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2016年稅務師考試《財務與會計》要點知識
投資性房地產的后續計量
一、后續計量模式的選擇
企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。成本模式在滿足規定條件時可以轉為公允價值模式，按會計政策變更進行追溯調整，但公允價值模式不能轉為成本模式。
【要點提示】掌握后續計量模式的選用原則。
二、采用成本模式進行后續計量的投資性房地產
在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。
相關會計分錄如下：
1.折舊或攤銷時
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)
2.取得的租金收入
借：銀行存款
貸：其他業務收入
3.投資性房地產提取減值時
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
減值提取后對后續折舊或攤銷的影響與固定資產或無形資產相同，且此減值不得恢復。
4.計算應交營業稅時
借：營業稅金及附加
貸：應交稅費――應交營業稅
【要點提示】掌握損益的歸屬科目。
三、采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產
1.采用公允價值模式的前提條件
企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。
2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
3.采用公允價值模式進行后續計量的會計處理
①會計處理原則
企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊、攤銷和減值測試，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入"公允價值變動損益",此損益屬于暫時損益，一旦資產處置就要轉入其他業務成本，形成正式損益。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。
②會計分錄
A.期末公允價值大于賬面價值時
借：投資性房地產――公允價值變動
貸：公允價值變動損益
B.期末公允價值小于賬面價值時
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產――公允價值變動
C.收取租金時
借：銀行存款
貸：其他業務收入
D.計算應交營業稅時
借：營業稅金及附加
貸：應交稅費――應交營業稅
另外，采用此模式形成的初始入賬成本應列入"投資性房地產――成本"。
【要點提示】對公允價值模式下的會計處理應作全面掌握。
四、投資性房地產后續計量模式的變更
企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額應調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
借：投資性房地產--成本
投資性房地產累計折舊(或攤銷)
投資性房地產減值準備
(遞延所得稅資產或負債
利潤分配――未分配利潤
盈余公積)
貸：投資性房地產
遞延所得稅資產或負債
利潤分配――未分配利潤
盈余公積
【要點提示】成本模式結為公允模式屬會計政策變更，此知識點與會計政策變更結合是一個較為典型的出題角度。
五、投資性房地產的后續支出
(一)資本化的后續支出
1.成本模式下
(1)轉入改擴建時
借：投資性房地產――廠房――在建
投資性房地產累計折舊(攤銷)
貸：投資性房地產--廠房
(2)發生改擴建支出時
借：投資性房地產――廠房――在建
貸：銀行存款等
(3)完工時
借：投資性房地產――廠房
貸：投資性房地產――廠房――在建
2.公允價值模式下
(1)轉入改擴建時
借：投資性房地產――廠房――在建
貸：投資性房地產――廠房――成本
――廠房――公允價值變動
(2)發生改擴建支出時
借：投資性房地產――廠房――在建
貸：銀行存款等
(3)完工時
借：投資性房地產――廠房――成本
貸：投資性房地產――廠房――在建
(二)費用化的后續支出
借：其他業務成本
貸：銀行存款等科目
【要點提示】投資性房地產的后續支出與固定資產基本一致，可參照固定資產后續支出原則來理解。
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