房地產估價師《制度與政策》考試模擬題
甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業房地產開發，為此與乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)達成協議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃、以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發的住宅和商業用房。雙方協定，根據利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。
1.乙公司通過市場分析、制定項目融資方案和營銷計劃，并按經濟學中的零利潤原則確定土地使用權投標報價，此地價為甲公司預期( )。
A.能保本而接受的最高地價
B.能保本而接受的最低地價
C.能取得正常利潤而接受的最高地價
D.能取得正常利潤而接受的最低地價
答案：D
解析：當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。能取得正常利潤而接受的最低地價應是甲公司的最大希望。
2.目前國家針對房地產市場過熱采取了若干宏觀調控政策，其中屬于財政政策的為( )。
A.增加稅收
B.提高存貸款利率
C.調整土地供給結構
D.減少公共工程開支
答案：AD
解析：財政政策，是指國家為實現宏觀經濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策。主要內容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉移支付)和稅收。
3.該地塊招標文件中明確規定，項目總建筑面積中應當有70%以上用于建造90㎡以下的住房，則該指標為統計指標中的( )。
A.結構相對指標
B.強度相對指標
C.比較相對指標
D.比例相對指標
答案：A
解析：結構相對指標又稱比重指標，是指現象總體經過分組后由各組有關數值與總體相應總值對比的綜合指標。該指標的計算公式為：結構相對指標(%)=(總體內某部分或組的數值/總體總數值)×100%。
4.甲公司預期獲得的房屋銷售款項實現時，將在現金流量表中列入( )。
A.貨幣資金的期末余額
B.經營活動產生的現金流量
C.投資活動產生的現金流量
D.籌資活動產生的現金流量
答案：C
解析：現金流量表中，收回投資所收到的現金應包含在投資活動產生的現金流量中
5.乙公司在開始市場分析之前，需仔細分析該項目土地使用權招標文件，其中屬于該項目控制性詳細規劃中用地控制指標的為( )。
A.綠地率
B.容積率
C.建筑密度
D.住宅和商業用地的面積
答案：ABC
解析：控制性詳細規劃的控制體系指標包括以下各項： (1)用地控制指標。包括用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性。 (2)環境容量控制指標。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。 (3)建筑形態控制指標。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定。 (4)交通控制指標。包括交通出入口方位、停車位。 (5)城市設計引導及控制指標。包括對城市重要地段的地塊，需對地塊內建筑的形式、色彩、體量、風格提出設計要求。 (6)配套設施體系。包括生活服務設施布置，市政公用設施、交通設施和管理要求。
6.下列關于雙方達成協議的表述中，正確的是( )。
A.雙方達成的是一種單務合同
B.雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告
C.甲公司是乙公司的被代理人
D.甲公司開始支付的款項是一種定金
答案：BC
解析：雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，如買賣、租賃等合同。雙方達成的是一種雙務合同。定金與預付款的區別在于：預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質上是一方履行主合同的行為，合同履行時預付款要充抵價款，合同不履行時預付款應當返還。預付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發生何種違約行為，都不發生預付款的喪失和雙倍返還。所以，預付款與定金的性質是完全不同的。
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