2017房地產估價師考試《經營與管理》考試試題
考試試題一：
1.房地產投資的物業按照使用目的劃分的類型不包括( )。
A.居住物業
B.商業物業
C.新興物業
D.酒店與休閑娛樂設施物業
2.平均建設周期(CPt)，指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工使用所占用的是時間長短。在數值上，平均建設周期=( )。
A.房屋施工面積/建筑面積
B.建筑面積/所有建筑面積
C.房屋施工面積/新竣工面積
D.可以房屋面積/房屋總面積
3.被邀請參加招標的承包商通常在( )之間。
A.1-3個
B.3-5個
C.3-10個
D.5-10個
4.假設上述的兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于( )。
A.因果性調查
B.描述性調查
C.試探性調查
D.假設性調查
5.房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于( )。
A.觀察法
B.實驗法
C.討論法
D.問卷調查法
6.下列屬于概率抽樣的是( )。
A.整群抽樣
B.隨機抽樣
C.估計抽樣
D.定額抽樣
7.( )就是特定商品的潛在購買者數量。
A.市場規模
B.合格有效市場
C.有效市場
D.潛在市場
8.對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中，正確的是( )。
A.潛在市場>服務市場>有效市場>合格的有效市場
B.潛在市場>有效市場>服務市場>合格的有效市場
C.潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場
D.服務市場>潛在市場>有效市場>合格的有效市場
9.在房地產銷售量預測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是( )。
A.簡單平均法
B.移動平均法
C.加權移動平均法
D.時間序列分析法
10.一筆月利率為2%的貸款，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是( )。
A.24%
B.25.1%
C.25.36%
D.27.1%
答案：
1. C 【解析】：房地產投資的物業按照使用目的劃分的類型分為居住物業商業、物業新興物業、酒店與休閑娛樂設施物業和其他物業。參見教材P7
2. C 【解析】：平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。參見教材P38
3. C 【解析】：參見教材P68
4. A 【解析】：參見教材P103
5. A 【解析】：參見教材P104
6. A 【解析】：參見教材P105
7. A 【解析】：參見教材P107
8. C 【解析】：參見教材P108
9. B 【解析】：參見教材P112
10. A 【解析】：名義利率，指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利計息次數的乘積。即2%×12=24%。參見教材P151
考試試題二：
1.房地產置業投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經濟壽命來說要短得多。( )
2.房地產置業投資的回收期至少有十年八年，長則二三十年甚至更長。( )
3.開標會議由招標人主持邀請各投標人和當地公證機構以及招標管理部門參加。( )
4.一個整體市場之所以能夠細分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。( )
5.有些產品品牌差異不大，消費者不經常購買，而購買時又有一定的風險，所以消費者一般要比較、看貨，只要價格公道、購買方便、機會合適，消費者就會決定購買，這種購買行為稱為尋求多樣化購買行為。( )
6.等額序列支付現值系數與等額序列支付資金回收系數的乘積為1。( )
7.基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，決定基準收益率大小的因素只有資金成本。( )
8.對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目，其投資的財務內部收益率肯定要大于或等于銀行貸款利率。( )
9.最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發項目承受工程費用增加風險的能力越大。( )
10.風險估計與評價常用方法有調查和專家打分法、故障樹分析法和蒙特卡洛模擬法三種。( )
11.進行定性風險分析需要結合政治形勢、國家方針政策、經濟發展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。( )
12.建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產抵押貸款。( )
13.在“毛租”的情況下，業主要支付物業經營過程中的所有費用，并且要在所收取的租金中包括進這些費用。( )
14.零售商業物業基礎租金又稱最低租金，是業主獲取的、與租戶經營業績(營業額)不相關的一個最低收入。( )
15.收益性物業管理中的稅前現金流=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金。( )
答案：
1. 對 【解析】：參見教材P5
2. 對 【解析】：參見教材P14
3. 對 【解析】：參見教材P71
4. 對 【解析】：參見教材P114
5. 錯 【解析】：有些產品品牌差異明顯，但消費者并不愿花長時間來選擇和估價，而是不斷變換所購產品的品牌，這種購買行為稱為化解不協調購買行為。參見教材P129
6. 對 【解析】：等額序列支付現值系數與等額序列支付資金回收系數互為倒數，兩者之積為1。
參見教材P154
7. 錯 【解析】：基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。參見教材P173
8. 錯 【解析】：內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。若該項目可行，則其財務內部收益率肯定大于銀行貸款利率。參見教材P175
9. 對 【解析】：參見教材P213
10. 錯 【解析】：參見教材P223
11. 對 【解析】：進行定性風險分析需要結合政治形勢、國家方針政策、經濟發展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。參見教材P244
12. 對 【解析】：建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產抵押貸款。參考教材P289
13. 對 【解析】：在“毛租”的情況下，業主要支付物業經營過程中的所有費用，并且要在所收取的租金中包括進這些費用。參見教材P339
14. 對 【解析】：零售商業物業的基礎租金又稱最低租金，是業主獲取的、與租戶經營業績(營業額)不相關的一個最低收入。參見教材P347
15. 錯 【解析】：收益性物業管理中的稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經營費用-抵押貸款還本付息。參見教材P352-353
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