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房地產估價師考試《理論與方法》單選試題
1.第一個房地產投資者對房地產都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位，當( )低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去的房地產。
A.市場價格
B.投資價格
C.使用價格
D.交換價格
答案：A
解析：投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買;反之，說明不值得投資購買。
2.政府舉行土地使用權拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產估價人員為其評估能夠承受的最高購買價格，這也是一種( )。
A.市場價值評估
B.投資價值評估
C.原始價值評估
D.賬面價值評估
答案：B
解析：就投資價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價值。但作為房地產估價人員，評估投資價值或提供房地產市場分析報告、房地產投資項目可行性研究報告，也是其服務的重要領域。
3.( )是隨著時間的推移而減少的。
A.原始價值
B.賬面價值
C.市場價值
D.投資價值
答案：B
解析：原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。
4.( )是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。
A.原始價格
B.理論價格
C.成交價格
D.市場價格
答案：D
解析：市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。
5.樓面地價又稱單位建筑面積地價，樓面地價與土地總價的關系為( )。
A.樓面地價;土地總價÷總建筑面積
B.樓面地價：土地總價x總建筑面積
C.樓面地價：土地總價+總建筑面積
D.樓面地價：總建筑面積÷土地總價
答案：A
6.對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間
B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間
C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間
D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間
答案：B
7.某房地產開發商開發一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發成本和管理費用為1200元/m2，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：該幢寫字樓的銷售利潤率
=[1000×(1+10%)1.5+1200×(1+10%)1.5/2+3000×(2%+5.5%)]×10000/(3000×10000)=11.08%。
8.某成片荒地面積為1平方公里，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是( )萬元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
答案：C
解析：{30000+30000×[(1+7.2%)0.5-1]}÷(1000×1000×65%)=477.87(萬元/m2)。
9.某待開發土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發費為1.5億元/Km2。假設開發周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為( )元/m2。
A.50.02
B.103.22
C.109.63
D.114.82
答案：A
解析：土地取得費用=36×10000÷666.67=540(元/m2)，土地開發費用=150(元/m2)，該土地的投資利息=(540+150)×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50.02(元/m2)。
10.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價格為600元/m2，建筑物殘值率為5%，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是( )。
A.81.00%
B.84.00%
C.84.17%
D.84.80%
答案：B
解析：d=D/C×100%=1440/(120×600)100%=2%，當R≠0時，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。
11.估價機構接受估價委托后，由于業務繁忙，可以適當轉讓部分受托的估價業務，但要明確合適的人員負責該估價項目。( )
A.對
B.錯
12.中國大陸目前有償出讓和轉讓土地的價格都是( )。
A.所有權價格
B.抵押權價格
C.地役權價格
D.使用權價格
13.估價資料保管期限從估價報告出具之日起計算，一般應在( )年以上。
A.30
B.25
C.20
D.15
14.如果可比實例的交易時點與其估價時點不一致，則必須進行交易日期的修正。( )
A.對
B.錯
15.某房地產的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產價格為( )元/m2。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
16.房屋殘值是指房屋達到使用年限，不能繼續使用，經拆除后的舊料價值，其與房屋造價的比例為殘值率。( )
A.對
B.錯
17.某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )元/m2。
A.2660
B.2427
C.2425
D.2294
18.估價目的是由委托人提出的，但在實際中委托人往往并不懂得要提出估價目的，并可能不懂得如何表達其估價目的，因此一般估價目的都是由估價人員自己來確定。( )
A.對
B.錯
19.長期趨勢法應用的假設前提條件為( )。
A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來繼續存在
B.房地產市場無明顯季節性波動
C.忽略了政府宏觀調控因素對價格的影響
D.市場上能夠找到充分的房地產歷史價格資料
20.甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則( )的總價多。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣多
D.無法比較
答案:11.B 12.D 13.D 14.B 15.D 16.B 17.A 18.B 19.A 20.B
21.下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的是( )。
A.新開發房地產項目
B.用于出售用途的房地產項目
C.具有投資開發或再開發潛力的房地產
D.用于投資或再開發的房地產
22.長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是( )和回歸分析，對房地產的未來價格做出推測、判斷的方法。
A.指數平滑分析
B.趨勢擬合分析
C.時間序列分析
D.相關分析
23.開發經營期的起點是假設的( )。
A.開工日期
B.取得估價對象的日期
C.取得待開發土地的日期
D.開始出售開發完成后的房地產的日期
24.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為( )萬元(收益可視為無限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為( )元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為( )。
A.交易情況修正
B.交易日期調整
C.房地產狀況調整
D.區域因素調整
27.從事房地產估價，首先要有房地產( )。
A.估價業務
B.估價目的
C.估價對象
D.估價程序
28.某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.資本化率構成中，流動性補償的流動性是指( )。
A.房地產開發企業自有資金周轉的速度
B.估價對象房地產變為現金的速度
C.估價對象房地產帶來凈收益的速度
D.房地產開發企業流動資金周轉的速度
30.在某商業街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為( )。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
答案：21.C 22.C 23.B 24.C 25.C 26.C 27.A 28.B 29.B 30.A
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