房地產估價師經營與管理訓練題

　　1、根據財務核算與分析的需要，企業利潤可分為(　　)等四個層次。

房地產估價師經營與管理訓練題

　　A.經營利潤

　　B.利潤總額

　　C.稅后利潤

　　D.未分配利潤

　　E.可分配利潤

　　【正確答案】：ABCE

　　2、以下說法正確的是(　　)。

　　A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

　　B.凈經營收入=有效毛收入-運營費用

　　C.稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息

　　D.稅后現金流=稅前現金流-大修基金一所得稅

　　E.稅前現金流=凈經營收入-大修基金抵押貸款還本付息

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：參考教材P364，稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項不正確。

　　3、新設項目法人融資形式的特點有(　　)。

　　A.項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成

　　B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

　　C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力

　　D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力

　　E.擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：參見教材P324，新設項目法人融資形式的特點是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成;新設項目法人承擔相應的融資責任和風險;從項目投產后的經濟效益來考察償債能力。

　　4、房地產開發項目竣工后，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括(　　)。

　　A.竣工圖

　　B.可行性研究報告

　　C.工程質量保修書

　　D.住宅使用說明書

　　E.竣工驗收備案表

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：項目竣工后，需要整理技術資料(可研報告是其中最重要的一個)和竣工圖，編制竣工檔案。工程質量保修書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表都屬于竣工驗收時需要提交的資料。參見教材P93。

　　5、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有(　　)。

　　A.小中取大法

　　B.大中取小法

　　C.大中取大法

　　D.小中取小法

　　E.最小最大后悔值法

　　【正確答案】：ACE

　　【該題針對“房地產投資風險的概念”知識點進行考核】

　　6、商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，下列說法正確的有(　　)。

　　A.貸款價值比率通常不超過50%

　　B.貸款期限最長不超過10年

　　C.貸款期限最長不超過20年

　　D.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款

　　E.僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放

　　【正確答案】：BDE

　　【答案解析】：參見教材P307，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項不正確。

　　7、下面哪項不屬于房地產投資信托的分類(　　)。

　　A.權益型

　　B.綜合型

　　C.增長型

　　D.抵押型

　　E.混合型

　　【正確答案】：BC

　　8、關于某特定商品市場規模的說法，正確的有(　　)。

　　A.有效市場大于服務市場

　　B.服務市場大于潛在市場

　　C.潛在市場大于有效市場

　　D.滲透市場大于有效市場

　　E.服務市場大于滲透市場

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費者的集合;有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合;合格的有效市場是政府或團體有資格消費某種商品的特定消費者的集合;服務市場，也稱目標市場，是開發商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經購買了某種產品的消費者的集合。參見教材P112～113。

　　9、下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有(　　)。

　　A.土地出讓價款

　　B.土地購置稅費

　　C.基礎設施建設費

　　D.水文地質勘測費

　　E.土地開發工程費

　　【正確答案】：ABE

　　【答案解析】：C屬于房屋開發費。D屬于勘察設計和前期工程費。E屬于看產設計和前期工程費。參見教材P257-259。

　　10、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目(　　)。

　　A.是否有足夠的資金來源

　　B.是否有較為廣闊的市場

　　C.是否具有較理想的財務內部收益率