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2015房地產估價師《案例與分析》考前沖刺題6
1、工業房地產及其估價有哪些特點?
答案：
(1)涉及的行業多。
(2)非標準廠房多，單價相差大。
(3)要區分設備和建筑物的造價。
(4)受腐蝕的可能性大。
2、影響居住房地產的主要區位狀況和實物狀況有哪些?
答案：
(1)影響居住房地產區域因素主要有：交通條件;生活服務設施;教育配套設施;環境質量：
(2)影響居住房地產個別因素主要有：建筑結構、類型和等級：裝修;設備與質量;質量;朝向與樓層。
3、問：房地產估價方法包括哪些方法?它們各自反映的是哪種技術路線?它們分別怎樣體現公開價值標準?
答案：
(1)房地產估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發法。
(2)市場比較法反映的估價技術路線：房地產的正常市場價值是該房地產在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術路線，市場比較法采用選取類似房地產的實際成交價格作為評估價格的技術路線。
(3)市場法是將估價對象與估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的抑制價格作適當的修正，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發點是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。源：中華考試網
收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。收益法是通過估算估價對象未來的預期收益，利用時間價值的概念折算到現在確定估價對象的客觀市場價值。
成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據生產價值論，從建筑物的建造成本出發，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。
假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法針對估價對象的特點或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價對象開發完成后的價值，反算估價對象現在的客觀市場價值。
4、房地產估價技術路線的確定過程。
答案：確定房地產估價技術路線就是確定房地產的價格內涵和價格形成過程，因此在確定房地產估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。考試用書
5、房地產產保險估價中，保險價值與保險金額有何關系?
答案：保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎。 ‘保險金額是保險雙發當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不能大于保險價值。
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