中級經濟師《房地產經濟》：清償性指標及其計算
導語：清償性指標主要有哪些?它的計算方式是怎樣的?關于借款償還期和借款償還期的計算公式的內容你都知道嗎?跟著小編一起來學習一下吧。
清償性指標主要有：借款償還期、利息備付率、償債備付率、財務比率。
(一)借款償還期
借款償還期是指在國家規定及房地產投資項目的具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。
在房地產投資項目財務評價中，對房地產置業投資項目和經營型房地產開發項目通常需要計算借款償還期;對出售型房地產開發項目，一般不計算借款償還期。
借款償還期的計算公式為：
為項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設期利息;
為借款償還期，從借款開始期計算;
為第t期可用于還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。
借款償還期可用“資金來源與運用表”或“借款還本付息計算表”直接計算，其近似計算公式為：
Pd=(借款償還后開始出現盈余的期數-開始借款的期數)+上期償還借款額/當期可用于還款的資金額
借款償還期指標的評價準則是：如果項目的借款償還期小于或等于貸款機構提出的還款期限，可認為項目是有潛力的。
(二)利息備付率
是指在借款償還期內的稅息前利潤與當期應付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務利息的保障程度和支付能力。
上式中，息稅前利潤=利潤總額+計入總成本費用的利息費用之和。當期應付利息是指計入總成本費用的全部利息。
利息備付率應分年計算，有時也可按整個借款期計算。
利息備付率指標的評價準則是：對于一般的房地產投資項目，利息備付率應大于2，否則表示項目的付息能力保障程度不足。當利息備付率低于1時，表示項目沒有足夠資金支付利息，償債風險很大。
(三)償債備付率
是指項目在借款期內，各年可用于還本付息的資金與當期還本付息額的比值。它從還本付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務本息的保障程度和支付能力。
上式中，可用于還本付息的資金包括可用于還款的折舊和攤銷、成本中列支的利息費用、可用于還款的利潤等。當期應還本付息額包括當前應還貸款本金及計入成本的利息。
償債備付率應分年計算，有時也可按整個借款期計算。
償債備付率指標評價準則：償債備付率不宜低于1.3。當低于1時，表示當年資金來源不足以償還當期債務。
(四)財務比率
財務比率：是指資產負債率、流動比率和速動比率，全部依據“資產負債表”計算。
1.資產負債率
資產負債率：是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。
2.流動比率
流動比率：是指項目流動資產與流動負債的比率，是反映項目流動資產變現為現金以償還流動負債的能力指標。其計算公式為：
3.速動比率
速動比率：是反映項目快速償付流動負債能力的指標。其計算公式為：
速動比率屬于短期償債能力指標。反映企業流動資產總體變現或近期償債的能力，因此它必須從流動資產中扣除存貨部分，因為存貨變現能力差。一般認為，從保護債權人利益的角度，要求速動比率大于100%。
【例題：2011年單選】某投資者以100萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為15萬元，年經營成本為年租金收入的25%。該項投資的償債備付率是( )。
A. 1.32
B. 1.76
C. 1.88
D. 2.50
【答案】A
【解析】償債備付率=可用于還本付息的資金/當期應還本付息額
可用于還本付息的資金=15-15×25%=11.25萬元。
當期應還本付息額：等額本息還款公式計算為8.54萬元。
償債備付率=可用于還本付息的資金/當期應還本付息額=11.25/8.54=1.32
【例題：2012年案例分析】
某投資者購買了一商鋪用于出租經營，其置業投資和前5年的凈租金收益如下表所示。銀行貸款年利率為7%，國庫券年利率為5%，投資者目標收益率為10%。
單位：萬元
|
年末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
凈租金收益 |
|
100 |
120 |
180 |
180 |
200 |
|
置業投資 |
500 |
|
|
|
|
|
|
凈現金流量 |
﹣500 |
100 |
120 |
180 |
180 |
200 |
81.該投資項目的財務凈現值是( )萬元。
A.72.44
B.125.12
C.164.37
D.280.00
【答案】A
【解析】各年凈現金流量折現到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現時折現率選用10%
即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元
82.該投資項目的靜態投資回收期是( )年。
A.3.56
B.4.00
C.4.17
D.5.00
【答案】A
【解析】計算累計凈現金流量。然后直接判斷為A:3.56
|
年末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
累計凈現金流量 |
-500 |
-400 |
-280 |
-100 |
80 |
280 |
83.該投資項目的財務內部收益率是( )。
A.10.00%
B.14.88%
C.20.00%
D.31.20%
【答案】B
【解析】折現率為10%時凈現值為72.44，選取折現率為15%時求取凈現值為-2.22
內插法求取財務內部收益率。
=14.85%
84.假如( )，該投資項目收益率將下降。
A.凈租金收益減少
B.第5年與第2年的凈租金收益調換
C.置業投資增加
D.通貨膨脹率下降
【答案】AC
【解析】凈租金收益減少收益下降。置業投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。
第5年與第2年的凈租金收益調換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。
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