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2015年物業管理師《經營管理》考試卷
一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1 賈某應繳納的基礎租金為20萬元/月，其與業主約定自然平衡點為每月營業額80萬元，以每月營業額的6%作為百分比租金，若租戶4月份、5月份、6月份營業額分別為80萬元、75廳元、80萬元，這三個月應繳租金共計( )萬元。
A. 70
B. 60
C. 75
D. 65
參考答案: B
2 管理費用預算不包括( )。
A. 管理人員的工資和福利費
B. 金融機構手續費
C. 保險費
D. 固定資產的折舊
參考答案: B
3 物業管理的年度計劃是一種運行計劃，屬于( )的計劃。
A. 資產管理層次
B. 戰術層次
C. 組合投資管理層次
D. 管理層次
參考答案: B
4 導致現有設備的使用價值并未發生變化，不會影響現有設備使用的磨損屬于( )。
A. 第一類有形磨損
B. 第二類無形磨損
C. 第一類無形磨損
D. 第二類有形磨損
參考答案: C
5 租賃手續費占毛租金收入的( )。
A. 4%
B. 3%
C. 2%
D. 1%
參考答案: D
6 《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定：招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起( )日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。
A. 90
B. 60
C. 45
D. 30
參考答案: D
7 設備因自然力產生的磨損屬于( )。
A. 第一類有形磨損
B. 第一類無形磨損
C. 第二類有形磨損
D. 第二類無形磨損
參考答案: C
8 謝某將65 340元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為( )元。
A. 72 689.13
B. 69 198.56
C. 71 684.92
D. 73 540.75
參考答案: D
9 不良物業資產形成的原始起因是( )。
A. 房地產虛假的泡沫繁榮
B. 銀行貨幣資金運動的中斷
C. 經濟周期變化
D. 企業物業資產績效的評估
參考答案: C
10 利潤分配表是反映企業在一定時期利潤分配情況和年末未分配利潤的結余情況的報表，按( )編制。
A. 周
B. 月
C. 季
D. 年
參考答案: B
11 計息周期是指計算利息的時間單位，通常采用的時間單位是( )。
A. 年
B. 季度
C. 月
D. 周
參考答案: A
12 從管理層面上來看，( )是零售商業物業經營管理的更高層次，對于零售商業物業的成功運營也更為關鍵，是零售商業物業管理的發展方向。
A. 客戶關系管理
B. 策略與運行管理
C. 現場管理
D. 資本經營效益
參考答案: B
13 從( )看，國內生產總值是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額，即所有常住單位的增加值之和。
A. 價值形態
B. 貨幣形態
C. 物業形態
D. 實物形態
參考答案: A
14某宗物業交易總價為50萬元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假設月利率為0.5%，則該宗物業在其成交日期一次應付清( )萬元。
A. 45.24
B. 47.38
C. 46.73
D. 48.97
參考答案: D
15 在國際物業投資中，( )會影響物業的投資收益。
A. 人口數量波動
B. 匯率波動
C. 利率波動
D. 物價波動
參考答案: B
16 成本的反饋性控制按( )不同，可以分為絕對成本控制和相對成本控制。
A. 控制的機制
B. 控制的時間
C. 控制的要求
D. 控制的原則
參考答案: C
17 我國資產管理公司在接收不良資產時，按資產的( )進行移交。
A. 使用價值
B. 賬面價值
C. 市場價值
D. 投資價值
參考答案: B
18 編制預算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據，這屬于( )的缺點。
A. 滾動預算
B. 彈性預算
C. 零基預算
D. 固定預算
參考答案: C
19 不良物業資產形成的根本原因是( )。
A. 房地產虛假的泡沫繁榮
B. 企業物業資產績效的評估
C. 經濟周期變化
D. 銀行貨幣資金運動的中斷
參考答案: D
20 李某將25 800元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為( )元。
A. 29 038.13
B. 28 345.16
C. 26 789.46
D. 24 635.45
參考答案: A
21 一般的柴油發電機，運行時的混合噪聲都在( )dB以上，污染嚴重。
A. 30
B. 60
C. 80
D. 100
參考答案: D
22 某宗物業交易總價為60萬元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假設月利率為0.5%，則該宗物業在其成交日期一次應付清( )萬元。
A. 57.56
B. 58.76
C. 52.86
D. 52.78
參考答案: B
23 反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標為( )。
A. 財務內部收益率
B. 償債備付率
C. 資產負債率
D. 投資回報率
參考答案: C
24 物業服務企業在預算期內為籌措資金所發生費用的預算稱為( )。
A. 營業成本預算
B. 管理費用預算
C. 財務費用預算
D. 直接材料費預算
參考答案: C
25 房地產市場分析首先要就影響房地產市場的( )進行分析。
A. 宏觀狀況
B. 市場供給
C. 市場需求
D. 宏觀因素
參考答案: D
26 由于個人或團體的不可預料的反常行為造成的風險，如盜竊、罷工、動亂等所帶來的損失屬于( )。
A. 政治風險
B. 經濟風險
C. 社會風險
D. 技術風險
參考答案: C
27 采取掛牌方式交易(或出讓)物業的成交價格，稱為( )。
A. 拍賣成交價
B. 招標成交價
C. 掛牌成交價
D. 協議成交價
參考答案: C
28 物業管理發展能力狀況的具體指標不包括( )。
A. 三年利潤平均增長率
B. 總資產增長率
C. 現金流動負債比率
D. 三年資本平均增長率
參考答案: C
29 一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平的是( )的平均價格。
A. 成交價
B. 起拍價
C. 均價
D. 保留價
參考答案: A
30 名義利率為12%，一年計息12次的實際利率為( )。
A. 12.68%
B. 3.33%
C. 12.55%
D. 3.24%
參考答案: A
31 組合投資管理的投資分析不包括( )。
A. 宏觀分析
B. 行業分析
C. 經濟分析
D. 微觀分析
參考答案: C
32 具有交易性的物業適用的物業估價方法是( )。
A. 市場法
B. 收益法
C. 內插法
D. 成本法
參考答案: A
33 呂某將65 300元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年12次按月利率計息，則一年后的本利和為( )元。
A. 70 856.68
B. 69 865.98
C. 75.356.52
D. 73 581.67
參考答案: D
34 不符合房地產投資缺點的是( )。
A. 投資數額巨大
B. 需要專門的知識和經驗
C. 流動性差
D. 投資回收期較短
參考答案: D
35 某宗物業是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了10年;預計利用該宗物業正常情況下每年可獲得凈收益11萬元;該宗物業的報酬率為8.5%，則該宗物業的收益價格為( )萬元。
A. 123.96
B. 125.35
C. 124.46
D. 126.16
參考答案: C
36 適合于經營管理水平較高、業務結構和業務數量較為穩定的物業服務企業采用的成本預算編制力法為( )。
A. 零基預算
B. 彈性預算
C. 固定預算
D. 概率預算
參考答案: C
37 建筑物折舊不包括( )。
A. 外觀折舊
B. 物質折舊
C. 經濟折舊
D. 功能折舊
參考答案: A
38 凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數為( )。
A. 投資回報率
B. 現金回報率
C. 基準收益率
D. 財務內部收益率
參考答案: C
39 一項投資要求的關心和監管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償，這屬于( )。
A. 價值補償
B. 投資風險補償
C. 缺乏流動性補償
D. 管理負擔補償
參考答案: D
40地區購物商場中，( )往往是主要租戶。
A. 日用百貨商店和超級市場
B. 中型百貨公司
C. 一家或數家大型百貨公司
D. 日用五金、服裝干洗、家用電器維修
參考答案: B
41 不符合公司特征的是( )。
A. 不具有法人資格
B. 依照有關法律進行登記注冊
C. 以營利為目的
D. 由兩個以上股東共同出資經營
參考答案: A
42 管理型物業服務企業是具有( )物業管理能力的企業，它受業主委托對物業經營管理績效承擔綜合責任，在物業管理活動中處在總包的位置。
A. 經營性
B. 收益性
C. 策略性
D. 競爭性
參考答案: C
43 關于資產負債率的說法，錯誤的是( )。
A. 資產負債率低則企業的資本金充裕，企業應變能力強
B. 在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差
C. 房地產開發屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發公司的資產負債率一般較高
D. 資產負債率低，則企業的資本金不足，對負債的依賴性強
參考答案: D
44 制定風險應對計劃的依據是( )。
A. 風險回避
B. 風險分擔
C. 風險轉移
D. 風險識別
參考答案: D
45 反映物業服務企業在一定時期內經營業績或經營成果及其分配情況的會計報表稱為( )。
A. 利潤表
B. 資產負債表
C. 會記報表
D. 價目表
參考答案: A
46 不屬于物業管理主要職責的是( )。
A. 財務報告和記錄的保存
B. 持有/出售分析
C. 物業維護
D. 資本性支出計劃
參考答案: B
47 流動比率用來判斷企業短期債務到期前，可以轉化為現金用于償還流動負債的能力，國際上公認標準比率為( )。
A. 150%
B. 200%
C. 265%
D. 270%
參考答案: B
48 拿折現率來說，評估( )所采用的折現率，應是與該物業的風險程度相對應的社會一般報酬率。
A. 使用價值
B. 市場價值
C. 交換價值
D. 投資價值
參考答案: B
49 反映開發項目投資回收能力的重要指標是( )。
A. 動態投資回收期
B. 借款償還期
C. 財務內部收益率
D. 靜態投資回收期
參考答案: A
50 保險的一般原則不包括( )。
A. 公開原則
B. 近因原則
C. 可保利益的原則
D. 比例分攤原則
參考答案: A
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
61 屬于安保部工作內容的有( )。
A. 負責項目監控系統的Et常使用和檢查
B. 負責安委會、消委會、國家安全小組的日常工作
C. 對新招聘員工進行消防安全培訓
D. 負責地面、地下停車場的安全和車輛管理
E. 環境保護和緊急排污
參考答案: A,B,C,D
62 在經濟學里，廣義的價值有( )之分。
A. 藝術價值
B. 使用價值
C. 歷史價值
D. 交換價值
E. 學術價值
參考答案: B,D
63 按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為( )等形式。
A. 經營型
B. 權益型
C. 混合型
D. 抵押型
E. 投機型
參考答案: B,C,D
64 毛租金乘數法的優點包括( )。
A. 可忽略物業租金以外的收入
B. 避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計
C. 由于在同一市場上，相似物業的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數是一個比較客觀的數值
D. 方便易行，在市場上較容易獲得物業的價格和租金資料
E. 可忽略不同物業的空置率和運營費用的差異
參考答案: B,C,D
65 居住項目的市場前景受( )等方面的影響。
A. 家庭收八水平
B. 家庭規模和結構
C. 公建配套設施完備的程度
D. 附近地區人口數量
E. 人口流動性
參考答案: A,B,D,E
66 寫字樓建筑的( )會強化這個大廈的整體形象。
A. 位置
B. 為租戶提供的服務內容
C. 物業建造的標準
D. 交通方便性
E. 業主的實力和聲望
參考答案: A,B,C,E
67 寫字樓物業管理風險的種類包括( )。
A. 設備運行風險
B. 保安防范風險
C. 物業管理風險
D. 消防防范風險
E. 工程隱患風險
參考答案: A,B,D,E
68 開發成本是指在取得的物業開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的( )等。
A. 直接費用
B. 開發成本
C. 開發利潤
D. 間接費用
E. 稅金
參考答案: A,E
69 將成本劃分( )，對于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。
A. 開發建設成本
B. 企業生產成本
C. 固定成本
D. 變動成本
E. 半固定或半變動成本
參考答案: C,D,E
70 在實際中，開發成本主要包括( )。
A. 房屋建筑安裝工程費
B. 公共配套設施建設費
C. 開發建設過程中的稅費
D. 間接費用
E. 勘察設計和前期工程費
參考答案: A,B,C,E
71 物業服務企業投標的標書準備階段工作包括( )。
A. 統稿、修改、定向
B. 投標漏項及不足分析
C. 對手動態及優劣勢分析
D. 分組起草、準備
E. 討論確定物業管理費價位
參考答案: A,D,E
72零售商業物業的分類主要依據其( )等。
A. 商業輻射區域的范圍
B. 建筑規模
C. 承包單位的名譽
D. 當地人員的數量
E. 經營商品的特點
參考答案: A,B,E
73 政府評價是指政府有關部門根據企業監管的需要、獎懲的需要或者財務分析的需要等，分別或聯合組織的物業服務企業績效評價，評價對象主要是( )。
A. 領導班子換屆的企業
B. 國有獨資企業
C. 主要領導變動的企業
D. 國家控股的企業
E. 發生重大損失或造成嚴重社會影響的企業
參考答案: B,D
74 投資利息與會計上的財務費用不同，包括( )，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。
A. 辦公費
B. 土地取得成本
C. 管理費用的利息
D. 開發成本
E. 公共配套設施建設費
參考答案: B,C,D
75 企業內部各單位之間的財務關系是在企業實行內部經濟核算制的條件下，企業內部各單
位之間相互提供的商品和勞務要進行計價結算形成的，主要包括物業服務企業同其所屬的各專業服務企業，如( )等之間的結算關系以及這些專業服務企業相互之間的結算關系。
A. 保潔企業
B. 設備維修企業
C. 餐飲企業
D. 保安企業
E. 房屋維修企業
參考答案: A,B,D,E
76 建立價格可比基礎包括( )等方面。
A. 統一面積內涵
B. 統一采用單價
C. 統一體積單位
D. 統一幣種和貨幣單位
E. 統一付款方式
參考答案: A,B,D,E
77 在房地產開發投資過程中，需要投資者在( )等方面具有管理經驗和能力。
A. 選擇承包商
B. 獲取土地使用權
C. 市場營銷
D. 規劃設計
E. 項目融資
參考答案: B,C,D,E
78 對于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有( )。
A. 將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的
B. 將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的
C. 承租人利用承租的房屋進行違法活動的
D. 公有住宅用房無正當理由閑置3個月以上的
E. 將承租的房屋擅自轉租的
參考答案: A,B,C,E
79 國內生產總值的表現形態包括( )。
A. 物業形態
B. 價值形態
C. 產品形態
D. 收入形態
E. 實物形態
參考答案: B,C,D
80 承租人的權利包括( )等方面。
A. 有要求保障房屋安全的權利‘
B. 有轉租獲利的權利
C. 出租房屋出售時，有優先購買權
D. 有對物業管理狀況進行監督、建議的權利
E. 有按照租約所列的房屋、規定的用途使用房屋的權利
參考答案: A,C,D,E
51 王某將116 500元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，則一年后的本利和為( )元。
A. 130 480
B. 136.985
C. 126.495
D. 133.455
參考答案: A
52 不屬于市場供給特點的是( )。
A. 由于房地產的位置、環境、數量、檔次的差異，市場供給具有非同質性
B. 由于房地產商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性
C. 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產投資規模巨大，使房地產市場具有高度的壟斷性
D. 購置房地產的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構來進行融資
參考答案: D
53 計算某項指標的某個組成部分占總體的比重，并進行數量分析的方法屬于財務報告分析法中的( )。
A. 構成比率分析法
B. 期望收益率分析法
C. 資本增長率分析法
D. 效率比率分析法
參考答案: A
54 房地產投資項目財務評價指標體系中，動態指標不包括( )。
A. 動態投資回收期
B. 財務凈現值
C. 現金回報率
D. 財務內部收益率
參考答案: C
55 在一定物業管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數，用以判斷增減服務量在經濟上是否合算的物業管理成本屬于( )。
A. 機會成本
B. 差異成本
C. 邊際成本
D. 目標成本
參考答案: C
56 影響寫字樓項目區位選擇的特殊因素不包括( )。
A. 人口流動性
B. 易接近性
C. 與其他商業設施接近的程度
D. 周圍土地利用情況和環境
參考答案: A
57 葉某將68 900元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，則一年后的本利和為( )元。
A. 73 568
B. 69 286
C. 77 1 68
D. 75 560
參考答案: C
58 物業服務企業與其所有者之間發生的資本金取得與利潤分配的關系稱為( )。
A. 企業同其所有者之間的財務關系
B. 企業內部各單位之間的財務關系
C. 企業同職工之間的財務關系
D. 企業同其債權人之間的財務關系
參考答案: A
59已知某投資項目的凈現金流量如下表所示(單位：萬元)，如果投資者目標收益率為10%，求該投資項目的財務凈現值為( )萬元。
A. 137.3
B. 136.5
C. 1 16.7
D. 158.3
參考答案: A
60 沒有( )，房地產開發和商品房供給就無從談起。
A. 土地供應
B. 住房政策
C. 地價政策
D. 城市規劃
參考答案: A
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
61 屬于安保部工作內容的有( )。
A. 負責項目監控系統的Et常使用和檢查
B. 負責安委會、消委會、國家安全小組的日常工作
C. 對新招聘員工進行消防安全培訓
D. 負責地面、地下停車場的安全和車輛管理
E. 環境保護和緊急排污
參考答案: A,B,C,D
62 在經濟學里，廣義的價值有( )之分。
A. 藝術價值
B. 使用價值
C. 歷史價值
D. 交換價值
E. 學術價值
參考答案: B,D
63 按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為( )等形式。
A. 經營型
B. 權益型
C. 混合型
D. 抵押型
E. 投機型
參考答案: B,C,D
64 毛租金乘數法的優點包括( )。
A. 可忽略物業租金以外的收入
B. 避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計
C. 由于在同一市場上，相似物業的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數是一個比較客觀的數值
D. 方便易行，在市場上較容易獲得物業的價格和租金資料
E. 可忽略不同物業的空置率和運營費用的差異
參考答案: B,C,D
65 居住項目的市場前景受( )等方面的影響。
A. 家庭收八水平
B. 家庭規模和結構
C. 公建配套設施完備的程度
D. 附近地區人口數量
E. 人口流動性
參考答案: A,B,D,E
66 寫字樓建筑的( )會強化這個大廈的整體形象。
A. 位置
B. 為租戶提供的服務內容
C. 物業建造的標準
D. 交通方便性
E. 業主的實力和聲望
參考答案: A,B,C,E
67 寫字樓物業管理風險的種類包括( )。
A. 設備運行風險
B. 保安防范風險
C. 物業管理風險
D. 消防防范風險
E. 工程隱患風險
參考答案: A,B,D,E
68 開發成本是指在取得的物業開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的( )等。
A. 直接費用
B. 開發成本
C. 開發利潤
D. 間接費用
E. 稅金
參考答案: A,E
69 將成本劃分( )，對于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。
A. 開發建設成本
B. 企業生產成本
C. 固定成本
D. 變動成本
E. 半固定或半變動成本
參考答案: C,D,E
70 在實際中，開發成本主要包括( )。
A. 房屋建筑安裝工程費
B. 公共配套設施建設費
C. 開發建設過程中的稅費
D. 間接費用
E. 勘察設計和前期工程費
參考答案: A,B,C,E
71 物業服務企業投標的標書準備階段工作包括( )。
A. 統稿、修改、定向
B. 投標漏項及不足分析
C. 對手動態及優劣勢分析
D. 分組起草、準備
E. 討論確定物業管理費價位
參考答案: A,D,E
72零售商業物業的分類主要依據其( )等。
A. 商業輻射區域的范圍
B. 建筑規模
C. 承包單位的名譽
D. 當地人員的數量
E. 經營商品的特點
參考答案: A,B,E
73 政府評價是指政府有關部門根據企業監管的需要、獎懲的需要或者財務分析的需要等，分別或聯合組織的物業服務企業績效評價，評價對象主要是( )。
A. 領導班子換屆的企業
B. 國有獨資企業
C. 主要領導變動的企業
D. 國家控股的企業
E. 發生重大損失或造成嚴重社會影響的企業
參考答案: B,D
74 投資利息與會計上的財務費用不同，包括( )，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。
A. 辦公費
B. 土地取得成本
C. 管理費用的利息
D. 開發成本
E. 公共配套設施建設費
參考答案: B,C,D
75 企業內部各單位之間的財務關系是在企業實行內部經濟核算制的條件下，企業內部各單
位之間相互提供的商品和勞務要進行計價結算形成的，主要包括物業服務企業同其所屬的各專業服務企業，如( )等之間的結算關系以及這些專業服務企業相互之間的結算關系。
A. 保潔企業
B. 設備維修企業
C. 餐飲企業
D. 保安企業
E. 房屋維修企業
參考答案: A,B,D,E
76 建立價格可比基礎包括( )等方面。
A. 統一面積內涵
B. 統一采用單價
C. 統一體積單位
D. 統一幣種和貨幣單位
E. 統一付款方式
參考答案: A,B,D,E
77 在房地產開發投資過程中，需要投資者在( )等方面具有管理經驗和能力。
A. 選擇承包商
B. 獲取土地使用權
C. 市場營銷
D. 規劃設計
E. 項目融資
參考答案: B,C,D,E
78 對于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有( )。
A. 將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的
B. 將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的
C. 承租人利用承租的房屋進行違法活動的
D. 公有住宅用房無正當理由閑置3個月以上的
E. 將承租的房屋擅自轉租的
參考答案: A,B,C,E
79 國內生產總值的表現形態包括( )。
A. 物業形態
B. 價值形態
C. 產品形態
D. 收入形態
E. 實物形態
參考答案: B,C,D
80 承租人的權利包括( )等方面。
A. 有要求保障房屋安全的權利‘
B. 有轉租獲利的權利
C. 出租房屋出售時，有優先購買權
D. 有對物業管理狀況進行監督、建議的權利
E. 有按照租約所列的房屋、規定的用途使用房屋的權利
參考答案: A,C,D,E
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