2015年房地產估價師《經營與管理》練習題
一、單選題
1、北京市別墅銷售市場，是按房地產市場細分的( )標準劃分的。
A.按地域細分
B.按房地產用途細分
C.按增量存量細分
D.按交易形式細分
E.按目標市場細分
【正確答案】：ABD
2、影響房地產市場轉變的社會環境有( )幾方面。
A.人口數量和結構
B.社會福利
C.產業與結構布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項是屬于影響房地產市場轉變的經濟環境的因素。參見教材P30。
3、經濟評價中的基礎參數中的時間類參數包括( )。
A.計息期的起始時間點
B.開發期的起始時間點
C.建設期的起始時間點
D.出租經營期的起始時間點
E.投資回收期的起始時間點
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P257，時間類參數包括開發活動的起始時間點，開發經營期、開發期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續時間長度，經濟評價工作的計算周期。
4、下列房地產開發工作中，屬于前期工作階段的是( )。
A.獲取項目所需土地
B.進行項目的財務評價
C.確定規劃設計方案并獲得批準
D.對項目的建設工程進行招標
E.提交項目開工申請并獲得批準
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項目核準和開工計劃、確定規劃設計方案并獲得規劃許可、工程建設招標、開工申請與審批等;項目財務評價屬于投資決策分析階段。
5、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有( )。
A.凈現值
B.投資利潤率
C.現金回報率
D.靜態投資回收期
E.內部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：凈現值和內部收益率屬于動態指標。房地產投資項目包括開發投資項目和置業投資項目兩種，其中的現金回報率只屬于置業投資項目。參見教材P178。
6、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地( )的70%。
A.評估價值
B.實際價值
C.投資價值
D.出讓金收入
【正確答案】：A
【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。
7、下列關于零售商業物業租金的表述中，錯誤的是( )。
A.設置百分比租金的目的是讓業主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業
B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長
C.百分比租金的基數通常是年總營業額，或年總營業額中超出某一基礎營業額之外的部分
D.營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P359，營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較低。
8、從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然周期的( )。
A.第一階段
B.第二階段的后半段
C.第三階段的后半段
D.第四階段
【正確答案】：B
【答案解析】：從第二周期開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加。參見教材P52。
9、停車指數，即每100m2營業面積應設置的車位個數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場的規模不同在( )之間。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P356，停車指數，即每100m2營業面積應設置的車位個數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場的規模不同在4～5之間。
10、( )，開發商就可以申請開工許可。
A.建筑工程招標工作結束后
B.設計方案審查合格之后
C.申領《建設用地規劃許可證》之后
D.申領《建設工程規劃許可證》之后
【正確答案】：A
【答案解析】： 建筑工程招標工作結束后，開發商就可以申請開工許可。參見教材P80。
11、某房地產開發項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元/㎡(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計)的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為( )元/㎡。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
【正確答案】：B
【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價×1=0，則最高土地單價=7500元/㎡(按占地面積計)。按照占地面積計算的最高土地價格=7500/1.5=5000元/㎡。
12、為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為( )。
A.認知價值定價法
B.成本加成定價法
C.挑戰定價法
D.領導定價法
【正確答案】：B
13、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為( )。
A.7.5%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%
【正確答案】：D
【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。
14、向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的月還款額是( )元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43
【正確答案】：A
15、某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為1年，建設期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計息。則該項目建造成本的利息是( )萬元。
A.1005.54
B.1115.84
C.1225.09
D.1333.90
【正確答案】：C
【答案解析】：一項費用的計息期的起點是該費用發生的時點，終點通常是開發期結束的時點，一般不考慮預售或延遲銷售的情況。建設期的起點是取得施工許可證后開始施工開始，終點是預計待開發房地產竣工驗收合格的日期。此題中建造成本是在建設期初即發生的費用，因此計息期應為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設期內均勻投入，可視為在建設期期中一次性投入，即計算周期為1年。計算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。參見教材P190。
16、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過( )確定是否進行投資。
A.等待投資型期權估價
B.放棄型期權估價
C.成長型期權估價
D.柔性期權估價
【正確答案】：C
17、( )資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基礎
C.原始
D.二手
【正確答案】：D
【答案解析】：二手資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。參見教材P108。
18、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是( )。
A.有效市場>滲透市場>服務市場
B.服務市場>有效市場>滲透市場
C.有效市場>服務市場>滲透市場
D.服務市場>滲透市場>有效市場
【正確答案】：C
【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。參見教材P113。
19、某一人口較少的市場同時有幾個物業項目同時開盤，而銷售業績、銷售價格沒有開發商預期的好，體現了房地產投資的風險的( )。
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現風險
D.通貨膨脹風險
【正確答案】：A
20、土地儲備實行( )管理。
A.計劃
B.年度
C.整體
D.分階段
【正確答案】：A
【答案解析】：土地儲備實行計劃管理。參見教材P67。
二、多選題
1、寫字樓確定租金時，一般應首先根據( )確定一個基礎租金。
A.業主希望達到的投資收益率目標
B.抵押貸款還本付息
C.運營費用
D.空置損失
E.收租損失
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參見教材P349，在確定寫字樓租金時，一般應首先根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、運營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。
2、房地產投資的個別風險包括( )。
A.時間風險
B.機會成本風險
C.持有期風險
D.政治風險
E.或然損失風險
【正確答案】：ABC
3、調查計劃一般要包括( )。
A.資料來源
B.調查方法
C.調查手段
D.抽樣方案
E.調查內容
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：調查計劃一般要包括資料來源、調查方法、調查手段、抽樣方案和聯系方法幾個方面。參見教材P108。
4、可行性研究的作用有( )。
A.項目投資決策的依據
B.籌集建設資金的依據
C.開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據
D.編制下階段規劃設計的依據
E.對項目進行經濟評價的依據
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參見教材P248—249，可行性研究的作用：申請項目核準的依據;項目投資決策的依據;籌集建設資金的依據;開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據;下階段規劃設計工作的依據。
5、對于“開發-銷售”模式下的房地產投資項目，分析其動態盈利能力時的計算期包括( )。
A.開發期
B.論證決策期
C.經營準備期
D.經營期
E.銷售期
【正確答案】：AE
【答案解析】：開發銷售型的計算期為開發期加上銷售期。參見教材P180。
6、北京市別墅銷售市場，是按房地產市場細分的( )標準劃分的。
A.按地域細分
B.按房地產用途細分
C.按增量存量細分
D.按交易形式細分
E.按目標市場細分
【正確答案】：ABD
7、影響房地產市場轉變的社會環境有( )幾方面。
A.人口數量和結構
B.社會福利
C.產業與結構布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項是屬于影響房地產市場轉變的經濟環境的因素。參見教材P30。
8、經濟評價中的基礎參數中的時間類參數包括( )。
A.計息期的起始時間點
B.開發期的起始時間點
C.建設期的起始時間點
D.出租經營期的起始時間點
E.投資回收期的起始時間點
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P257，時間類參數包括開發活動的起始時間點，開發經營期、開發期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續時間長度，經濟評價工作的計算周期。
9、下列房地產開發工作中，屬于前期工作階段的是( )。
A.獲取項目所需土地
B.進行項目的財務評價
C.確定規劃設計方案并獲得批準
D.對項目的建設工程進行招標
E.提交項目開工申請并獲得批準
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項目核準和開工計劃、確定規劃設計方案并獲得規劃許可、工程建設招標、開工申請與審批等;項目財務評價屬于投資決策分析階段。
10、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有( )。
A.凈現值
B.投資利潤率
C.現金回報率
D.靜態投資回收期
E.內部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：凈現值和內部收益率屬于動態指標。房地產投資項目包括開發投資項目和置業投資項目兩種，其中的現金回報率只屬于置業投資項目。參見教材P178。
三、判斷題
1、房地產投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權性質。( )
【正確答案】：Y
2、利潤表反映了房地產項目在開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內部收益率和投資回收期等評價指標。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P270，損益表反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。
3、如果計息周期為一定的時間區間(如年、季、月等)，并按復利計息，稱為間斷復利。( )
【正確答案】：Y
4、一宗寫字樓物業的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業信譽。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見教材P346，一宗寫字樓物業的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業信譽。
5、開發項目或單項工程，其竣工驗收的依據是：經過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現行施工技術規程、施工驗收規范、質量檢驗評定標準，以及合同中有關竣工驗收的條款。( )
【正確答案】：Y
6、當市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產銷量的變化會導致市場銷售價格和生產成本的變化，此時的成本與產量、銷售收入與銷量之間是非線性關系，所對應的盈虧平衡分析也屬于非線性盈虧平衡分析。
【正確答案】：Y
【該題針對“盈虧平衡分析的基本原理 ”知識點進行考核】
7、金融機構在為房地產置業投資者發放抵押貸款前，規定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：規定權益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風險。參見教材P301。
8、開發項目成本費用中財務費是指企業財務部門管理和組織各種活動而發生的費用，如工資、辦公費等。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P261，管理費用是指房地產開發企業為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用。如管理人員工資、辦公費等。
9、用公式來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，就是投資者的投資回報。 ( )
【正確答案】：N
【答案解析】：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報，Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。參見教材P177。
10、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的市場營銷敏感性。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的市場營銷敏感性。參見教材P113。
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