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2016房地產估價師《經營與管理》臨考提升題
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單項選擇題
1.由于施工工期延長，開發商要承擔的風險有( )。(P208第七章風險分析與決策)
A.使項目的規模、布局發生變化
B.承擔更多的貸款利息
C.增加房地產開發項目的融資成本
D.還要承擔總費用上漲的風險
E.合約變更引起的風險
答案：BCD
2.下列風險中，不屬于系統風險的是( )。(P17-21第一章房地產投資及其風險)
A.通貨膨脹風險
B.市場供求風險
C.購買力風險
D.比較風險
答案：D
解析：比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益時，給投資者帶來的風險。
3.某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為( )。(P27第一章房地產投資及其風險)
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%
答案：C
解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。這是求折現率的一種方法。
4.在房地產周期循環周期過程中，空置率持續下降到合理的空置率以下的階段為房地產市場自然周期中的( )。(P49第二章房地產市場及其運行規律)
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
答案：B
5.在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按( )計算的。(P316第九章房地產金融與項目融資)
A.綜合利率
B.貸款利率
C.折現率
D.機會成本
答案：D
6.( )，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。(P12第一章房地產投資及其風險)
A.間接投資于房地產企業債券
B.房地產抵押擔保
C.住房抵押貸款證券化
D.投資于金融證券
答案：C
7.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是( )。(P41第二章房地產市場及其運行規律)
A.1.8月
B.2.5季
C.1.8年
D.0.45年
答案：C
解析：吸納率與吸納周期是互為倒數關系。
8.下列關于房地產市場劃分的說法，不正確的是( )。(P37第二章房地產市場及其運行規律)
A.二級市場是指土地轉讓、新建商品房租售市場
B.三級市場是指存量房地產交易市場
C.按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場
D.按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場
答案：D
解析：按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場和二級房屋市場。
9.在房地產開發過程中，主要負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算的，一般是( )。(P34第二章房地產市場及其運行規律)
A.造價工程師
B.結構工程師
C.設備工程師
D.監理工程師
答案：A
10.下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，不正確的有( )。(P7第一章投資與房地產投資)
A.房地產同時具有經濟壽命和自然壽命
B.自然壽命一般要比經濟壽命長
C.如果房地產維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命
D.房地產的經濟壽命與使用性質無關
E.房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產收入大于零的持續時間
答案：DE
解析：對于收益性房地產來說，其經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，出租經營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續時間;自然壽命一般要比經濟壽命長得多。如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命;房地產的經濟壽命與其使用性質相關。
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