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2015年房地產估價師《理論與方法》全真卷（1）
一、單項選擇題(共35道題，每題2分。)
1.非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個()稱呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準確性
2.下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是()。
A.出租的房地產
B.自用的房地產
C.餐飲的房地產
D.營業的房地產
3.房地產估價的合法原則要求在進行房地產估價作業時應以()為前提來進行工作。
A.公正
B.公平
C.公開
D.估價對象的合法權益
4.現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于()方面的制約。
A.建筑技術
B.土地權利設置
C.相鄰關系
D.土地使用管制
5.在房地產權利中，屬于用益物權的是()。
A.自物權
B.劃拔土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
6.某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價()萬元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率l0%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為()元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產價格的區位因素是()。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環境
9.同區位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是()。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性
10.現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為()。
A.存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他類房地產量拆毀量
B.存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量
C.存量+新開發量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關稅費不包括()。
A.征地管理費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.耕地開墾費
13.建筑物的()等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。
A.體量
B.結構
C.設施
D.層高
14.某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產狀況因素分值為98，則估價對象的比準價格為()元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報酬率為()與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報
D.收益
16.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于()元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是()。
A.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數
B.建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數
C.建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等
D.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數
18.某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是()年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于()。
A.自然折舊
B.物質折舊
C.功能折舊
D.經濟折舊
20.通常房地產開發投資利潤率的計算基數為()。
A.土地取得成本+開發成本
B.土地取得成本+開發成本+管理費用
C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用
D.開發完成后的房地產價值
21.下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的是()。
A.新開發房地產項目
B.用于出售用途的房地產項目
C.具有投資開發或再開發潛力的房地產
D.用于投資或再開發的房地產
22.長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是()和回歸分析，對房地產的未來價格做出推測、判斷的方法。
A.指數平滑分析
B.趨勢擬合分析
C.時間序列分析
D.相關分析
23.開發經營期的起點是假設的()。
A.開工日期
B.取得估價對象的日期
C.取得待開發土地的日期
D.開始出售開發完成后的房地產的日期
24.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為()萬元(收益可視為無限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為()元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
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