房地產估價師《案例與分析》沖刺題
一、某正常生產的工廠位于某城市市區，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2；自用生產車間建筑面積3300m2；辦公樓建筑面積1050m2；臨街商業用房建筑面積580m2，已出租。商業用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權證和房屋所有權證。現規劃部門己將該區域規劃為居住區，某房地產開發商有意投資該宗土地，請房地產估價機構預測開發效益。
請問：房地產估價機構應搜集哪些資料？
【正確答案】：1.現狀房地產狀況（實物、區位和權益）資料；
2.規劃部門批準的規劃設計條件或詳細規劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術經濟指標）；
3.該地區居住物業的市場狀況（或發展趨勢）（或租金：售價水平）（或經營期的現金流）資料；
4.該地區居住物業的建安成本和間接費用（或建造成本費用）；
5.相關稅費：
6.貸款利率；
7.該地區類似居住物業開發的平均利潤水平；
8.該地區的拆遷政策法及拆遷安置補償費用；
9.市政配套費用和土地開發費用；
10.該地區土地出讓金（地價）的規定和標準。
注：多答合理的可給分。
二、房地產開發項目存貸款比率的表述式是什么？
【正確答案】：存貸款比率=（固定資產投資貸款+流動資金貸款）/企業存款×100%。
三、房地產投資項目可行性研究報告應包含哪些內容？
【正確答案】：房地產投資項目可行性研究報告應包括以下內容：
1.項目總論；2.項目概況；3.項目投資環境分析；4.項目區域環境分析；5.房地產市場分析；6.項目市場定位；7.項目規劃與建筑方案；8.項目開發建設進度安排；9.投資估算與資金籌措；10.項目經濟效益分析；11.項目風險分析；12.項目社會效益和影響分析；13.項目可行性研究結論與建議。
四、張某擬購買李某擁有產權的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉移給張某處置，則在正常情況下應如何思考下列問題：
1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現階段租約將對張某確定該住宅的買入價產生什么影響？
2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現有租約將對張某確定該住宅的買入價產生什么影響？
3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定？為什么？
【正確答案】：1.應將現有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現有租金高于市場平均租金，則現有租約有助于提高該住宅的買入價；若現有租金低于市場平均租金，則現有租約將會使該住宅的買入價趨低。
2.顯然有影響，現有租約將會使該住宅的買入價下降。
3.該住宅的最終成交價格應以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。
五、某房地產占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益層對一層的出租商鋪進行了估價(估價方法正確)，確定其估價時點的價格為12566元／m2。根據當地商業用房樓層價格變化規律(一、二層差價2％，二、三層差價5％，三、四層差價2％)，判斷出二層價格為12309元／m2，三層價格為11694元／m2，四層價格為11460元／m2，從而得出估價對象房地產的市場價格為：（12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問：如此確定的最終結果是否正確？為什么？
【正確答案】：不正確。因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。
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