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2016房地產估價師考試理論與方法全真題
1.不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為( )。(第一章)(P8)
A.掌握的有關信息不同
B.作出的估價師聲明不同
C.估價對象狀況不同
D.委托人不同
答案：A
2.房地產估價從某種意義上講是( )房地產的價值。(第一章)(P6)
A.發明
B.發現
C.創造
D.確定
答案：B
解析：房地產估價是基于房地產價值本來就存在，房地產估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經驗去“揭示”或者“發現”房地產價值，而不是去“發明”或者“創造”房地產價值。
3.下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是( )。(第一章)(相關內容已從新教材中刪除)
A.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于2003年11月簽署
B.內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦
C.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師
D.內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一
答案：C
4.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是( )。
A.現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金
B.現時該房改房上市交易的正常價格
C.現時該房屋的房改成本價
D.當時該房屋的房改成本價
答案：B
5.在使用假設開發法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發利潤的公式為：開發利潤=( )×直接成本利潤率。(第九章)
A.后續開發成本+管理費用
B.后續開發成本+管理費用+銷售費用
C.待開發房地產價值+后續開發成本
D.待開發房地產價值+后續開發成本+取得待開發房地產的稅費
答案：D
6.判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產( )。(第七章收益法)
A.目前是否有經濟收入
B.過去是否帶來了經濟收益
C.是否具有產生經濟收益的能力
D.目前的收入是否大于運營費用
答案：C
7.某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為( )元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
答案：B
解析：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積=125+25=150㎡，300000÷150=2000元/㎡。
8.房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于( )。(第三章)(P96)
A.市場價值
B.清算價值
C.快速變現價值
D.投資價值
答案：D
解析：教材中對投資價值所下的定義為：投資價值一詞有兩種含義：一是值得投資;二是從某個特定的投資者的角度來衡量的價值。
9.下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是( )。(第三章)(P96)
A.原始價值高于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹慎價值低于市場價值
D.快速變現價值低于市場價值
答案：B
解析：投資者評估的房地產投資價值可能大于、小于或等于該房地產的市場價格。
10.某期房預計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設年折現率為8%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為( )元/㎡。(第三章)(P110)
A.3473
B.4365
C.4500
答案：A
解析：對于公式要活學活用，教材中給出的例題某期房尚有1年時間竣工，而此題給出的條件是某期房預計2年后竣工交付使用，那么對于估價時點來說，第一年和第二年的收益價值是不同的。
期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償 。
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