(1)設備重臵全價=購臵設備的市場價+運雜費+安裝調試費+設備基礎費等。
(2)成新率是根據設備的已使用年限、尚可使用年限計算設備的年限成新率，結合評估人員現場勘查情況綜合確定成新率。
(3)設備可變現凈值=設備殘值收入-拆卸費-運輸費
殘值收收入：對淘汰設備按二手設備交易以價格確認;對不能使用設備按設備內部鋼材的重量級xxxx在評估基準日廢舊鋼材市場上廢舊鋼材的價格計算設備殘值。
拆卸費、運輸費：拆卸費按市場詢價得到單位拆卸費與機器設備實際工程量相乘后得到;運輸費用根據設備的重量、運輸距離測算設備的運輸費用。
2、直接搬移的設備補償價值的評估方法
可以直接搬移的機器設備指無需安裝，可以直接搬移的設備，主要包括不需要安裝的機器設備、電子設備及辦公家具，對于這一類設備，我們根據設備的重量、外形尺寸、搬運距離等因素估算搬運費用，以搬遷費用作為搬遷損失。
3、需拆卸后搬移的設備補償價值的評估方法
需拆卸后搬移的設備指設備可以拆卸，且拆卸后對設備的使用功能不會造成影響，主要包括車間內需要安裝調試的設備。對于這一類設備，
我們根據機械設備的現值為基數計算搬遷費，其中包括拆卸、運雜、安裝調試費用、設備基礎費及搬遷過程中的損耗。以拆卸、運雜、安裝調試費用、設備基礎費及搬遷過程中的損耗之和作為搬遷損失。計算公式為：
可搬遷設備的補償價值=拆除費+拆除損失費+運雜費+安裝調試費+設備基礎費
其中：運雜費=基本運費+裝卸費+基本包裝費
(二)停產停業損失的評估
停產停業損失指因搬遷而停產停業給企業造成的生產經營損失、盈利損失以及不必要的支出。
停業損失構成要素包括：人員薪酬、各種合同違約金、企業正常收益、停業期間固定費用支出(銀行借款利息支出、固定資產折舊攤銷、房產稅、土地使用稅、水電費等)。停產停業損失補償價值計算公式為： 停產停業損失補償費=(月人員薪酬+月正常收益+月固定費用支出)*停產停業補償期限(月)+月合同違約金
1、人員薪酬
人員薪酬支出指停產停業期間應支付給職工的固定工資支出、應繳納的社會保險、住房公積金及發放的住房補貼。固定工資支出按20xx年1-11月工資表中基本工資部分的平均數，不包括每月發放的績效工資。
2、企業正常收益
企業正常收益指停產停業期間每月能夠獲取的稅后凈利潤。每月稅
后凈利潤按前三年稅務報表確認的稅后凈收益確定。
3、停業期間固定費用支出
停業期間固定費用支出指停產停業期間需正常支付的銀行貸款利息、土地使用稅、房產稅、后勤部門水電費及應計提的固定資產折舊。
4、停產停業合理補償期限
停產停業合理補償期限是委托方與被拆遷單位根據企業類型、企業規模，綜合考慮搬遷所需實際時間設定的。
5、各種合同違約金
(三)構筑物損失補償價值評估
對委托方需評估的部分構筑物采用成本法進行評估。
計算公式：評估價值=重臵價值*成新率
八、評估程序實施過程和情況
根據國家有關資產評估的規定，依據資產評估準則的要求，我們的評估程序實施過程主要包括了接受委托、現場調查、資料收集與分析、評定估算、評估匯總、撰寫報告等，本次評估工作共分四個階段進行：
(一)接受評估委托階段
對擬委托評估項目進行前期了解，根據委估資產的范圍、類別、評估目的和時間進度要求，與委托方簽訂了評估業務約定書。
(二)資產清查工作階段
根據委托方提供的列入本次拆遷評估范圍的資產申報明細表，評估人員在有關人員的配合下對委估資產逐一進行勘察核實，并進行現場記
錄。
(三)評定估算階段
1、按其委估資產的特點，對委估資產進行了勘察鑒定。
2、在勘察、鑒定的基礎上，根據選擇的上述評估方法，依據收集的市場信息資料和有關取費標準，合理的確定委估資產的拆遷補償價值。
(四)評估匯總階段及提交評估報告
1、項目負責人對評估結論進行匯總、分析、調整修改;
2、撰寫評估報告;
3、按我公司內部三級復核程序，逐級進行復核;
4、根據復核意見，修正評估報告;
5、正式出具評估報告提交委托方
九、評估假設
(一)除本報告中另有陳述、描述和考慮外，被評估資產的取得、使用等均被假設符合國家法律、法規和規范性文件的規定。
(二)我們的評估是假定資產占有方擁有完全產權為前提進行的，我們執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，對評估對象法律權屬確認或發表意見超出我們的職業范圍。因此，資產占有方對上述委估資產擁有完全產權的真實性、合法性、完整性負責，并負相應的法律責任。
(三)本次評估測算各項參數取值未考慮通貨膨脹因素，影響企業經營的國家現行的有關法律、法規及企業所屬行業的基本政策無重大變
化，宏觀經濟形勢不會出現重大變化;所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化;
(四)待評資產能夠按照目前的經營方式和經營計劃持續經營;
(五)無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響。
(六)評估結論系根據上述原則、依據、前提、方法、程序而得出，只有在上述原則、依據、前提存在的條件下成立;
(七)本報告所稱“評估價值”，是指我們對所評估資產在現有用途不變并持續經營，以及在評估基準日所表現的特定經濟環境的前提下，為本報告所列明的目的而提出的公允價值意見。我們沒有考慮其資產承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等發生變化時評估結論一般會失效;
(八)本報告為所列明的評估目的而作，只能用于評估報告載明的評估目的和用途使用;本評估報告只能由評估報告載明的評估報告的使用者使用;評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方書面許可，評估報告的全部或部分內容不得向其他單位和個人提供或者公開，法律、法規另有規定的除外;除法律、法規規定以及相關當事方另有約定，未征得評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體。
上述條件以及持續經營原則及政策發生變化，評估結果一般將失效。
十、評估結論
評估人員認真遵循資產評估有關法規和國家規定的評估方法及計價原則，經過資產的產權驗證、實地勘察、評定估算、分析確定，經評估，列入評估范圍的xxxx有限公司擬搬遷資產搬遷損失補償價值評估價值為935,490.00元，評估結論列表如下：
搬遷損失補償價值評估匯總表
評估基準日：20xx年11月30日
金額單位：人民幣元
(具體詳見評估明細表)。
十一、特別事項說明
1、本次接受委托所進行的評估，是因動遷需要對所涉及機器設備搬遷所造成的正常損失所作的估價。此項評估結果僅作為對本次動遷相關當事人補償費確定時的價值參考，不能作為其他用途。因不當使用本評估報告及評估結果所導致的一切損失與本評估機構、本注冊評估師無關。
2、本次評估所涉及機器設備是以持續使用和公開市場為前提條件，即評估價值以機器設備持續使用和公開市場的公允價格標準作為為評估基礎。沒有考慮可能與機器設備有關的抵押、財產保險、相關債權債務以及其他特殊事項對評估價值的影響，也未考慮可能與國家
宏觀經濟政策變化與自然力和其它不可抗力對機器設備價值的影響。
3、本次評估涉及的機器設備損失，僅是一次性搬遷所造成正常情況下的損失，未考慮二次及二次以上搬遷所可能造成的追加損失。
4、本次評估未考慮機器設備可能另行存放于倉庫或其他儲存地的配、備件的運雜費和拆卸費。
5、本次評估未考慮非正常自然條件、非正常拆卸、非正常搬運、非正常調試等情況下的非正常損失;也未考慮因機器設備停工停產的損失。
6、本次評估未考慮因機器設備不應存在的、但原本已經存在的或多年導致的有形或無形的缺陷所造成的拆遷費用的變動，也未考慮因機器設備維護保養、大修理和更新改造所造成的拆遷費用的變動。
7、本次評估的機器設備是以評估師、被拆遷人進行現場勘查時的機器設備的實物狀態為準，并未考慮因該設備的所有權及所有權是否受限制所導致的對評估價值的影響，也未考慮勘查日后該設備的實體毀損。
8、本次評估中評估師、工程師對評估對象進行的實地勘查，僅為一般性的勘查，未進行專業性的技術測試，也未能對機器設備相關的隱蔽工程部分進行勘查。
9、本評估報告不能視為是對本次評估中機器設備質量的相關保證。
提請報告使用者充分關注上述特別事項可能對評估結論產生的影響。
十二、評估報告使用限制說明
(一)評估報告只能服務于評估報告中載明的評估目的和用途，為拆遷相關當事人確定拆遷補償價值提供參考依據。
(二)本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務，本評估報告的使用權歸委托方所有，未征得注冊資產評估師及其所在評估機構同意，評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。
(三)按現行有關規定，評估報告自評估基準日至經濟行為實現日一年內有效。本評估報告自評估報告報出日起一年(20xx年11月30日至20xx年11月29日)內有效。但市場條件或資產狀況發生重大變化時，評估報告的結論不能反映經濟行為實現日價值，應重新評估。
十三、評估報告提出日期
本評估報告提交給委托方的日期為二○一三年十二月二十五日
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